Planproces (her)ontwikkeling
Expertise binnen handbereik
Kom rechtstreeks in gesprek met deskundige voor uw specifieke vraag.
Algemeen
Planproces (her)ontwikkeling
Heeft u een (her)ontwikkeling voor een locatie in gedachten? Garandeer u van een optimaal ingericht planproces en schakel Kubiek Ruimtelijke Plannen in als uw adviseur.
Zoekt u een adviserende partij voor een ontwikkelingsproject? We staan u graag te woord.
Fase 00: Proces breed
Elke ontwikkeling is uniek en vraagt om zijn eigen aanpak. De doorloopfases komen overeen, maar de opschaling van projectleiding en het instapmoment van participatie verschilt per project.
Met onze jarenlange ervaring weten wij wanneer er extra gestuurd moet worden op het project en wanneer welke stakeholders moeten worden aangehaakt. Zo zorgen wij voor het gewenste resultaat én een soepel proces.
Projectleiding
Wij zorgen dat de juiste mensen en instanties op het juiste moment worden aangehaakt. Belangen brengen we samen en we zorgen ervoor dat alle benodigde documenten en data tijdig op orde zijn.
Fase 01: Analyse en verkenning
Aan het begin van een planproces starten we met een verkenning van de omgeving. Welke mogelijkheden, kansen en eventuele risico’s zijn er voor uw gewenste ontwikkeling?
Na deze fase heeft u een overzicht waarin precies staat wat de mogelijkheden zijn van de locatie die u voor ogen heeft. We geven strategisch advies over het starten van fase 2, inclusief afwegingen en voorwaarden.
Beleidsanalyse
Past u ontwikkeling binnen het geldend beleid? Krijg inzicht welke (politieke) belangen er spelen en welke visies betrekking hebben op uw locatie.
Uitbreiding analyses
Indien wenselijk geven we advies over planschade, participatie en de procedure of schakelen we met onze partners als specialistische kennis nodig is.
Fase 02: Tekenen en rekenen
Nu u de mogelijkheden van de locatie kent, brengen we dit samen met uw ideeën over de gewenste ontwikkeling in een Programma van Eisen. Haalt u alles uit de mogelijkheden met dit plan? We bieden een ruimtelijke verkenning en financieel advies omtrent haalbaarheid. Op basis van de uitkomsten optimaliseren we uw gewenste ontwikkeling voor de omgeving en de financiële houdbaarheid.
Financieel advies
Een planeconoom geeft u financieel advies over de haalbaarheid van het plan en inzicht in mogelijke subsidies en duurzame investeringen.
Fase 03: Principeverzoek
Bent u tevreden met het plan? Dan gaan we een formeel verzoek tot medewerking indienen bij de gemeente.
Het gewenste resultaat is een eerste reactie op de plannen van de gemeente. Een bijkomend voordeel is dat de gemeente vaak advies en visie geeft over uw project. Dit integreren in het plan verhoogd draagvlak en daarmee slagingskans.
Principeverzoek
Om een formeel standpunt van de gemeente over uw plannen te krijgen is een principeverzoek, ook wel vooroverleg, nodig. Wij stellen voor u de rapportage op met daarbij alle benodigde bijlagen en dienen die in bij de gemeente om de procedure te starten.
Fase 04: Overeenkomsten
Heeft de gemeente positief en formeel gereageerd op het principeverzoek? Tijd om een aantal overeenkomsten te sluiten met de gemeente.
Beoogd resultaat is om op papier te krijgen dat de gemeente achter uw plannen staat en wie voor welke kosten aansprakelijk is.
De anterieure overeenkomst
Hierin staan afspraken tussen de ontwikkelaar en de gemeente over het verdelen van de additionele kosten. Denk bijvoorbeeld aan de aanleg van wegen of openbare voorzieningen en kosten voor het aanpassen van het omgevingsplan.
De nadeelcompensatie overeenkomst
Dit kan onderdeel zijn van de anterieure overeenkomst. Hierin staat dat de ontwikkelaar verantwoordelijk is voor het uitbetalen van nadeelcompensatie mocht dit voorkomen.
Fase 05: RO productfase
Zijn alle overeenkomsten getekend? Tijd om alle benodigde documenten en data te verzamelen om de officiële procedure tot wijzigen of afwijken van het omgevingsplan te starten. Welk product u nodig heeft, hangt af van uw ontwikkeling. Heeft u een ruimtelijk onderbouwing nodig om af te wijken van het omgevingsplan of is een (partiële) wijziging van het omgevingsplan gewenst?
De vereisten producten leveren we aan bij de gemeente ter beoordeling. Eventuele op- en aanmerkingen vanuit de gemeente verwerken we. Nu is uw plan klaar om in procedure te gaan.
Wijzigen omgevingsplan
Bij het opstellen van een nieuw omgevingsplan, veranderen de regels die bepalen wat mag in een gebied. Met extra onderzoek naar de omgeving nodig tonen we aan dat dit nieuwe planologische kader passend is. Afhankelijk van uw project doen we onderzoek naar verschillende omgevingsfactoren.
Fase 06: Bezwaar en Beroep
Uw plan is na de procedure vastgesteld. Tijd om de omgeving een kans te geven te reageren en adviseren. Kubiek staat u bij met raad en daad.
Nu alle processen zijn afgehandeld bij de overheid en het gerechtshof zijn alle fases doorlopen. Het is zover: u kunt beginnen met ontwikkelen en bouwen.
Zitting bezwarencommissie
Mochten belanghebbenden het nog steeds niet eens zijn met uw vergunning, dan kan uw plan verschijnen voor de bezwarencommissie van de gemeenteraad. Betrokkenen maken dan bezwaar tegen uw vergunning, waarna u de mogelijkheid krijgt uw plan te verdedigen. De gemeenteraad maakt hierna een besluit.
Zitting Raad van State
Mocht het bezwaar zijn afgewezen, dan is er nog de mogelijkheid voor de bezwaarhebbenden om in hoger beroep te gaan bij de Raad van State. Andersom ook; is uw plan of vergunning afgewezen, dan kan u hierin tegen beroep gaan. Dit is de hoogste bestuursrechter en die geeft definitief uitsluitsel van het bezwaar of beroep.
Neem contact op voor advies
Het proces van idee tot ontwikkeling is een langdurig en complex traject. Kubiek zorgt ervoor dat het traject zo soepel mogelijk verloopt en staat naast u als adviseur. Wilt u meer informatie? We staan u graag te woord.
