Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Stel: u hebt net een prachtig vrijstaand huis betrokken en dan komt de gemeente met plannen voor een nieuwbouwwijk of een bedrijfspand pal voor uw woning. Kubiek weet precies wat uw rechten zijn en heeft gespecialiseerde kennis in huis voor het indienen van een planschadeverzoek.
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
De kerk was jarenlang in gebruik als uitvaartcentrum, en nu moeten er vier woningen in komen. Daarnaast komt een nieuw, kleiner afscheidshuis. Kubiek Ruimtelijke Plannen analyseerde de financiële risico’s van het plan (architectonisch ontwerp agNOVA architecten).

De Amersfoortse kerk werd in de jaren zestig gebouwd voor een protestantse gemeente. Zo’n twintig jaar werd het gebouw gebruikt voor erediensten. Daarna deed het dienst als uitvaartcentrum, met onder meer een aula van 140 zitplaatsen en een ontvangstruimte. Tegenwoordig is het echter steeds meer gebruikelijk om afscheid te nemen in kleinere kring, waardoor grote aula’s minder vaak gebruikt worden.

Het kerkgebouw is inmiddels in handen van een projectontwikkelaar, die er vier woningen in wil realiseren. Naast het bestaande gebouw moet een klein afscheidshuis komen dat geschikt is voor uitvaarten in kleine kring. Jan Heystek van Heystek Vastgoed Ontwikkeling vroeg Kubiek om de financiële risico’s van de transformatie te analyseren. Het is voor de ontwikkelaar zelf goed om een reëel beeld van de kosten te hebben, maar ook de gemeente wilde van tevoren weten of het project financieel haalbaar is.

Kubiek berekende onder meer dat er geen risico is op planschade. Dat het gebouw een woonbestemming krijgt, betekent bijvoorbeeld dat er permanent mensen aanwezig zijn, iets wat voor een kerk of een uitvaartcentrum niet geldt. Echter, met de maatschappelijke bestemming die het gebouw nu heeft, zou een zorgfunctie met permanente bewoning ook mogelijk zijn. In die zin betekent een woonfunctie dus geen verslechtering.

Een gebouw met een maatschappelijke bestemming kan daarnaast op piekmomenten voor overlast zorgen, bijvoorbeeld door grote verkeersstromen voor aanvang en na afloop van een kerkdienst of uitvaart. Bij woningen spelen dit soort problemen niet. Het afscheidshuis is bedoeld voor veel kleinere groepen en zal dus ook minder overlast geven dan een groot uitvaartcentrum. Zo bezien betekent een bestemmingswijziging voor omwonenden ruimtelijk gezien eerder een verbetering dan een verslechtering.

Heystek kijkt terug op een goede samenwerking met Kubiek. “Ze hebben prima werk geleverd.”, vertelt hij. Inmiddels zijn de twee bouwvergunningen aangevraagd – voor de verbouwing van de kerk en de nieuwbouw van het afscheidshuis – en is het wachten op een definitief ontwerp van de architect. Maar wellicht treffen Heystek en Kubiek elkaar in de toekomst nog eens. De ontwikkelaar hoeft in ieder geval niet lang na te denken over de vraag of hij weer bij Kubiek zal aankloppen als hij in de toekomst met een vergelijkbare vraag zit. “Zeker weten!”
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Nu kijken ze nog uit op de landerijen, straks zitten ze tegen taluds en geluidsschermen aan te kijken. Een echtpaar uit Roswinkel (gemeente Emmen) is niet blij met de plannen voor een ongelijkvloerse kruising vlak naast hun huis en schakelde Kubiek Ruimtelijke Plannen in.

De doorstroming op de provinciale weg N391, tussen Zuidoost-Drenthe en Zuidoost-Groningen, moet beter. Als onderdeel daarvan wil de gemeente Emmen een rotonde bij Roswinkel vervangen door een ongelijkvloerse kruising, compleet met afritten, twee kleine rotondes en geluidsschermen. Omwonenden zijn niet blij met de plannen. Ze verliezen straks hun vrije uitzicht.

Er leven bovendien nog veel vragen. Door de doorstroming op de N391 te verbeteren, wil de provincie de regio economisch aantrekkelijker maken. Maar betekent dat ook niet dat de verkeersdruk straks groter wordt? Bovendien, als alles klaar is, zal de maximumsnelheid omhoog gaan van 80 naar 100 km/u. Wat betekent dat alles voor de luchtvervuiling en de geluidsoverlast?

Al met al hebben de omwonenden een hard hoofd in de plannen. Ze zitten uiteraard niet te wachten op stank, lawaai en belemmering van hun uitzicht. Maar ze vrezen ook dat hun huis in waarde zal dalen door de komst van de ongelijkvloerse kruising; ze kunnen minder geld voor hun woning vragen als ze die in de toekomst zouden willen verkopen.

Kubiek diende bij de gemeente Emmen een zienswijze in namens een echtpaar dat op nog geen 40 meter afstand van het plangebied woont. Daarin worden alle bezwaren tegen de komst van de ongelijkvloerse kruising duidelijk op een rijtje gezet. In reactie daarop heeft de gemeente laten weten dat de plannen – met enkele aanpassingen – wel doorgaan. De omwonenden krijgen echter de mogelijkheid om een planschadeverzoek in te dienen.

De planschaderegeling houdt in dat de eigenaar – of Kubiek namens hem – een verzoek kan indienen voor tegemoetkoming in de schade die hij lijdt door de waardevermindering van zijn woning. Vervolgens komt een onafhankelijk adviseur van een planschadeadviesbureau langs om een inschatting te maken van de hoogte van de geleden schade.

Mocht het advies dat hij uitbrengt en het besluit van de gemeente Emmen onbevredigend zijn, dan kan de eigenaar nog in bezwaar en beroep gaan. Niet alleen bij het indienen van een planschadeverzoek kan Kubiek helpen, ook in de afwikkeling van de verdere procedure komt de expertise van de medewerkers van Kubiek goed van pas.
Gepubliceerd in Projectenoverzicht

Kubiek Ruimtelijke plannen is gevraagd om een wegrestaurant te adviseren, hoe te reageren op de aanpassing van de snelweg. De aanpassing houdt in dat het restaurant niet meer direct aan de snelweg is gelegen, maar bereikbaar wordt via een afrit. Dat heeft gevolgen voor de zichtbaarheid van het restaurant en daardoor voor het aantal bezoekers en de omzet.

De aanpassing van de snelweg is vastgelegd in een Tracébesluit van de Minister van Infrastructuur en Milieu. Dit besluit is enigszins vergelijkbaar met een bestemmingsplan, waartegen bezwaar en beroep mogelijk is. Ook kan een vergoeding van planschade worden aangevraagd. Hierin moet de ondernemer aantonen hoe groot de economische schade van de aanpassing daadwerkelijk is. Aan de onderbouwing worden hoge eisen gesteld en ook geldt een schadebeperkingsplicht. De schadebeperkingsplicht houdt in dat de ondernemer ook dient na te gaan hoe de schade beperkt kan worden en daadwerkelijk acties hiertoe te nemen.

Na de juridische kant in kaart gebracht te hebben, is een bebordingsplan opgesteld om daarmee een concreet voorstel te kunnen doen aan Rijkswaterstaat. Dit bebordingsplan is ingestoken op gelijkwaardigheid met de oude situatie op basis van CROW-normen. Middels de juiste en volledige bebording kan het wegrestaurant ook in de toekomst goed zichtbaar blijven voor de reizigers op de snelweg. Met name de aankondigingsborden geven de reizigers tijd om te besluiten of men dit restaurant zal aandoen.

Op het moment dat Rijkswaterstaat besluit het bebordingsvoorstel over te nemen, wordt er voldaan aan de schadebeperkingsplicht. De juridische route van planschade kan in dit geval achterwege blijven.

Nieuwsbrieven Kubiek

Kubiek in cijfers

  • 14 deskundige adviseurs
  • Meer dan 250 projecten per jaar
  • 7 jaar actief op de Nederlandse markt
  • Projecten in meer dan 250 gemeenten

  

Klanttevredenheid

Laatste berichten

Laatste tweets


In deze miniserie geeft @KubiekRuimte in samenwerking met Sander Blommestein een nieuwe toekomst aan een historisch… https://t.co/2JOJJ9tZEi

Lees in deze miniserie hoe @KubiekRuimte vier mooie beeldkwaliteitsplannen opstelde om nieuwbouwwoningen te realise… https://t.co/Lu7U8bRc9e
Follow Kubiek Ruimte on Twitter

Bedrijfsgegevens

kubiek-ruimtelijke-plannen-logo


Kerkewijk 156
3904 JJ  Veenendaal

0318 - 50 56 37
F  0318 - 51 92 69

I   www.kubiek.nu
info@kubiek.nu

KVK    60051361
Bank  NL93.INGB.0006.476.588
BTW   NL853.746.989.B01

Lid van de BNSP

sbb beeldmerk