Soms begint een ruimtelijk plan niet met een groot idee, maar met een herkenbaar probleem: te weinig ruimte. Ook bij de overheidsinstelling in Arnhem speelde die vraag. Er was behoefte aan extra kantoorruimte, overlegplekken en opslag. Niet als luxe, maar omdat het dagelijkse werk daarom vroeg. En dan ga je om je heen kijken.

In de wijk stond een bestaand bedrijfspand dat kansen bood. Het lag dichtbij, had een functioneel karakter en kon met een beetje werk anders gebruikt worden.

Maar tussen een goed idee en een vergunning zit een belangrijke stap. Want het omgevingsplan stond dit gebruik niet toe. Dat betekent niet het einde van een goed idee. Dat betekent dat het tijd is om een bureau als Kubiek in te schakelen.

Kubiek onderzocht hoe het pand toch een nieuwe functie kon krijgen, zonder dat dit ten koste ging van de omgeving.

Kijken naar de omgeving

Wat dit het pand erg interessant maakte, was zijn ligging. De locatie lag dicht bij de overheidsinstelling en had al een functioneel karakter. Geen lege kavel, geen groots nieuwbouwplan, maar een bestaand pand dat met een gerichte verbouwing anders benut kon worden.

“Wat dit project mooi maakt, is dat de oplossing eigenlijk heel nuchter is,” vertelt Pelle Keizer, projectleider bij Kubiek. “Er is behoefte aan ruimte, er staat een bestaand pand dichtbij en met de juiste onderbouwing kunt u onderzoeken of dat gebruik ook planologisch verantwoord is.”

Voor kantoorwerk, overleg en opslag is afstand niet een detail. Hoe dichterbij, hoe praktischer. Zeker wanneer de functies ondersteunend zijn aan een organisatie die letterlijk om de hoek zit.

Logica is niet meteen akkoord

Op papier leek het dus een praktische oplossing: gebruik een bestaand pand, beperk de ingrepen en breng functies onder op een plek waar ze logisch passen.

Alleen werkt ruimtelijke ordening niet op gevoel alleen. Het omgevingsplan bepaalt wat op een locatie mag. En op deze plek was de bestemming gericht op bedrijvigheid. Opslag paste daar deels bij, maar kantoren en bijhorende vergaderruimten waren niet zomaar toegestaan.

Daarmee werd het project geen simpele verbouwing, maar een plan waarvoor een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, een BOPA, nodig was.

Waarom was een BOPA voor het kantoor nodig?

Een BOPA voor een kantoor is nodig wanneer het gebruik als kantoor niet binnen het geldende omgevingsplan past, maar ruimtelijk wel aanvaardbaar is. BOPA staat voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Met deze omgevingsvergunning kan in een specifiek geval tijdelijke of eenmalig van het omgevingsplan worden afgeweken.

In dit project ging het vooral om het toestaan van een andere functie op deze locatie. Kubiek stelde hiervoor de onderbouwing op. Daarin is gemotiveerd waarom het gebruik als externe locatie voor de overheidsinstelling past op deze plek. Daarbij is zorgvuldig gekeken naar de effecten op de fysieke leefomgeving.

Denk aan vragen als:

• Passen de nieuwe functies bij de omgeving?
• Ontstaat er extra parkeerdruk?
• Is er geur of geluidshinder voor omliggende woningen of bedrijven?
• Zijn er aandachtspunten voor bodem, water, flora & fauna of stikstof?
• Is het plan economisch en maatschappelijk uitvoerbaar?

Juist die vragen maken van een goed idee een vergunningswaardig plan.

Niet groter maken, maar beter gebruiken

Wat dit project sterk maakt, is dat de verandering vooral gaat over gebruik. Het pand blijft in hoofdzaak hetzelfde pand. De nieuwe invulling zit vooral in de manier waarop de ruimte wordt ingericht en benut.

Er komen plekken om te werken en te vergaderen. Er komt opslagruimte. Geen opvallende nieuwe bouwmassa in de omgeving, maar een bestaande plek die beter aansluit op een actuele behoefte.

Dat klinkt eenvoudig. Toch vraagt juist zo’n eenmalige functiewijziging om zorgvuldigheid. Ook als u weinig tot niets aan de buitenkant verandert, kan het gebruik van een pand wel gevolgen hebben voor de omgeving. Denk aan opeens meer verkeer en behoefte aan parkeren in het gebied. Daarom keek Kubiek breed naar de ruimtelijke en milieutechnische aspecten.

“Bij een ruimtelijke onderbouwing gaat het niet alleen om de vraag of een pand geschikt is.” Vertelt Jelmer de Jong, adviseur bij Kubiek. “U moet ook laten zien wat het nieuwe gebruik betekent voor de omgeving. Dat maakt de onderbouwing belangrijk.”

De omgeving moet meegewogen worden

De omgeving van de locatie bestaat uit bedrijvigheid, woningen en de nabijgelegen overheidsinstelling. Dat vraagt om een zorgvuldige afweging. Met een BOPA kan in een specifiek geval tijdelijk of eenmalig van het omgevingsplan worden afgeweken, zonder dat het omgevingsplan zelf wordt gewijzigd.

Kubiek bracht daarom in beeld wat de nieuwe functie betekent voor de omgeving. Daarbij is gekeken naar onder meer verkeer, parkeren, geluid, bodem, water, natuur en luchtkwaliteit. Uit de onderbouwing blijkt dat deze omgevingsaspecten geen belemmering vormen voor het initiatief.

Vooraf duidelijkheid over nadeelcompensatie

Geen impact op de omgevingsaspecten betekent niet altijd, dat de buurt geen nadelige verandering ervaart. Daarom voerde Kubiek voor dit project ook een risicoanalyse nadeelcompensatie uit.

“Een risicoanalyse nadeelcompensatie helpt om vooraf scherp te krijgen of een plan financiële of juridische risico’s voor de omgeving kan opleveren”, legt Corstian Hanse, nadeelcompensatie-expert van Kubiek, uit. “In dit project was vooral belangrijk dat de ontwikkeling geen relevante verslechtering voor omliggende objecten veroorzaakt.”

De conclusie was dat het risico op nadeelcompensatie nihil is. Dat geeft vooraf duidelijkheid en helpt om het plan met meer zekerheid verder te brengen.

Een praktische oplossing met een zorgvuldige basis

Dit soort projecten laat goed zien waar ruimtelijke ordening in de praktijk over gaat. Niet alleen over regels, maar over logisch nadenken. Wat heeft een organisatie nodig? Wat kan een plek aan? Welke belangen spelen in de omgeving? En hoe zorgt u dat een goed idee ook bestuurlijk en juridisch stevig staat?

Voor de overheidsinstelling ontstaat extra ruimte dicht bij de organisatie. Voor het pand ontstaat een nieuwe, betekenisvolle functie. En voor de omgeving blijft de ruimtelijke verandering beperkt en onderbouwd. Juist daarin zit de waarde van dit project. Niet in een groot gebaar, maar in een praktische keuze die klopt: bestaande ruimte opnieuw benutten, op een plek waar die ruimte echt iets toevoegt.