Omgevingsplanwijziging
Wilt u een bedrijfspand ombouwen tot appartementen of een bedrijventerrein ontwikkelen op voormalig agrarische grond? Dan kan het zijn dat u een omgevingsplanwijziging nodig heeft.
Dit is een langdurig en complex proces, maar geen zorgen. De adviseurs van Kubiek staan voor u klaar.
Expertise binnen handbereik
Kom rechtstreeks in gesprek met de deskundige voor uw specifieke vraag.
Algemeen
Wat is een omgevingsplanwijziging?
Met een omgevingsplanwijziging vraagt u de gemeente om de regels van het omgevingsplan aan te passen.
Dat kan nodig zijn als uw plan nu niet mag volgens de huidige regels. Denk aan een ander gebruik van een gebouw of grond. Of aan een nieuwe ontwikkeling, zoals woningen of een bedrijventerrein.
Bij de aanvraag hoort een ruimtelijke onderbouwing. Daarin staat wat uw plan betekent voor de omgeving. Bijvoorbeeld voor verkeer, natuur, geluid, parkeren of omwonenden.
Waarom kiezen voor een omgevingsplanwijziging?
Past uw plan niet binnen het geldende omgevingsplan? Dan zijn er soms 2 mogelijkheden:
- een omgevingsvergunning;
- een omgevingsplanwijziging.
Een omgevingsvergunning is toestemming voor een concreet plan. Een omgevingsplanwijziging past de regels van het omgevingsplan aan.
Welke keuze het beste past, hangt af van uw situatie. Kubiek denkt graag met u mee.
Voordelen van een omgevingsplanwijziging
Flexibel
U hoeft uw plan nog niet tot in elk detail uit te werken.
Toekomstbestendig
Na de wijziging gelden de nieuwe regels van het omgevingsplan. Dat kan later meer ruimte geven voor aanpassingen.
Kortere beroepsprocedure
Verwacht u bezwaar tegen uw plan? Dan kan een omgevingsplanwijziging gunstig zijn. De beroepsprocedure is vaak korter dan bij een omgevingsvergunning.
Wat kost een omgevingsplanwijziging?
De kosten hangen af van de grootte van het gebied en de ingewikkeldheid van het plan.
Zijn er veel onderzoeken nodig? Dan worden de kosten hoger. Denk aan onderzoek naar verkeer, geluid, natuur of bodem.
Let op: de bedragen hieronder zijn zonder onderzoeken naar omgevingsaspecten en zonder participatie. Participatie betekent dat u de omgeving betrekt bij uw plan, bijvoorbeeld omwonenden of andere belanghebbenden.
Neem contact met ons op voor een vrijblijvende offerte op maat.
Eenvoudig
Bijvoorbeeld: een aanvraag met een eenvoudige ruimtelijke onderbouwing voor de uitbreiding van een bestaand pand.
€ 6.000,- tot € 8.000,-
Gemiddeld
Bijvoorbeeld: een aanvraag met een uitgebreide ruimtelijke onderbouwing voor het wijzigen van agrarisch gebruik naar wonen.
€ 8.000,- tot € 12.000,-
Complex
Bijvoorbeeld: een aanvraag met een uitgebreide ruimtelijke onderbouwing voor de aanleg van een woonwijk of bedrijventerrein.
> € 12.000,-
Uitgelichte projecten
Bekijk voorbeelden van projecten waarbij Kubiek heeft geholpen met een omgevingsplanwijziging.
Neem contact op voor een omgevingsplanwijziging
Laat een omgevingsplan uw idee niet meteen tegenhouden. Misschien is er meer mogelijk dan u denkt.
Kubiek onderzoekt wat kan, wat nodig is en welke route het beste past bij uw plan. Wij begeleiden u bij de aanvraag en zorgen voor een duidelijke onderbouwing.
Veelgestelde vragen
Een omgevingsplanwijziging past de regels van de gemeente aan. Hiermee kan de gemeente op een locatie iets toestaan wat daar eerder nog niet mocht. Denk bijvoorbeeld aan woningbouw op een plek waar dat nu niet mag, of een andere functie voor een bestaand gebouw.
Een omgevingsplanwijziging legt dus de regels voor de functies en activiteiten vast. Zo is voor iedereen duidelijk wat waar is toegestaan.
U heeft een omgevingsplanwijziging nodig als uw plan niet past binnen de regels van het omgevingsplan en een vergunning niet voldoende is.
Dit ziet u vaak bij:
- nieuwe woningbouw, op een locatie van een voormalig bedrijf of bij een agrarisch bedrijf dat stopt.
- grotere of structurele ontwikkelingen
Een omgevingsvergunning is meestal niet voldoende als:
- beperkingen moeten worden gelegd aan de bestaande regels
- milieuregels die uw plan blokkeren moeten worden aangepast
Twijfelt u? Wij toetsen dit snel en concreet. Zo weet u direct of een omgevingsplanwijziging nodig is.
Een omgevingsvergunning is een ontheffing van de bestaande regels, u krijgt dus een extra toestemming om iets te mogen doen naast de regels die er al zijn.
Een omgevingsplanwijziging past de regels zelf aan.
Het verschil zit vooral in de toepassing:
Kies meestal voor een omgevingsvergunning als:
- uw plan kleinschalig is
- het om een eenmalige afwijking gaat
- snelheid belangrijk is
Kies vaker voor een omgevingsplanwijziging als:
- uw plan groter of complexer is
- u structureel iets wilt veranderen
- u toekomstige ontwikkeling wilt vastleggen
Een omgevingsplanwijziging biedt meer zekerheid voor de lange termijn.
Twijfelt u? Wij adviseren u eerlijk over de beste route voor uw plan.
Het proces bestaat uit vijf stappen:
- We toetsen de haalbaarheid
- We stemmen af met de gemeente
- We werken onderzoeken en onderbouwing uit
- De gemeente controleert en legt het ontwerp ter inzage
- De gemeente neemt een definitief besluit
Wij begeleiden u in elke stap en houden de regie. Bekijk hier het uitgebreide stappenplan.
Een omgevingsplanwijziging duurt gemiddeld 6 tot 12 maanden.
De doorlooptijd hangt af van:
- de complexiteit van uw plan
- benodigde onderzoeken
- afstemming met de gemeente
- eventuele zienswijzen
Wij sturen actief op voortgang en voorkomen onnodige vertraging.
De kans op een succesvolle omgevingsplanwijziging hangt vooral af van de aansluiting op het gemeentelijk beleid.
Uw plan maakt meer kans als:
- het past binnen de visie van de gemeente
- de onderbouwing sterk is
- de omgeving is meegenomen
- risico’s vooraf zijn onderzocht
Een goede voorbereiding maakt hierin het verschil.
Wij zorgen voor:
- een sterke ruimtelijke onderbouwing
- vroegtijdig overleg met de gemeente
- duidelijke afstemming met de omgeving
- de juiste onderzoeken op het juiste moment
In de praktijk zien we dat dit vaak doorslaggevend is.
Zo voorkomt u onnodige kosten en vertraging.
Dat verschilt per plan en locatie. Veelvoorkomende onderzoeken naar omgevingsaspecten zijn:
- geluidsonderzoek naar wegverkeer
- stikstofdepositieonderzoek
- archeologisch onderzoek
- bodemonderzoek
- ecologisch onderzoek
Wij bepalen precies wat nodig is en voorkomen onnodig onderzoek.
Ja, in de meeste gevallen wel. De gemeente verwacht dat u de omgeving tijdig betrekt. Dit heet participatie.
Een goede aanpak zorgt voor:
- minder weerstand
- meer draagvlak
- een sneller proces
Wij helpen u dit praktisch en zorgvuldig te organiseren.
Tijdens de procedure kunnen belanghebbenden reageren op uw plan.
Dit kan leiden tot:
- aanpassingen in het plan
- vertraging
- een juridische procedure
Door vooraf goed te communiceren, verkleint u deze kans.
Na goedkeuring past de gemeente het omgevingsplan aan. Uw plan is daarmee juridisch toegestaan.
Voor de uitvoering heeft u vaak nog een omgevingsvergunning nodig.
Waarom Kubiek?
Onze deskundigen begeleiden het hele proces van een omgevingsplanwijziging. Wij zorgen dat uw aanvraag volledig en zorgvuldig wordt ingediend.
Wij maken ingewikkelde procedures begrijpelijk. Ook werken wij alle onderdelen van het plan goed uit. Als dat nodig is, regelen wij ook gespecialiseerd onderzoek.
- Helder | Bewezen professionals, helder advies.
- Betrokken | Verenigen en verbinden van mensen en ideeën.
- Oplossingsgericht | Actieve ontzorging, concrete resultaten.
