Omgevingsplanwijziging
Wilt u een bedrijfspand ombouwen tot appartementen of een bedrijventerrein ontwikkelen op voormalig agrarische grond? Dan kan het zijn dat u een omgevingsplanwijziging nodig heeft.
Dit is een langdurig en complex proces, maar geen zorgen. De adviseurs van Kubiek staan voor u klaar.
Expertise binnen handbereik
Kom rechtstreeks in gesprek met de deskundige voor uw specifieke vraag.
Algemeen
Wat is een omgevingsplanwijziging?
Met een omgevingsplanwijziging vraagt u toestemming om de regels van een omgevingsplan aan te passen. Dit stelt u in staat uw plannen uit te voeren, zelfs als de huidige regels van het omgevingsplan dat niet toestaan. In een omgevingsplan staan namelijk regels over welke activiteiten en bouwmogelijkheden zijn toegestaan voor ieder perceel in Nederland.
Uw aanvraag voor een omgevingsplanwijziging ondersteunt u met een onderbouwing, waarin u de impact laat zien van uw initiatief op de omgeving.
Waarom kiezen voor een omgevingsplanwijziging?
Passen uw plannen niet binnen de regels van het geldende omgevingsplan? Dan kunt u op 2 manieren misschien toch ontwikkelen: met een omgevingsvergunning of met een omgevingsplanwijziging.
Een omgevingsplanwijziging legt een stevige fundering voor de toekomst. Met het behoud van flexibiliteit in de uitvoering. Dit komt van pas als u uw plannen nog niet in detail heeft uitgewerkt of u uw plannen in fases wilt uitvoeren.
Welk product het beste past bij uw ruimtelijke visie? We adviseren u graag.
Flexibel
Voor het wijzigingen van de omgevingsplan, hoeft u uw idee niet tot op de baksteen uit te werken.
Toekomstbestendig
Als u op later moment wijzigingen wilt doorvoeren, gelden de regels van de vernieuwde omgevingsplan.
Kortere beroepsprocedure
Verwacht u bezwaren tegen uw plannen? Bij een omgevingsplanwijziging is de beroepsprocedure korter dan bij een omgevingsvergunning.
Wat zijn de kosten?
Het adviseren en opstellen van een omgevingsplanwijziging brengt kosten met zich mee, die afhangen van de grootte van het gebied en de complexiteit van het plan. De kosten stijgen naarmate er meer onderzoek is vereist voor de omgevingsplanwijziging.
Let op. Onderstaande kosten zijn zonder omgevingsonderzoeken of het betrekken van de omgeving met participatie. Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvende en complete offerte op maat.
Eenvoudig
Bijvoorbeeld aanvraag met eenvoudige ruimtelijke onderbouwing voor uitbreiding van een bestaand pand.
€ 6.000,- tot € 8.000,-
Gemiddeld
Bijvoorbeeld aanvraag met een uitgebreide ruimtelijke onderbouwing voor wijziging van agrarisch naar woning gebruik van een pand of grond.
€ 8.000,- tot € 12.000,-
Complex
Bijvoorbeeld aanvraag met een uitgebreide ruimtelijke onderbouwing voor aanleg van woonwijk of bedrijventerrein.
> € 12.000,-
Uitgelichte projecten
Neem contact op voor een omgevingsplanwijziging
Laat u niet tegenhouden door een omgevingsplan waarin uw idee niet past. Wacht niet langer om uw project tot leven te brengen.
Neem nu contact met ons op. Wij ondersteunen u en maken samen uw project tot een succes!
Veelgestelde vragen
Een omgevingsplanwijziging past de regels van de gemeente aan. Hiermee kan de gemeente op een locatie iets toestaan wat daar eerder nog niet mocht. Denk bijvoorbeeld aan woningbouw op een plek waar dat nu niet mag, of een andere functie voor een bestaand gebouw.
Een omgevingsplanwijziging legt dus de regels voor de functies en activiteiten vast. Zo is voor iedereen duidelijk wat waar is toegestaan.
U heeft een omgevingsplanwijziging nodig als uw plan niet past binnen de huidige regels het omgevingsplan en een vergunning niet voldoende is.
Dit ziet u vaak bij:
- nieuwe woningbouw, op een locatie van een voormalig bedrijf of bij een agrarisch bedrijf dat stopt.
- grotere of structurele ontwikkelingen
Een omgevingsvergunning is meestal niet voldoende als:
- beperkingen moeten worden gelegd aan de bestaande regels
- milieuregels die uw plan blokkeren moeten worden aangepast
Twijfelt u? Wij toetsen dit snel en concreet. Zo weet u direct of een omgevingsplanwijziging nodig is.
Een omgevingsvergunning is een ontheffing van de bestaande regels, u krijgt dus een extra toestemming om iets te mogen doen naast de regels die er al zijn.
Een omgevingsplanwijziging past de regels zelf aan.
Het verschil zit vooral in de toepassing:
Kies meestal voor een omgevingsvergunning als:
- uw plan kleinschalig is
- het om een eenmalige afwijking gaat
- snelheid belangrijk is
Kies vaker voor een omgevingsplanwijziging als:
- uw plan groter of complexer is
- u structureel iets wilt veranderen
- u toekomstige ontwikkeling wilt vastleggen
Een omgevingsplanwijziging biedt meer zekerheid voor de lange termijn.
Twijfelt u? Wij adviseren u eerlijk over de beste route voor uw plan.
Het proces bestaat uit vijf stappen:
- We toetsen de haalbaarheid
- We stemmen af met de gemeente
- We werken onderzoeken en onderbouwing uit
- De gemeente controleert en legt het ontwerp ter inzage
- De gemeente neemt een definitief besluit
Wij begeleiden u in elke stap en houden de regie.
Een omgevingsplanwijziging duurt gemiddeld 6 tot 12 maanden.
De doorlooptijd hangt af van:
- de complexiteit van uw plan
- benodigde onderzoeken
- afstemming met de gemeente
- eventuele zienswijzen
Wij sturen actief op voortgang en voorkomen onnodige vertraging.
De kans op een succesvolle omgevingsplanwijziging hangt vooral af van de aansluiting op het gemeentelijk beleid.
Uw plan maakt meer kans als:
- het past binnen de visie van de gemeente
- de onderbouwing sterk is
- de omgeving is meegenomen
- risico’s vooraf zijn onderzocht
Een goede voorbereiding maakt hierin het verschil.
Wij zorgen voor:
- een sterke ruimtelijke onderbouwing
- vroegtijdig overleg met de gemeente
- duidelijke afstemming met de omgeving
- de juiste onderzoeken op het juiste moment
In de praktijk zien we dat dit vaak doorslaggevend is.
Zo voorkomt u onnodige kosten en vertraging.
Dat verschilt per plan en locatie. Veelvoorkomende onderzoeken naar omgevingsaspecten zijn:
- geluidsonderzoek naar wegverkeer
- stikstofdepositieonderzoek
- archeologisch onderzoekbodemonderzoek
- ecologisch onderzoek
Wij bepalen precies wat nodig is en voorkomen onnodig onderzoek.
Ja, in de meeste gevallen wel. De gemeente verwacht dat u de omgeving tijdig betrekt. Dit heet participatie.
Een goede aanpak zorgt voor:
- minder weerstand
- meer draagvlak
- een sneller proces
Wij helpen u dit praktisch en zorgvuldig te organiseren.
Tijdens de procedure kunnen belanghebbenden reageren op uw plan.
Dit kan leiden tot:
- aanpassingen in het plan
- vertraging
- een juridische procedure
Door vooraf goed te communiceren, verkleint u deze kans.
Na goedkeuring past de gemeente het omgevingsplan aan. Uw plan is daarmee juridisch toegestaan.
Voor de uitvoering heeft u vaak nog een omgevingsvergunning nodig.
Waarom Kubiek?
Onze ervaren experts regelen het aanvraagproces voor omgevingsplanwijzigingen. We zorgen voor een volledige en juiste indiening. De complexe procedures en taal maken we begrijpelijk voor u. We werken alle planonderdelen zorgvuldig uit. Indien nodig coördineren we ook gespecialiseerd onderzoek.
- Deskundig | Bewezen professionals, helder advies.
- Betrokken | Verenigen en verbinden van mensen en ideeën.
- Daadkrachtig | Actieve ontzorging, concrete resultaten.
- Duurzaam | Samen toekomstbestendige oplossingen bouwen.
