maandag, 05 juli 2021
Gepubliceerd in Projectenoverzicht

Aan de Pietersbergweg in Amsterdam zijn dit jaar drie kantoorgebouwen veranderd in appartementencomplexen. Een prachtige ontwikkeling in een tijd waarin grote behoefte is aan betaalbare huurwoningen. Kubiek maakte het project mede mogelijk door de ruimtelijke onderbouwing te schrijven.

maandag, 12 april 2021
Gepubliceerd in Projectenoverzicht

Aan het begin van de winkelstraat van Kesteren staat een monumentale dijkwoning met een grote schuur erachter. De eigenaars wilden graag kleiner gaan wonen, maar het pand kon alleen verkocht worden als de bestemming gewijzigd zou worden. Kubiek pakte de handschoen op.

Gepubliceerd in Projectenoverzicht

 

Van een leegstaand autobedrijf naar twee prachtige woningen

 

 

Op een perceel aan de Nieuwemeerdijk in Badhoevedorp mocht een vrijstaand huis gebouwd worden. De nieuwe eigenaar wilde in plaats daarvan echter twee woningen realiseren. Met hulp van Kubiek lukte dat uiteindelijk.

 

 

Er zat jarenlang een garagebedrijf op deze plek aan de Nieuwemeerdijk. Het was al de bedoeling dat het ruime perceel een woonbestemming zou krijgen: het bestemmingsplan bood ruimte om op de locatie een vrijstaande woning te bouwen. De nieuwe eigenaar wilde echter liever twee twee-onder-een-kapwoningen bouwen. Daarvoor zou het bouwvlak echter wel overschreden worden en kwam de bebouwing ook dichter bij de buren te staan dan oorspronkelijk de bedoeling was.

 

 

De eigenaar schakelde Kubiek Ruimtelijke Plannen in om de ontwikkeling van de tweekappers mogelijk te maken. Daarvoor moest een uitgebreide omgevingsvergunning aangevraagd worden. In de ruimtelijke onderbouwing kon Kubiek verschillende goede redenen aandragen om van het oorspronkelijke plan af te wijken. Niet alleen zou verkoop in twee delen de opdrachtgever meer geld opleveren, de bouw van twee woningen paste ook veel beter in de omgeving. Het perceel zou relatief groot zijn voor een vrijstaand huis. Bovendien was er in Badhoevedorp meer vraag naar woningen in een wat lager prijssegment.

 

 

De gemeente stond dan ook positief tegenover het initiatief. Ook omwonenden hadden er geen bezwaar tegen de komst van twee aantrekkelijke woningen op de voormalige garage-locatie. De opdrachtgever voerde in overleg met Kubiek zelf het benodigde parkeeronderzoek uit. Uit de tellingen van de beschikbare parkeerplekken in de directe omgeving van het perceel bleek dat ook de parkeerdruk geen obstakel hoefde te zijn.

 

 

Uitdaging vormde alleen nog het naastgelegen textielbedrijf, waardoor geur- en geluidonderzoek nodig was. Het onderzoek, uitgevoerd door SPA WNP, leidde tot de conclusie dat de normen voor een gemengd gebied niet overschreden werden. In de administratie van de gemeente bleek de locatie echter te gelden als rustige woonwijk. Daarvoor gelden andere normen, waar we niet mee uitkwamen door de verschillende bedrijven hier in de directe omgeving. Ook bleek de vergunning van het textielbedrijf in de gemeentelijke administratie niet goed vastgelegd. Al met al duurde het nog maanden voordat de omgevingsvergunning voor de bouw van de twee woningen kon worden afgegeven.

 

 

Aan de inzet van Kubiek heeft het echter niet gelegen, benadrukt de opdrachtgever. Hij kwam Kubiek op het spoor via Google toen bleek dat er een uitgebreide omgevingsvergunning nodig was. “Ik heb er zeker geen spijt van dat ik Kubiek heb ingeschakeld”, blikt hij terug. “Ze hebben een heel goed plan uitgewerkt en het ging in de eerste instantie allemaal heel vlot. Toen de gemeente uiteindelijk een streep door de plannen wilde zetten, heb ik ook veel steun gehad aan Kubiek. Ze hebben richting de gemeente heel goed beargumenteerd dat het toch echt een gemengd gebied was en zijn ook nog een keer mee geweest om met de betreffende ambtenaar in gesprek te gaan. In je eentje red je zoiets niet.”

 

 

Uiteindelijk is de vergunning afgegeven en zijn de percelen verkocht, vertelt hij. “Deze week [NB-F1]zijn de eerste grondwerkzaamheden begonnen.”

 


[NB-F1]De week van 8 februari

 

Gepubliceerd in Projectenoverzicht

Of Kubiek een ruimtelijke onderbouwing kon aanleveren voor een zonneveld in Hilvarenbeek. Klein detail: de aanvraag moest al binnen een paar weken ingediend zijn. Kubiek ging voortvarend aan de slag en wist in samenwerking met Ecoresult en Maris landschapsarchitectuur een haalbaar en duurzaam plan neer te zetten.

De opdrachtgever, een ontwikkelaar van zonneparken, benaderde Kubiek Ruimtelijke Plannen begin juli omdat hij mogelijkheden zag voor een zonneveld op een perceel aan de Ambrosiusweg in Hilvarenbeek. Om dit jaar nog enige kans te maken, moesten aanvragen vóór 1 augustus aangeleverd worden bij de gemeente. Een hele uitdaging, maar Kubiek zet zich graag in voor duurzame ruimtelijke plannen en pakte de handschoen op. Er moest voor de deadline niet alleen een ruimtelijke onderbouwing en een m.e.r-beoordeling op tafel komen, het beleid van de gemeente vroeg ook om een inpassingsplan en een zogeheten quickscan flora en fauna.

Inpassingsplan

De ruimtelijke onderbouwing en de vormvrije m.e.r.-beoordeling schreef Diriël van Lienden van Kubiek. Voor het inpassingsplan schakelde ze Maris landschapsarchitectuur in. “We stellen wel vaker inpassingsplannen op voor Kubiek”, vertelt Cees Maris van het bureau. “En als wij bijvoorbeeld een ruimtelijke onderbouwing nodig hebben, weten we Kubiek te vinden. We vullen elkaar goed aan.”

Voor het project in Hilvarenbeek bracht zijn bureau eerst het eigene van de locatie in kaart. “Zo doen we dat bij vrijwel elk plan. We gaan dan na hoe de natuur en de mens het landschap door de jaren heen hebben gevormd. Vervolgens kijken we welke ingrediënten daarvan een plek kunnen krijgen bij een nieuwe ontwikkeling.”

In het geval van een zonneveld wordt ook geprobeerd om de panelen zo goed mogelijk te ‘verpakken’, aldus Maris. “Het is belangrijk dat je zo’n akker niet tot de rand vol legt met zonnepanelen, maar aan de randen bijvoorbeeld houtwallen aan te leggen en bomen aan te planten. Het mooie is dat die nieuwe hakhoutwallen en boomgroepen ook echt iets toevoegen aan het landschap. Door een bloemrijk grasveld en bijenkasten in het plan op te nemen, kun je er echt voor zorgen dat de natuur een impuls krijgt.”

Quickscan flora en fauna

Dat het zonneveld in Hilvarenbeek geen schadelijke gevolgen zou hebben voor de natuur, moest nog wel onderbouwd worden met een flora- en faunaonderzoek. Daarvoor benaderde Diriël Ecoresult, een bureau dat regelmatig wordt ingeschakeld door Kubiek. “We werken al jarenlang heel goed samen met Kubiek”, vertelt Anton van Meurs van Ecoresult. “Elke week gaan er wel een of twee rapporten die kant op. De samenwerking is naar volle tevredenheid. Natuurlijk geven we wel eens een advies dat Kubiek niet goed uitkomt, bijvoorbeeld omdat het vertraging oplevert of om een extra inspanning vraagt. Maar wij kijken puur wat er wettelijk gezien mogelijk is, en dat wordt echt gewaardeerd.”

In dit geval was er na de quickscan geen reden voor verder onderzoek. “Er liggen in de nabije omgeving geen beschermde natuurgebieden. Het ging hier bovendien om een akker in vrij open gebied, zonder watergang of robuuste bomenrijen. Daar verwacht je niet zo veel beschermde flora en fauna. We gaan altijd nog wel zelf in het plangebied kijken, maar dat leverde in dit geval ook geen nieuwe inzichten op.”

Er is nog wel eens kritiek op de ontwikkeling van dit soort zonnevelden. Onterecht, vindt Van Meurs. “Zeker in dit geval. In het inpassingsplan wordt een aanzienlijk deel van het perceel opengelaten, waardoor er meer juist ruimte komt voor planten en kleine dieren. Qua ecologie zie ik veel liever zo’n goed ingepast zonnepanelenveld dan een maïsveld.”

Volgende ronde

De conclusies van Ecoresult kwamen binnen twee weken binnen en Maris kon op korte termijn al voor een eerste schets van het inpassingsplan zorgen. Zo kon Kubiek de aanvraag na een paar hectische weken op tijd indienen. De inspanningen van alle betrokken partijen werden beloond: het plan voor een zonneveld aan de Ambrosiusweg mocht door naar de volgende ronde en kon verder uitgewerkt worden.

 
 
 
Gepubliceerd in Projectenoverzicht

Een woonboerderij in Koudekerk aan den Rijn leek de perfecte plek voor gezinshuis Bon Courage. Er was echter wel een functiewijziging nodig om dat mogelijk te maken. Kubiek leverde een bijdrage aan dit mooie project door de ruimtelijke onderbouwing te schrijven.

Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Het pand aan de Dorpsstraat in Budel kent een bijzondere geschiedenis. Ooit bestond het uit twee aparte woningen. De huidige eigenaars wilden beide woningen graag splitsen en er maar liefst vier appartementen van maken. Met de hulp van Kubiek werd dat plan uiteindelijk gerealiseerd. 
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Na een verhuizing kwam het kantoorpand van het Rode Kruis in Den Haag leeg te staan. Er waren verschillende ideeën voor herbestemming van het gebouw. Uiteindelijk gaf de gemeente groen licht voor plannen van DUWO om er een studentencomplex van te maken. 
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Ze wilden graag een vrijstaand huis met schuur bouwen aan de dijk, maar de plek waar de bouw van twee twee-onder-en-kapwoningen was toegestaan, vonden ze te dicht op de dijkweg. “Je kunt zelf heel goede argumenten aandragen, maar je kunt niet zonder de expertise van een bureau als Kubiek.”
Gepubliceerd in Projectenoverzicht

De historische buitenplaats Wulperhorst wordt een luxe woonvoorziening voor ouderen. Kubiek is al twee jaar nauw betrokken bij de plannen voor herontwikkeling van het monumentale landhuis.

Panta Rhei HealthCare is een vastgoedontwikkelaar die monumentale panden en buitenplaatsen ontwikkelt tot woningen voor senioren waar ze zo nodig zorg kunnen krijgen. Het zijn vaak projecten van de lange adem, want de plannen moeten passen binnen het bestemmingsplan. En gemeente, omwonenden en andere stakeholders moeten ook meegenomen worden in de ontwikkeling.

In dit soort projecten komt de expertise van Kubiek goed van pas. Regelmatig bellen ze bij Panta Rhei dan ook naar Kubiek om even te sparren. De ontwikkeling van de Wulperhorst was een van de eerste projecten waarbij Kubiek betrokken was. Panta Rhei was op dat moment bezig met de aankoop van het landhuis in Zeist, dat grondig gerestaureerd zou moeten worden. Herontwikkeling zou een mooie manier zijn om de buitenplaats voor de toekomst te behouden. Het was echter de vraag of de nieuwe plannen niet te belastend zou zijn voor de ecologie en of het gebruik zou passen binnen het huidige bestemmingsplan.

Kubiek zocht het allemaal uit. Een onderzoek naar verkeersbewegingen toonde aan dat de drukte binnen de norm zou blijven en geen negatief effect zou hebben op de flora en fauna. Daarnaast onderbouwde Kubiek dat groepswonen met zorg goed past in het beleid van de gemeente Zeist en voorziet in een maatschappelijke behoefte.

De gemeente ging akkoord, en inmiddels is de bouw van start gegaan. In het landhuis kunnen in de toekomst 25 ouderen wonen, die als dat nodig is 24 uur zorg kunnen krijgen. Het koetshuis en de bijbehorende bijgebouwen verkeren in zeer slechte staat en worden afgebroken. In plaats daarvan verrijst een nieuw koetshuis, waar ook nog vijftien zorgwoningen worden gerealiseerd. Ook wordt het omliggende park hersteld en krijgt het landgoed een actievere recreatieve functie.

Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Projecten van Kubiek spelen zich nogal eens af in het buitengebied of op een industrieterrein. Maar ook midden in de stad weet Kubiek complexe ruimtelijke plannen tot een goed einde te brengen. Of beter gezegd: tot een goed begin.
Pagina 1 van 3

Nieuwsbrieven Kubiek

Kubiek in cijfers

  • 14 deskundige adviseurs
  • Meer dan 250 projecten per jaar
  • 7 jaar actief op de Nederlandse markt
  • Projecten in meer dan 250 gemeenten

  

Klanttevredenheid

Laatste tweets


Kubiek heeft bij drie kantoorgebouwen getransformeerd naar 133 nieuwe woningen. Benieuwd naar de bijdrage van Kubie… https://t.co/scGOTcT2lU

De afsluiting van de miniserie over ons stedenbouwkundige werk had u nog van ons te goed. Lees in deze blog hoe het… https://t.co/wGdv3r2QLe
Follow Kubiek Ruimte on Twitter

Bedrijfsgegevens

kubiek-ruimtelijke-plannen-logo


Kerkewijk 156
3904 JJ  Veenendaal

0318 - 50 56 37
F  0318 - 51 92 69

I   www.kubiek.nu
info@kubiek.nu

KVK    60051361
Bank  NL93.INGB.0006.476.588
BTW   NL853.746.989.B01

Lid van de BNSP

sbb beeldmerk