Neline Boogert

Neline Boogert

De afdeling ruimtelijke ordening van de gemeente Houten had maar één nieuwe medewerker nodig. Kubiek Ruimtelijke Plannen en Adviesbureau Mol - van Zelst bundelden hun krachten en solliciteerden samen. En ze kregen het vertrouwen. Een blog over een vruchtbare kruisbestuiving.

 

Van een leegstaand autobedrijf naar twee prachtige woningen

 

 

Op een perceel aan de Nieuwemeerdijk in Badhoevedorp mocht een vrijstaand huis gebouwd worden. De nieuwe eigenaar wilde in plaats daarvan echter twee woningen realiseren. Met hulp van Kubiek lukte dat uiteindelijk.

 

 

Er zat jarenlang een garagebedrijf op deze plek aan de Nieuwemeerdijk. Het was al de bedoeling dat het ruime perceel een woonbestemming zou krijgen: het bestemmingsplan bood ruimte om op de locatie een vrijstaande woning te bouwen. De nieuwe eigenaar wilde echter liever twee twee-onder-een-kapwoningen bouwen. Daarvoor zou het bouwvlak echter wel overschreden worden en kwam de bebouwing ook dichter bij de buren te staan dan oorspronkelijk de bedoeling was.

 

 

De eigenaar schakelde Kubiek Ruimtelijke Plannen in om de ontwikkeling van de tweekappers mogelijk te maken. Daarvoor moest een uitgebreide omgevingsvergunning aangevraagd worden. In de ruimtelijke onderbouwing kon Kubiek verschillende goede redenen aandragen om van het oorspronkelijke plan af te wijken. Niet alleen zou verkoop in twee delen de opdrachtgever meer geld opleveren, de bouw van twee woningen paste ook veel beter in de omgeving. Het perceel zou relatief groot zijn voor een vrijstaand huis. Bovendien was er in Badhoevedorp meer vraag naar woningen in een wat lager prijssegment.

 

 

De gemeente stond dan ook positief tegenover het initiatief. Ook omwonenden hadden er geen bezwaar tegen de komst van twee aantrekkelijke woningen op de voormalige garage-locatie. De opdrachtgever voerde in overleg met Kubiek zelf het benodigde parkeeronderzoek uit. Uit de tellingen van de beschikbare parkeerplekken in de directe omgeving van het perceel bleek dat ook de parkeerdruk geen obstakel hoefde te zijn.

 

 

Uitdaging vormde alleen nog het naastgelegen textielbedrijf, waardoor geur- en geluidonderzoek nodig was. Het onderzoek, uitgevoerd door SPA WNP, leidde tot de conclusie dat de normen voor een gemengd gebied niet overschreden werden. In de administratie van de gemeente bleek de locatie echter te gelden als rustige woonwijk. Daarvoor gelden andere normen, waar we niet mee uitkwamen door de verschillende bedrijven hier in de directe omgeving. Ook bleek de vergunning van het textielbedrijf in de gemeentelijke administratie niet goed vastgelegd. Al met al duurde het nog maanden voordat de omgevingsvergunning voor de bouw van de twee woningen kon worden afgegeven.

 

 

Aan de inzet van Kubiek heeft het echter niet gelegen, benadrukt de opdrachtgever. Hij kwam Kubiek op het spoor via Google toen bleek dat er een uitgebreide omgevingsvergunning nodig was. “Ik heb er zeker geen spijt van dat ik Kubiek heb ingeschakeld”, blikt hij terug. “Ze hebben een heel goed plan uitgewerkt en het ging in de eerste instantie allemaal heel vlot. Toen de gemeente uiteindelijk een streep door de plannen wilde zetten, heb ik ook veel steun gehad aan Kubiek. Ze hebben richting de gemeente heel goed beargumenteerd dat het toch echt een gemengd gebied was en zijn ook nog een keer mee geweest om met de betreffende ambtenaar in gesprek te gaan. In je eentje red je zoiets niet.”

 

 

Uiteindelijk is de vergunning afgegeven en zijn de percelen verkocht, vertelt hij. “Deze week [NB-F1]zijn de eerste grondwerkzaamheden begonnen.”

 


[NB-F1]De week van 8 februari

 

Op een perceel aan de Nieuwemeerdijk in Badhoevedorp mocht een vrijstaand huis gebouwd worden. De nieuwe eigenaar wilde in plaats daarvan echter twee woningen realiseren. Met hulp van Kubiek lukte dat uiteindelijk.

Voor een melkveehouder in Vuren schreef Kubiek een wijzigingsplan, waardoor het mogelijk werd om een aantal grienden om te zetten in grasland en een stuk agrarische grond in de directe omgeving juist een natuurfunctie te geven.

De melkveehouderij beschikt niet alleen over weilanden, maar ook over grienden en bossen. Een aantal van die grienden lagen tot voor kort vlak achter de boerderij. De eigenaar van de boerderij wilde de vegetatie op de drie percelen het liefst kappen, het terrein egaliseren en er gras zaaien, zodat hij de gronden zou kunnen gebruiken voor de weidegang. Hij was graag bereid om het verlies van dat stukje natuur te compenseren door elders op zijn land nieuwe natuur aan te leggen. Een perceel aan de rand van Heukelom leek daarvoor een geschikte plek, omdat de natuur daar mooi zouden aansluiten op het omliggende landschap.  

De gemeente West Betuwe stond positief tegenover de plannen, maar vroeg wel om een flora- en faunaonderzoek. Ook stelde de gemeente als voorwaarde dat het nieuwe stuk natuur minstens zo groot zou worden als de grienden die zouden verdwijnen.

De quickscan flora en fauna die de eigenaar van het melkveebedrijf al had laten maken voldeed niet aan de eisen van de gemeente. Om de wijziging toch mogelijk te maken schakelde de melkveehouder vervolgens Kubiek Ruimtelijke Plannen in. Diriël van Kubiek kwam naar Vuren om de situatie met eigen ogen te bekijken, samen met een medewerker van Ecoresult, een bureau waar Kubiek vaak mee samenwerkt. Ecoresult leverde een nieuwe quickscan aan.

Er werd ook goed nagedacht over de landschappelijke inpassing van het nieuw aan te leggen bosplantsoen. Kubiek overlegde hiervoor met de gemeente en de omgevingsdienst. Uiteindelijk werd vastgelegd dat de randbeplanting van het nieuwe natuurgebied zal bestaan uit knotwilgen. Daarbinnen zullen onder meer hazelaars, veldesdoorn, meidoorns, inlandse eiken en essen worden aangeplant. Ook komen er een aantal paden voor beheer en onderhoud, en wordt er waar mogelijk een doorkijkje naar Heukelum gerealiseerd. Inmiddels is de gemeente akkoord met het plan, vertelt de opdrachtgever desgevraagd. “In 2021 zal de nieuw te realiseren natuur worden aangelegd.”

Zo komt er aan de rand van Heukelom een mooi stuk natuur bij, ligt de boerderij er weer netjes bij en krijgen de koeien alle ruimte. “Wij wilden zelf natuurlijk ook geen kaalslag”, aldus de melkveehouder. “Het is mooi dat natuur en exploitatie op deze manier in evenwicht kunnen blijven.”

De opdrachtgever kijkt tevreden terug op de samenwerking met Kubiek. “Als ik in de toekomst opnieuw te maken krijg met een plan waarvoor een bestemmingswijziging nodig is, zou ik absoluut weer met Kubiek in zee gaan. Doordat het niet zo’n groot bureau is, zijn de lijnen kort. Ik vind het persoonlijk ook fijn om een vast aanspreekpunt te hebben. Met Kubiek heb je een partij in huis die flexibel is en constructief meedenkt met de overheden. Als je op zo’n manier opereert, is er uiteindelijk veel mogelijk.”

Voor een melkveehouder in Vuren schreef Kubiek een wijzigingsplan, waardoor het mogelijk werd om een aantal grienden om te zetten in grasland en een stuk agrarische grond in de directe omgeving juist een natuurfunctie te geven. 

“Hierbij het verheugende bericht waar we al jaren naar uit hebben gezien. Dankzij jouw vakkundigheid kennis van zaken en tomeloze inzet is het eindelijk voor elkaar gekomen.” Het is altijd leuk om dit soort enthousiaste mails binnen te krijgen. Lees in deze blog hoe Diriël van Kubiek de handen op elkaar kreeg in Sint Pancras.

Of Kubiek een ruimtelijke onderbouwing kon aanleveren voor een zonneveld in Hilvarenbeek. Klein detail: de aanvraag moest al binnen een paar weken ingediend zijn. Kubiek ging voortvarend aan de slag en wist in samenwerking met Ecoresult en Maris landschapsarchitectuur een haalbaar en duurzaam plan neer te zetten.

Nederland bereidt zich al jaren voor op de invoering van de Omgevingswet. Maar liefst 26 wetten en honderden regels worden gebundeld in één nieuwe wet, die de regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening eenvoudiger moet maken. Maar wat is nu precies het idee? En hoe verandert het werk van Kubiek door de invoering van deze wet?

 

Kubiek denkt bij verschillende gemeenten mee over de manier waarop de Omgevingswet handen en voeten moet krijgen. Elke gemeente legt daarbij weer zijn eigen accenten. Voor Kubiek biedt dat een schat aan ervaring, die ook weer ingezet kan worden bij andere gemeenten.

Hij was de eerste mbo’er die zijn intrede deed bij Kubiek. Hij begon zijn stageperiode thuis achter een bureautje, want door de lockdown was thuiswerken op dat moment de norm. Toch kijkt Stefan terug op een mooie periode, waarin hij veel geleerd heeft. En nu is het ook tijd om vooruit te blikken: het contract is inmiddels getekend.

Nieuwsbrieven Kubiek

Kubiek in cijfers

  • 14 deskundige adviseurs
  • Meer dan 250 projecten per jaar
  • 7 jaar actief op de Nederlandse markt
  • Projecten in meer dan 250 gemeenten

  

Klanttevredenheid

Laatste berichten

Laatste tweets


Lees in onze nieuwe blog hoe @KubiekRuimte ervoor zorgt dat de opdrachtgevers niet als nummer worden behandeld.… https://t.co/gRIV4TtV6B

Lees in onze nieuwe blog hoe @KubiekRuimte middels een wijziging van het bestemmingsplan, en de uitgebreide aanvraa… https://t.co/uFi29DfkgJ
Follow Kubiek Ruimte on Twitter

Bedrijfsgegevens

kubiek-ruimtelijke-plannen-logo


Kerkewijk 117
3904 JB  Veenendaal

0318 - 50 56 37
F  0318 - 51 92 69

I   www.kubiek.nu
info@kubiek.nu

KVK    60051361
Bank  NL93.INGB.0006.476.588
BTW   NL853.746.989.B01

Lid van de BNSP

sbb beeldmerk