Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Het centrumgebouw van Landalpark Het Vennebos in Hapert wordt uitgebreid met een flinke waterspeelhal. De verbouwing is mede mogelijk gemaakt door Kubiek, dat de ruimtelijke onderbouwing schreef. Naar tevredenheid, want een nieuwe opdracht voor een vergelijkbaar project in Oldebroek is inmiddels binnen.
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Het schrijven van ruimtelijke onderbouwingen en bestemmingsplannen is medewerkers van Kubiek op het lijf geschreven. Maar ze kennen de wetgeving op het gebied van ruimtelijke ordening zo goed, dat initiatiefnemers hen ook steeds vaker weten te vinden voor advies in een vroeg stadium. Soms neemt Kubiek zelfs het complete proces uit handen, vanaf het allereerste initiatief totdat de vergunning binnen is.
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Ze zagen er prachtig uit, de plannen voor een lichtinstallatie in de Ten Katestraat in Amsterdam. Maar er was wel een vergunning nodig om het kleurrijke werk te kunnen ophangen. Kubiek onderzocht de mogelijkheden en maakte het bijzondere project mede mogelijk.

Kunstenaar Titia Ex bedacht een interactieve lichtinstallatie met zes druiventrossen van RVS en 2,5 meter lang, voor de negentiende-eeuwse Ten Katestraat. De boven de straat hangende trossen lekken druppels licht op de mensen die eronderdoor lopen. De passanten zetten de sculpturale lichtbronnen in beweging. Niet alleen verandert de lichtkleur binnen de druiventrossen waarmee ze op elkaar reageren, ook projecteren de hangende sculpturen licht op de straat.

De druiventros is een symbool voor de natuurlijke rijkdom van het leven zoals uitgedrukt in het gedicht ‘De Schepping’ van dominee/dichter J.J.L. ten Kate, de naamgever van de straat. En wat je boven de straat als lichtsculptuur ziet, ligt ook zes dagen per week als vers fruit op de kramen van de Ten Kate markt.

De projectleider benaderde Kubiek Ruimtelijke Plannen toen bleek dat er een vergunning aangevraagd moest worden voor Juicy Lights, zoals de installatie heet. Hoewel Kubiek zich meestal meer bezig houdt met gebouwen dan met kunstwerken, gelden voor dit soort projecten dezelfde ruimtelijke regels en procedures. Ingewikkeld voor iemand die onbekend is met de wetgeving over ruimtelijke ordening, maar voor Kubiek gesneden koek.

Kubiek zocht uit wat er mogelijk was volgens het bestemmingsplan dat geldt voor de Ten Katestraat. Dat bestemmingsplan bood onder meer ruimte voor reclame en versieringen. Het kunstwerk kon als versiering gelden, maar de installatie zou wel over de hele breedte van de straat komen te hangen en bevestigd worden aan de tegenoverliggende panden. Daarmee week het ontwerp van Juicy Lights wel af van het bestemmingsplan.

Een constructie die boven de straat hangt heeft in principe weinig impact op de leefomgeving. Kubiek stelde daarom voor om gebruik te maken van de zogenoemde kruimelgevallenregeling, een minder uitgebreide vergunningprocedure. Dat leverde behoorlijk wat tijdwinst op. Kubiek adviseerde de opdrachtgever daarnaast ook over de leges. Doordat de bouwkosten uiteindelijk lager uitvielen, konden de leges die aan de gemeente betaald moesten worden naar beneden bijgesteld worden.

Juicy lights laat zien hoe divers de projecten zijn waarvoor Kubiek wordt ingeschakeld. En hoe zichtbaar het resultaat van het werk van Kubiek kan zijn. Wie tegenwoordig door de Ten Katestraat loopt kan niet om Juicy Lights heen en kijkt ongetwijfeld een paar keer verwonderd omhoog en laat zich overgieten door pulserende lichten.
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Wat als je als veehouder het vlees van je eigen dieren aan huis wilt verwerken en verkopen? Je moet daarvoor in ieder geval een vergunning hebben van de gemeente. Kubiek regelde het voor Aad Dorrepaal uit Leiderdorp. “Ik ben ontzettend blij dat ik Kubiek tegen het lijf ben gelopen.”

Veel opdrachtgevers komen bij Kubiek Ruimtelijke Plannen terecht via Google. Maar in het geval van de veehouder uit Leiderdorp ging dat anders. Mensen kunnen een deel van zijn monumentale boerderij afhuren voor feesten en partijen, en een medewerker van Kubiek die te gast was op zo’n feest, hoorde dat Dorrepaal “een probleem met de gemeente” had. Het bleek typisch een klus voor Kubiek te zijn.

De eigenaar van Hoeve Dijkzicht was recent van melkvee overgestapt op vleesvee. Nu leek het hem leuk om zijn eigen vlees aan huis te verkopen en het ook op te dienen tijdens feestjes in zijn boerderij. De dieren zouden elders geslacht worden, maar het vlees zou vervolgens op eigen terrein verwerkt en verkocht kunnen worden. Er moest echter wel een vergunning aangevraagd worden, en daar liep het op vast.

Toen Kubiek zich erin mengde, bleek dat de plannen vrij snel afgestemd konden worden met de gemeente Leiderdorp. De gemeente stond in principe positief tegenover het idee om agrarische producten te verkopen met het oog op extra inkomsten. Het onderhoud van een monumentale boerderij kost veel geld, en het is fijn als zo’n rijksmonument behouden kan blijven voor het landschap.

Belangrijke voorwaarde van de gemeente was dat de veehouder alleen vlees van eigen dieren zou verkopen. Verder vroeg de gemeente zich aanvankelijk af: is vlees wel een agrarisch product? Een winkeltje met zuivelproducten zou een ander verhaal zijn geweest dan een slagerijtje aan huis. Kubiek verdedigde de stelling dat vlees wel degelijk een agrarisch product is, net zo goed als boter, kaas en eieren.

Dorrepaal is “ontzettend blij” dat hij Kubiek tegen het lijf is gelopen, vertelt hij. “Inmiddels is de vergunning rond. Dat had ik in mijn eentje denk ik niet voor elkaar gekregen. We zijn nu bezig met de afbouw van de ruimte waar we het vlees gaan verwerken en verkopen, een oude hooiberg die we hebben omgebouwd. Ik verwacht dat we over een maand of twee in bedrijf kunnen gaan. Helemaal leuk: het is geweldig om straks tijdens partijen ons eigen vlees te kunnen serveren.”
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Kickboksles op een terrein waar vooral veel autobedrijven zitten? Heel logisch klinkt dat niet. Maar de gemeente Utrecht en de lokale ondernemers willen juist wat meer diversiteit op Bedrijventerrein Overvecht. In de ruimtelijke onderbouwing kon Kubiek daar mooi op aanhaken.

Sportacademie The Colosseum Gym, waar je onder meer terecht kunt voor lessen in contactsporten en weerbaarheidstrainingen, wil groeien. Op de huidige locatie is daar echter niet genoeg ruimte voor. De Utrechtse sportschool ging daarom op zoek naar iets anders. Aan de Labradordreef op Bedrijventerrein Overvecht stond een bedrijfspand te huur dat heel geschikt zou zijn. Het bestemmingplan stond voor die locatie echter geen sportschool toe. Er was een ruimtelijke onderbouwing nodig om af te kunnen wijken van het bestemmingsplan.

The Colosseum Gym is gespecialiseerd in kickboksen, maar ruimtelijk onderbouwingen schrijven is de kracht van Kubiek Ruimtelijke Plannen. Toen Kubiek ingeschakeld werd, was al duidelijk dat de gemeente Utrecht in principe positief tegenover de plannen stond. De komst van een sportschool past goed in de visie van de gemeente en de lokale ondernemers, die van het bedrijvengebied graag een wat meer gemengd terrein willen maken. Daar kon Kubiek in de ruimtelijke onderbouwing mooi bij aansluiten.

Er waren nog wel wat aandachtspunten. Zo brengt een dergelijke sportacademie met name ’s avonds de nodige parkeerdrukte met zich mee. Juist doordat het beoogde pand zich op een bedrijventerrein bevindt, kon Kubiek daarvoor een mooie oplossing bedenken. Een parkeerplaats van een nabijgelegen autodealer, waar alleen overdag auto’s staan, kan in de toekomst gebruikt worden door bezoekers van The Colosseum Gym. Ander aandachtspunt was de brandveiligheid. Ook daar moest nog even extra naar gekeken worden voor de plannen konden worden goedgekeurd.

Inmiddels is de gemeente akkoord, vertelt Daan Kortland, een van de eigenaren van The Colosseum Gym. “De verbouwing is nu in volle gang. We hopen eind augustus open te gaan. We zijn heel blij met het werk dat Kubiek heeft geleverd. Het heeft allemaal lang geduurd, maar dat lag niet aan het aandeel van Kubiek.” Ziet Kortland nog verbeterpunten voor Kubiek? Hij blijft even stil. “Nee, eigenlijk niet. Ze hebben het allemaal heel goed aangepakt, dus we zijn absoluut tevreden.”
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Werkzoekenden uit de regio Moerdijk kunnen tegenwoordig voor sportieve activiteiten en trainingen terecht in een voormalige aardappelloods. Om dat mogelijk te maken, schreef Kubiek een ruimtelijke motivering. “Dat heeft voor mij perfect uitgepakt”, aldus opdrachtgever Ronald de Kort.

De loods aan de Witte Weideweg in Noordhoek werd al enige tijd niet meer gebruikt voor opslag van aardappels. Ronald de Kort van FinanceTools kwam het pand op het spoor bij zijn zoektocht naar een mooie locatie om zijn droom te verwezelijken: mensen meer zelfvertrouwen geven door middel van sportactiviteiten (onder de naam Loods of Gainz) en hun kansen op een baan vergroten door bijvoorbeeld cursussen Microsoft Office en LinkedIn aan te bieden (onder de naam FinanceTools).

De doelgroep van FinanceTools en Loods of Gainz bestaat voornamelijk uit mensen die moeite hebben om een baan te vinden. Vaak daalt hun zelfvertrouwen na verloop van tijd, waardoor hun kansen op de arbeidsmarkt alleen nog maar kleiner worden. De trainingen Loods of Gainz en FinanceTools kunnen helpen om deze negatieve spiraal te doorbreken.

Het grootste deel van de loods wordt gebruikt als sportzaal. Om het pand geschikt te maken voor de nieuwe functie moesten er ook twee kleedkamers, een opleidingsruimte en een kantoortje worden gerealiseerd. Voordat de activiteiten van start konden gaan, moest de gemeente echter instemmen met de functiewijziging. Om dat mogelijk te maken was er een zogenoemde ruimtelijke motivering nodig, waarvoor Kubiek werd ingevlogen.

Initiatiefnemer Ronald de Kort is enthousiast over de het werk dat Kubiek heeft geleverd. “De communicatie is heel prettig verlopen en ze hebben me goed ondersteund. Het fijne van Kubiek is dat ze niet zomaar akkoord gaan als de gemeente iets zegt. Als je de regels kent en goed weet wat je doet, is er is altijd een bepaalde bewegingsruimte waar je gebruik van kunt maken. Dat heeft voor mij perfect uitgepakt.”

Zo wilde de gemeente aanvankelijk dat er voldaan zou worden aan de parkeernorm voor sportscholen. Na overleg bleek een kleiner aantal parkeerplaatsen toch mogelijk, als de loods niet als sportschool maar als sporthal zou gelden. Enige vereiste was dat er in de vergunning een aantal afspraken zouden worden opgenomen over het maximumaantal deelnemers per training en over de openingstijden.

Omdat er geen sprake zou zijn van extra bebouwing op het terrein, kon Kubiek gebruikmaken van de kruimelgevallenregeling. Dat betekent dat de gemeente niet binnen 26, maar binnen 8 weken een besluit moest nemen. “Inmiddels is de vergunning rond”, vertelt De Kort. “De afgelopen tijd heb ik al een aantal mensen gratis getraind. Die komen nu helpen met het klussen, want er is voorlopig nog wel een en ander te doen. Het is heel leuk om er zo met elkaar iets moois van te maken.”
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Een kinderdagverblijf op een industrieterrein? Het kán wel, maar dan moet je wel met allerlei onderzoeken aantonen dat het woon- en leefklimaat op de locatie goed genoeg is. Noëlle van den Bergh schakelde Kubiek daarvoor in en blikt tevreden terug op de samenwerking.

Het is een prachtig vrijstaand pand, het voormalige kantoorgebouw aan de Koningin Wilhelminaweg in Groenekan. Lange tijd gebeurde er niet zo veel op het grote perceel en stond de kantoorruimte te huur. In 2017 meldde zich een gegadigde: kinderdagverblijf De Melkfabriek wilde er graag een nieuwe vestiging openen.

Noëlle van den Bergh van De Melkfabriek zag het al helemaal voor zich: op de begane grond en op de eerste verdieping ruimte voor verschillende opvanggroepen, voor slaapkamers en een keuken. De tweede verdieping zou gebruikt kunnen worden als kantoorruimte. Op het perceel was ook voldoende ruimte aanwezig voor parkeerplekken en een buitenspeelplaats voor de kinderen.

Kortom, het leek een perfecte locatie. “Het is een heel mooi gebouw, net een oud schooltje”, aldus Van den Bergh. “En het ligt ook heel mooi in het landschap.” Een probleempje: het pand had de bestemming kantoor en er was een ruimtelijke motivering nodig om er een maatschappelijke functie aan te geven. De gemeente De Bilt, waar Groenekan onder valt, vroeg bovendien om allerlei aanvullende onderzoeken, bijvoorbeeld op het gebied van geluidsoverlast en luchtvervuiling.

Dat was een reden voor Van den Bergh om Kubiek Ruimtelijke Plannen in te schakelen. “Normaal gesproken zou ik zoiets zelf regelen, maar dat ging in dit geval niet lukken. Een bestemmingswijziging is nooit makkelijk, maar hier was het extra ingewikkeld doordat het pand in een industriegebied ligt, al is het geen vervuilende industrie. Als je als belanghebbende dan zelf bij de gemeente komt, krijg je veel minder snel iets gedaan dan als een onafhankelijke partij hetzelfde werk doet.”

“Kubiek heeft het super goed gedaan”, stelt ze. Het lukte Kubiek om met een beperkt aantal onderzoeken aan te tonen dat de plannen voor het kinderdagverblijf niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening. Sterker nog, de komst van het kinderdagverblijf sluit naadloos aan op het beleid van gemeente De Bilt en provincie Utrecht, die graag zien dat kantoorpanden worden getransformeerd om kantorenleegstand terug te dringen. Verhuur aan het kinderdagverblijf zou bovendien een mooie manier zijn om ervoor te zorgen dat het monumentale pand in de toekomst goed onderhouden wordt.

Inmiddels is de vergunning rond, vertelt Van den Bergh. “We gaan nu snel aan de slag met de verbouwing, want in mei gaat het kinderdagverblijf open. We hebben nog nauwelijks reclame gemaakt, maar de aanmeldingen stromen al binnen.”
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Het kantoorpand aan de Speelkamp 24 te Leusden stond lange tijd te huur en dreigde in verval te raken. Totdat deNieuweOntwikkelaars het wenste te transformeren naar zestien gloednieuwe appartementen. Kubiek schreef hiervoor in goed overleg met de gemeente Leusden de ruimtelijke onderbouwing.

Onder andere het thema duurzaamheid is in de afgelopen jaren steeds belangrijker geworden in de woningbouw. Dat betekent niet alleen aandacht voor goede isolatie en groene energie, maar ook creatief hergebruik van bestaande structuren. Leegstaande kantoren of fabrieken kun je jaren laten verslonzen of slopen, terwijl op een steenworp afstand plaats nieuwe rijtjeshuizen uit de grond gestampt worden. Maar waarom zou je bestaande panden geen nieuw leven inblazen? Uiteraard kan er niet zomaar worden verbouwd. Zo moet de gemeente akkoord gaan met de nieuwe bestemming, en daarvoor is dan weer een deugdelijke ruimtelijke onderbouwing nodig. In dit geval kwam de expertise van een bureau als Kubiek goed van pas en mag het resultaat er zijn.
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Het verkopen van auto's bleek volgens het bestemmingsplan waar autobedrijf Jos Priem B.V. gevestigd was niet te mogen. Priem huurde het perceel aan de Uitweg in Vinkeveen al drie jaar toen hij de kans kreeg om het aan te kopen. Volgens het bestemmingsplan bleek het runnen van een autobedrijf op die locatie echter niet toegestaan. Voor het gebied gold de bestemming agrarisch en wonen, en daar valt auto’s verkopen niet onder.
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
In goed overleg met de gemeente Renswoude kan hoveniersbedrijf Klaproos Tuinen eindelijk uitbreiden. Kubiek Ruimtelijke Plannen speelde daarin een belangrijke rol om dit te bereiken.

Enkele jaren geleden bouwde hoveniersbedrijf Klaproos Tuinen een nieuwe kapschuur. Tijdens de bouw bleek echter dat het bedrijf een vergunning had moeten aanvragen. De schuur lag voor een klein gedeelte buiten het bouw- en bestemmingsvlak. De gemeente Renswoude eiste niet dat de schuur weer werd afgebroken, maar vroeg het bedrijf wel om alsnog een omgevingsvergunning aan te vragen.

Aanvankelijk was de ruimtelijke onderbouwing van die aanvraag niet in orde en werd de vergunning niet afgegeven. Daarom nam Klaproos Tuinen een adviseur in de arm. Inmiddels waren er ook plannen om het bedrijf uit te breiden, omdat de bestaande, verouderde bijgebouwen te klein waren geworden voor het bloeiende bedrijf. Daarvoor was echter een wijziging van het bestemmingsplan nodig: het bebouwingsoppervlakte zou uitgebreid moeten worden en er moest in het bestemmingsplan ruimte komen voor de aanleg van siertuinen. Met de wijziging van het bestemmingsplan zou gelijk ook de legalisatie van de kapschuur geregeld kunnen worden.

Het schrijven van een bestemmingsplan dat zowel de gemeente als de provincie zou goedkeuren, vroeg echter om extra deskundigheid. Daarom schakelde het bedrijf Kubiek in. Kubiek heeft ervaring met soortgelijke projecten en begreep dan ook direct wat men wilde. Niet alleen schreef Kubiek de benodigde plannen, ook sprak zij namens Klaproos Tuinen met de gemeente.

Om de bestemmingsplanwijziging mogelijk te maken, schreef Kubiek een ruimtelijke en een economische onderbouwing. Kubiek voerde onder meer aan dat het perceel met de sloop van de bijgebouwen en de bouw van een nieuw bedrijfspand veel minder rommelig zou ogen. Daarnaast is het voor de hovenier nu mogelijk om op dezelfde locatie zijn bedrijf voort te zetten. Kubiek stelde dat een hoveniersbedrijf als Klaproos Tuinen heel goed past in het buitengebied van Renswoude.

Zowel de gemeente als de provincie zijn inmiddels akkoord met de bestemmingswijziging. De bouwvergunning voor de nieuwe schuur kan aangevraagd worden en het bedrijf kan gaan uitbreiden. Een tevreden opdrachtgever is het resultaat van het werk in Renswoude.

Nieuwsbrieven Kubiek

Kubiek in cijfers

  • 14 deskundige adviseurs
  • Meer dan 250 projecten per jaar
  • 7 jaar actief op de Nederlandse markt
  • Projecten in meer dan 250 gemeenten

  

Klanttevredenheid

Laatste tweets


Kubiek heeft bij drie kantoorgebouwen getransformeerd naar 133 nieuwe woningen. Benieuwd naar de bijdrage van Kubie… https://t.co/scGOTcT2lU

De afsluiting van de miniserie over ons stedenbouwkundige werk had u nog van ons te goed. Lees in deze blog hoe het… https://t.co/wGdv3r2QLe
Follow Kubiek Ruimte on Twitter

Bedrijfsgegevens

kubiek-ruimtelijke-plannen-logo


Kerkewijk 156
3904 JJ  Veenendaal

0318 - 50 56 37
F  0318 - 51 92 69

I   www.kubiek.nu
info@kubiek.nu

KVK    60051361
Bank  NL93.INGB.0006.476.588
BTW   NL853.746.989.B01

Lid van de BNSP

sbb beeldmerk