Hoe geef je een erf in het buitengebied een nieuwe bestemming, zonder het karakter van de plek te verliezen? In Oosterwolde maakten de initiatiefnemers de stap van tijdelijke kampeerplekken naar een professioneel recreatiebedrijf met vaste accommodaties. Geen uitbreiding in aantal, wél in kwaliteit en continuïteit.

Kubiek begeleidde het gehele planproces: van ruimtelijke onderbouwing tot afstemming met gemeente, waterschap en omwonenden. De ontwikkeling is afgestemd op het beleid, versterkt het landschap en is juridisch zorgvuldig vastgelegd.

Van seizoensbedrijf naar volwaardige onderneming

Aanvankelijk stonden er acht seizoensgebonden kampeerplekken op het erf. De initiatiefnemers wilden echter professionaliseren: niet langer elk jaar opbouwen en afbreken, maar werken aan een toekomstbestendig bedrijf. De ambitie was duidelijk: stoppen met de samenwerking met Boerenbed, zelf investeren in eigen tenten of een duurzamer alternatief kiezen, en volledig zelfstandig doorgroeien.

“Het was nu of nooit,” vertelt initiatiefnemer Wendy van Essen. “We waren het zat om elk seizoen alles opnieuw op te zetten en weer af te breken. We wilden een volwaardige onderneming neerzetten, op onze eigen manier.”

Met die motivatie ontstond een plan voor acht vaste recreatieverblijven in de vorm van cabins, een kleine receptie met winkeltje, een natuurlijke zwemvijver en aanvullende functies zoals een knuffelschuur en een extra bedrijfsgebouw. In het nieuwe bestemmingsplan is vastgelegd dat de recreatieve functie jaarrond is toegestaan, permanente bewoning uitgesloten blijft, en landschappelijke inpassing verplicht is.

Belangrijk om te benoemen is dat veel van deze aspecten voor de initiatiefnemers niet nieuw waren. “Ook in het vorige bestemmingsplan mochten we bijvoorbeeld al niet permanent bewonen,” zegt Wendy. “Wat voor ons echt verschil maakte, was dat we na stevige gesprekken veel meer ruimte kregen voor onze plannen dan oorspronkelijk mogelijk leek. We hebben er echt het maximale uitgehaald.”

Samen werken aan maatwerk

Die ruimte ontstond niet vanzelf. Het plan kwam niet kant-en-klaar op tafel. Integendeel: samen met de gemeente en Kubiek groeide het idee stap voor stap. “We hadden geen dichtgetimmerd plan met alle wensen en details,” aldus Wendy. “Het is echt samen ontstaan. We hebben zelfs input van de gemeente kunnen meenemen.”

Die openheid vroeg om vertrouwen en flexibiliteit. Pelle Keizer, adviseur van Kubiek, begeleidde het proces: “Juist omdat er veel open lag, konden we met alle partijen zoeken naar wat wél kon. Dat vergde flexibiliteit — van iedereen.”

Ook de formele bestemming van de woning veranderde naar een bedrijfswoning — een juridisch gevolg van de nieuwe situatie dat voor de initiatiefnemers niet per se gewenst was.

Ruimtelijk en beleidsmatig aanvaardbaar

Voor de gemeente was het landschappelijke karakter van doorslaggevend belang. De permanente recreatieverblijven voegen zich naar het landschap en zijn qua maatvoering passend binnen de ruimtelijke kaders. De bestaande erfstructuur is behouden; overgangen naar omliggende percelen zijn versterkt met beplanting. De gebouwen zijn uitgevoerd in natuurlijke materialen en de zwemvijver en paden zijn logisch ingepast.

Daarbovenop voegt het plan iets unieks toe: een kleinschalige dierenhouderij. Boerderijdieren maken deel uit van het erfbeeld en geven het verblijf een educatief karakter voor kinderen. Ook beleidsmatig sluit het plan goed aan: het ligt buiten het Natuurnetwerk Nederland, binnen de provinciale kaders van Gelderland en voldoet aan de gemeentelijke Nota Recreatie & Toerisme.

Omgevingsonderzoek met hobbels

Zoals bij ieder ruimtelijk traject waren er ook hier onverwachte wendingen. Kubiek voerde een brede toetsing uit. De stikstofdepositie kwam uit op 0,00 mol/ha/jaar en ook de ecologische quickscan gaf geen knelpunten. Toch ging niet alles vanzelf. In het bodemonderzoek werd een verhoogde toluenwaarde vastgesteld.

“Toen we dat hoorden, hadden we echt slapeloze nachten,” vertelt Wendy. “We hebben een waterpomp voor de kinderen — wat betekent dit voor hun veiligheid?” Gelukkig bleek na aanvullend onderzoek dat er geen risico’s waren voor recreatief gebruik.

Daar bleef het niet bij. Tijdens het traject bleek dat er mogelijk asbest aanwezig was op een oud dak, wat leidde tot aanvullend onderzoek. “Hadden we de schuur gewoon met een melding gesloopt, dan was dat niet nodig geweest,” zegt Wendy terugkijkend.

Draagvlak en doorzettingsvermogen

Ondanks zorgvuldige participatie verliep het proces niet zonder weerstand. “Er kwam een anoniem bezwaarschrift binnen. Dat raakte me echt,” vertelt Wendy. Gelukkig kreeg ze hierin ook steun. “Pelle heeft me echt geholpen het los te laten. Hij zette het meteen in perspectief en zorgde dat ik me weer kon focussen op de positieve stappen die we al hadden gezet.” De gemeente verklaarde het bezwaar ongegrond, maar de periode was zwaar.

Ook het contact met de gemeente kende zijn uitdagingen. “De doorlooptijden waren echt een ramp. We hebben gemaild, gebeld, zelfs contact gehad met de burgemeester.”

Toch bleef de samenwerking constructief. “Soms ging het tergend traag, maar we bleven vooruitgaan,” blikt Wendy terug. Pelle speelde een belangrijke rol in dat proces: “Als het vastliep, zorgde hij voor beweging — met een telefoontje, een mail, of gewoon een nieuwe afspraak.”

Voorbeeldwaarde permanente recreatieverblijven

Deze ontwikkeling aan de Hulweg staat niet op zichzelf. Steeds meer erfbezitters zoeken naar een nieuwe bestemming. Tegelijk willen gemeenten het landschap beschermen. Dit project laat zien dat die belangen hand in hand kunnen gaan — mits er ruimte is voor maatwerk, samenwerking en volharding.

Website Landhoeve.

Wilt u een bestaand erf transformeren tot recreatieplek, een tijdelijk terrein professionaliseren met permanente recreatieverblijven of een kleinschalige functiewijziging onderbouwen? Kubiek helpt u van visie tot vaststelling – met oog voor beleid, landschap en mensen.