Het schrijven van ruimtelijke onderbouwingen en bestemmingsplannen is medewerkers van Kubiek op het lijf geschreven. Maar ze kennen de wetgeving op het gebied van ruimtelijke ordening zo goed, dat initiatiefnemers hen ook steeds vaker weten te vinden voor advies in een vroeg stadium. Soms neemt Kubiek zelfs het complete proces uit handen, vanaf het allereerste initiatief totdat de vergunning binnen is. Een voorbeeld hiervan is de herbestemming van de monumentale boerderij Runnenburg in Bunnik.

Vastgoedinvesteerder Henk-Jan van Lagen van Rentemeesters benaderde Kubiek met vragen over bestemmingswijzigingen in de regio Utrecht.Hij heeft een aantal panden op het oog in de omgeving van Utrecht waar hij potentie in ziet

Locatieanalyse en advies

Kubiek gaf uitgebreid advies over bestemmingswijzigingen, en identificeert kansen voor de herbestemming van de monumentale boerderij Runnenburg. Van Lagen heeft vertrouwen in de deskundigheid van Kubiek: hij koopt Runnenburg aan.

Boerderij de Runnenburg 

Overleg Gemeente Bunnik

De volgende vraag is: wat kunnen we met het pand? Kubiek denkt mee: er komen allerlei plannen langs, van woningen tot studentenkamers en een bed en breakfast. Aan de ene kant is het zoeken naar mogelijkheden om het pand zo goed mogelijk te benutten, maar het is aan de andere kant belangrijk om ook weer niet té ambitieus te zijn: de gemeente moet wel akkoord kunnen gaan met de plannen.

De gemeente Bunnik staat positief tegenover de plannen om het monumentale pand een nieuwe functie te geven en geeft aan dat studentenhuisvesting de voorkeur heeft. Er zijn in de gemeente weinig studentenwoningen, terwijl er wel vraag naar is: Bunnik ligt dicht bij de Uithof. De gemeente wil op zijn grondgebied echter geen nieuwe flats uit de grond stampen. Het inpassen van studentenkamers van bestaande bebouwing past dus goed binnen het beleid.

Tijdelijke verhuur en toekomstige visies

Intussen wordt de boerderij in de huidige indeling tijdelijk verhuurd aan vier studenten, het maximale aantal wooneenheden dat onder het oude bestemmingsplan is toegestaan. Van Lagen let zorgvuldig op het lekkende dak. Vernieuwen is lastig door mogelijke dakkapellen volgend jaar. Kubiek denkt mee over een nieuwe indeling en maakt verschillende tekeningen. Een vooroverlegplan voor zestien units wacht op goedkeuring van het college van burgemeester en wethouders.

Schetsvoorstellen van Kubiek en Rentemeesters gaan over een weer.

Principeakkoord college

Het college stemt in met het voorstel, maar nu wacht de uitdaging om het plan volledig te integreren. Er liggen nog obstakels in de vorm van overleg met de monumentencommissie, omgevingsdienst, en provincie.

Vergunning en gevelaanpassingen

Voor vergunningen zijn gevelaanpassingen cruciaal. Het geluid van de nabijgelegen A12 en spoorlijn overschrijdt normen. Kubiek werkt samen met de omgevingsdienst en de monumentencommissie, waarbij de juiste afstemming wordt verzorgd.

Overleg met architect

Regelmatig overleg met de architect leidt tot gedetailleerde plannen voor dertien wooneenheden. Geluidsdichte buitenruimtes en behoud van de monumentale kapconstructie zijn prioriteiten, zichtbaar vanuit kamers, gangen en begane grond.

Tekening dwarsdoorsnede architect (dbl) en monumentale kapconstructie in de deel.

Opvolging vergunning

De opdrachtgever toont bezorgdheid en informeert regelmatig over de vergunningsstatus. Bij elke storm vreest hij voor het dak en houdt hij zijn hart vast.

Inrit optimalisatie

Kubiek richt zich op de inrit, die direct aansluit op de provinciale weg. Met de verwachte intensievere inrit door de realisatie van studentenwoningen, overweegt Kubiek aanpassingen. Opties zoals een middenberm worden overwogen, maar uiteindelijk lijkt een herindeling van wegvlakken en snoeien van groen langs de weg afdoende voor een overzichtelijke situatie.

Succesvolle goedkeuring

Het intensieve teamwork met de opdrachtgever, gemeente, architect, en geluidsspecialist leidt tot goedkeuring van het plan begin 2019. Ondanks de stormen heeft het dak standgehouden. Gelukkig kan de langverwachte verbouwing nu van start gaan!

In de metamorfose van de monumentale boerderij Runnenburg schittert Kubiek als de drijvende kracht achter een succesvolle herbestemming. Doorheen het complexe traject van advies tot vergunning, technische uitdagingen en intensieve samenwerking, heeft Kubiek bewezen deskundig, betrokken, en daadkrachtig te zijn. De goedkeuring in 2019, ondanks bezorgdheden en technische obstakels, bevestigt Kubiek’s vermogen om duurzame, toekomstbestendige oplossingen te realiseren. Als centrale spil in dit project belichaamt Kubiek haar kernwaarden, waarmee zij zich onderscheidt als een betrouwbare partner in ruimtelijke en juridische vraagstukken.