Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Het voormalige boerenerf is nu nog een rommelig terrein met verschillende oude schuren en stallen. Mede dankzij de inspanningen van Kubiek Ruimtelijke Plannen komt daar binnenkort verandering in. “Ze hebben uitstekend werk geleverd”, aldus de opdrachtgever.
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Het centrumgebouw van Landalpark Het Vennebos in Hapert wordt uitgebreid met een flinke waterspeelhal. De verbouwing is mede mogelijk gemaakt door Kubiek, dat de ruimtelijke onderbouwing schreef. Naar tevredenheid, want een nieuwe opdracht voor een vergelijkbaar project in Oldebroek is inmiddels binnen.
dinsdag, 19 februari 2019
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Een inwoner van Haarlem heeft zijn oog laten vallen op een woning in het Noord-Hollandse Egmond aan den Hoef. Maar voor hij het huis koopt, wil hij weten wat de mogelijkheden zijn voor vergunningvrij bouwen. Hij vroeg aan Kubiek om dat uit te zoeken.

Landelijk is vastgelegd onder welke voorwaarden bij een uitbouw geen vergunning aangevraagd hoeft te worden bij de gemeente. De opdrachtgever zou een bestaande uitbouw aan het huis verder willen uitbreiden en het nieuwe gedeelte laten doorlopen tot de voorgevel van het huis. Maar zou dat zonder vergunning mogelijk zijn? De gemeente verwees hem door naar Kubiek Ruimtelijke Plannen.

Kubiek zocht uit wat er in de specifieke situatie van de opdrachtgever zonder vergunning is toegestaan: op welke plek op het perceel mag hij bouwen, hoe groot mag het bebouwde oppervlak worden en hoe hoog mag de nieuwe uitbouw maximaal zijn? De resultaten zet Kubiek overzichtelijk op een rij in een memo van drie kantjes.

Het blijkt zoals verwacht niet mogelijk om de uitbouw tot de voorkant van het huis door te laten lopen. Dat zou ook niet mooi zijn: de nieuwe materialen zouden te veel afwijken van de oude stenen in de voorgevel. Wil de opdrachtgever vergunningvrij bouwen, dan moet de uitbouw ten minste 1 meter achter de voorgevelrooilijn blijven. Wel is een iets groter bebouwd oppervlak mogelijk dan aanvankelijk het geval leek te zijn.

Voor de opdrachtgever betekende het dat niets de koop van het huis meer in de weg stond. Hij is “zeer tevreden” met het werk dat Kubiek geleverd heeft. “Ze hebben het goed afgehandeld. Ik heb het idee dat ik met Kubiek het maximale eruit heb gehaald.”
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Een huis in het Noord-Hollandse Breezand was praktisch onverkoopbaar omdat het volgens het bestemmingsplan alleen als bedrijfswoning gebruikt mocht worden. Mede dankzij het werk van Kubiek is het nu toegestaan om er gewoon te wonen, zonder dat er op het perceel een volwaardig bedrijf aanwezig is.

Aan de Balgweg was jarenlang een zeehengelsportwinkel gevestigd. Op het perceel stonden ook een bedrijfswoning en een aantal bijgebouwen, waaronder een loods waar boten liggen opgeslagen. Zo’n zeven jaar geleden werd de winkel gesloten. Sindsdien staat het pand leeg. Later kwam ook de bedrijfswoning leeg te staan.

De huidige eigenaars wonen op het perceel ernaast. Ze wilden het voormalige winkeltje, de woning en een aantal van de bijbehorende gebouwen verkopen. De loods kunnen ze zelf nog goed gebruiken. Het is echter niet eenvoudig om kopers te vinden die op een dergelijk perceel willen wonen én er een nieuw bedrijf willen beginnen. Daarom wilden ze de bedrijfswoning verkopen als een gewone woning. Maar dat mocht niet zomaar: het huidige bestemmingsplan staat alleen bedrijfsmatig gebruik toe.

Aanvankelijk wilde de gemeente de functie alleen wijzigen als daar iets tegenover stond. Een deel van de bebouwing zou moeten worden afgebroken. Dat wilden de eigenaars echter niet, want een deel van de gebouwen wilden ze zelf graag blijven gebruiken. Maar er was een nieuwe omgevingsvisie in de maak. Volgens het nieuwe beleid kon een bedrijfsfunctie wel zonder bijkomende voorwaarden worden omgezet in een woonfunctie.

Om zo’n wijziging te regelen was wel de expertise van een extern bureau nodig. “Via google kwam ik onder meer bij Kubiek Ruimtelijke Plannen terecht”, vertelt de opdrachtgever. “Op de site werd ook al inzichtelijk gemaakt wat het zou gaan kosten, en dat was prettig. Uiteindelijk zijn ze ook keurig binnen het budget gebleven.” De inwoner van Breezand kijkt terug op een goede samenwerking. “Ik ben zeer tevreden. Zelf heb ik nauwelijks nog contact met de gemeente gehad. Kubiek heeft me heel veel werk uit handen genomen.”

Het ging in feite alleen om een juridische wijziging; in de praktijk verandert er weinig. Zoals verwacht, kwamen er dan ook geen bezwaren binnen van omwonenden. Het bestemmingsplan is inmiddels vastgesteld: niets staat de verkoop van de woning aan ‘gewone burgers’ meer in de weg.
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Wat als je als veehouder het vlees van je eigen dieren aan huis wilt verwerken en verkopen? Je moet daarvoor in ieder geval een vergunning hebben van de gemeente. Kubiek regelde het voor Aad Dorrepaal uit Leiderdorp. “Ik ben ontzettend blij dat ik Kubiek tegen het lijf ben gelopen.”

Veel opdrachtgevers komen bij Kubiek Ruimtelijke Plannen terecht via Google. Maar in het geval van de veehouder uit Leiderdorp ging dat anders. Mensen kunnen een deel van zijn monumentale boerderij afhuren voor feesten en partijen, en een medewerker van Kubiek die te gast was op zo’n feest, hoorde dat Dorrepaal “een probleem met de gemeente” had. Het bleek typisch een klus voor Kubiek te zijn.

De eigenaar van Hoeve Dijkzicht was recent van melkvee overgestapt op vleesvee. Nu leek het hem leuk om zijn eigen vlees aan huis te verkopen en het ook op te dienen tijdens feestjes in zijn boerderij. De dieren zouden elders geslacht worden, maar het vlees zou vervolgens op eigen terrein verwerkt en verkocht kunnen worden. Er moest echter wel een vergunning aangevraagd worden, en daar liep het op vast.

Toen Kubiek zich erin mengde, bleek dat de plannen vrij snel afgestemd konden worden met de gemeente Leiderdorp. De gemeente stond in principe positief tegenover het idee om agrarische producten te verkopen met het oog op extra inkomsten. Het onderhoud van een monumentale boerderij kost veel geld, en het is fijn als zo’n rijksmonument behouden kan blijven voor het landschap.

Belangrijke voorwaarde van de gemeente was dat de veehouder alleen vlees van eigen dieren zou verkopen. Verder vroeg de gemeente zich aanvankelijk af: is vlees wel een agrarisch product? Een winkeltje met zuivelproducten zou een ander verhaal zijn geweest dan een slagerijtje aan huis. Kubiek verdedigde de stelling dat vlees wel degelijk een agrarisch product is, net zo goed als boter, kaas en eieren.

Dorrepaal is “ontzettend blij” dat hij Kubiek tegen het lijf is gelopen, vertelt hij. “Inmiddels is de vergunning rond. Dat had ik in mijn eentje denk ik niet voor elkaar gekregen. We zijn nu bezig met de afbouw van de ruimte waar we het vlees gaan verwerken en verkopen, een oude hooiberg die we hebben omgebouwd. Ik verwacht dat we over een maand of twee in bedrijf kunnen gaan. Helemaal leuk: het is geweldig om straks tijdens partijen ons eigen vlees te kunnen serveren.”
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Werkzoekenden uit de regio Moerdijk kunnen tegenwoordig voor sportieve activiteiten en trainingen terecht in een voormalige aardappelloods. Om dat mogelijk te maken, schreef Kubiek een ruimtelijke motivering. “Dat heeft voor mij perfect uitgepakt”, aldus opdrachtgever Ronald de Kort.

De loods aan de Witte Weideweg in Noordhoek werd al enige tijd niet meer gebruikt voor opslag van aardappels. Ronald de Kort van FinanceTools kwam het pand op het spoor bij zijn zoektocht naar een mooie locatie om zijn droom te verwezelijken: mensen meer zelfvertrouwen geven door middel van sportactiviteiten (onder de naam Loods of Gainz) en hun kansen op een baan vergroten door bijvoorbeeld cursussen Microsoft Office en LinkedIn aan te bieden (onder de naam FinanceTools).

De doelgroep van FinanceTools en Loods of Gainz bestaat voornamelijk uit mensen die moeite hebben om een baan te vinden. Vaak daalt hun zelfvertrouwen na verloop van tijd, waardoor hun kansen op de arbeidsmarkt alleen nog maar kleiner worden. De trainingen Loods of Gainz en FinanceTools kunnen helpen om deze negatieve spiraal te doorbreken.

Het grootste deel van de loods wordt gebruikt als sportzaal. Om het pand geschikt te maken voor de nieuwe functie moesten er ook twee kleedkamers, een opleidingsruimte en een kantoortje worden gerealiseerd. Voordat de activiteiten van start konden gaan, moest de gemeente echter instemmen met de functiewijziging. Om dat mogelijk te maken was er een zogenoemde ruimtelijke motivering nodig, waarvoor Kubiek werd ingevlogen.

Initiatiefnemer Ronald de Kort is enthousiast over de het werk dat Kubiek heeft geleverd. “De communicatie is heel prettig verlopen en ze hebben me goed ondersteund. Het fijne van Kubiek is dat ze niet zomaar akkoord gaan als de gemeente iets zegt. Als je de regels kent en goed weet wat je doet, is er is altijd een bepaalde bewegingsruimte waar je gebruik van kunt maken. Dat heeft voor mij perfect uitgepakt.”

Zo wilde de gemeente aanvankelijk dat er voldaan zou worden aan de parkeernorm voor sportscholen. Na overleg bleek een kleiner aantal parkeerplaatsen toch mogelijk, als de loods niet als sportschool maar als sporthal zou gelden. Enige vereiste was dat er in de vergunning een aantal afspraken zouden worden opgenomen over het maximumaantal deelnemers per training en over de openingstijden.

Omdat er geen sprake zou zijn van extra bebouwing op het terrein, kon Kubiek gebruikmaken van de kruimelgevallenregeling. Dat betekent dat de gemeente niet binnen 26, maar binnen 8 weken een besluit moest nemen. “Inmiddels is de vergunning rond”, vertelt De Kort. “De afgelopen tijd heb ik al een aantal mensen gratis getraind. Die komen nu helpen met het klussen, want er is voorlopig nog wel een en ander te doen. Het is heel leuk om er zo met elkaar iets moois van te maken.”
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Het verkopen van auto's bleek volgens het bestemmingsplan waar autobedrijf Jos Priem B.V. gevestigd was niet te mogen. Priem huurde het perceel aan de Uitweg in Vinkeveen al drie jaar toen hij de kans kreeg om het aan te kopen. Volgens het bestemmingsplan bleek het runnen van een autobedrijf op die locatie echter niet toegestaan. Voor het gebied gold de bestemming agrarisch en wonen, en daar valt auto’s verkopen niet onder.
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Wel of geen woonvoorziening in Uddel (gemeente Apeldoorn)? Kubiek Ruimtelijke Plannen toonde met interviews en beleidsstudies aan dat de bouw van een woonzorgvoorziening een duurzame ontwikkeling is voor het Veluwse dorp.

Regelmatig wordt Kubiek ingeschakeld als er plannen zijn voor de bouw van woonzorgvoorzieningen of rusthuizen. Soms is Kubiek van initiatief tot realisatie bij het project betrokken, soms alleen bij een deel van de procedure.

Dat laatste was het geval in Uddel. Het dorp op de Veluwe heeft momenteel nog geen eigen woonzorgvoorziening. Daarom moeten ouderen die zorg nodig hebben verhuizen naar omliggende plaatsten, zoals Elspeet, Garderen, Apeldoorn of Barneveld.

Om het plan goed te keuren, moet de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen worden. Enerzijds wordt er met het doorlopen van deze Laddertoets gekeken naar de behoefte naar een woonzorgvoorziening in het gebied, anderzijds wordt geïnventariseerd of het niet in bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kan worden.

Vanuit initiatiefnemers zelf was er al via enquêtes gepeild hoeveel mensen geïnteresseerd zouden zijn in een woonzorgvoorziening. Kubiek werd gevraagd de resultaten te interpreteren en aan te vullen met eigen onderzoek in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Kubiek ging langs bij zorgaanbieders in de buurt om de eerdere onderzoeksresultaten te checken. De verhalen die daar klonken onderstreepten de uitkomsten van het eerdere onderzoek: er is onder ouderen in Uddel behoefte aan een eigen woonzorgvoorziening. Vervolgens onderzocht Kubiek of dat niet op een andere locatie zou kunnen. Er waren in de bebouwde kom wel enkele plekken beschikbaar waar inbreiding mogelijk zou zijn. Die bleken echter geen van alle geschikt voor de bouw van een ruime voorziening zoals voor ogen was. Tot slot onderzocht Kubiek of de bouw van nieuwe wooneenheden in Uddel geen voorzieningen in de omgeving zou leegtrekken. Omdat ouderen uit Uddel verspreid over de hele regio terecht komen, zou dat effect minimaal zijn.

De samenwerking is goed verlopen. Eind oktober wordt het plan gepresenteerd, dus het is nu afwachten of daar reacties op komen.
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
In goed overleg met de gemeente Renswoude kan hoveniersbedrijf Klaproos Tuinen eindelijk uitbreiden. Kubiek Ruimtelijke Plannen speelde daarin een belangrijke rol om dit te bereiken.

Enkele jaren geleden bouwde hoveniersbedrijf Klaproos Tuinen een nieuwe kapschuur. Tijdens de bouw bleek echter dat het bedrijf een vergunning had moeten aanvragen. De schuur lag voor een klein gedeelte buiten het bouw- en bestemmingsvlak. De gemeente Renswoude eiste niet dat de schuur weer werd afgebroken, maar vroeg het bedrijf wel om alsnog een omgevingsvergunning aan te vragen.

Aanvankelijk was de ruimtelijke onderbouwing van die aanvraag niet in orde en werd de vergunning niet afgegeven. Daarom nam Klaproos Tuinen een adviseur in de arm. Inmiddels waren er ook plannen om het bedrijf uit te breiden, omdat de bestaande, verouderde bijgebouwen te klein waren geworden voor het bloeiende bedrijf. Daarvoor was echter een wijziging van het bestemmingsplan nodig: het bebouwingsoppervlakte zou uitgebreid moeten worden en er moest in het bestemmingsplan ruimte komen voor de aanleg van siertuinen. Met de wijziging van het bestemmingsplan zou gelijk ook de legalisatie van de kapschuur geregeld kunnen worden.

Het schrijven van een bestemmingsplan dat zowel de gemeente als de provincie zou goedkeuren, vroeg echter om extra deskundigheid. Daarom schakelde het bedrijf Kubiek in. Kubiek heeft ervaring met soortgelijke projecten en begreep dan ook direct wat men wilde. Niet alleen schreef Kubiek de benodigde plannen, ook sprak zij namens Klaproos Tuinen met de gemeente.

Om de bestemmingsplanwijziging mogelijk te maken, schreef Kubiek een ruimtelijke en een economische onderbouwing. Kubiek voerde onder meer aan dat het perceel met de sloop van de bijgebouwen en de bouw van een nieuw bedrijfspand veel minder rommelig zou ogen. Daarnaast is het voor de hovenier nu mogelijk om op dezelfde locatie zijn bedrijf voort te zetten. Kubiek stelde dat een hoveniersbedrijf als Klaproos Tuinen heel goed past in het buitengebied van Renswoude.

Zowel de gemeente als de provincie zijn inmiddels akkoord met de bestemmingswijziging. De bouwvergunning voor de nieuwe schuur kan aangevraagd worden en het bedrijf kan gaan uitbreiden. Een tevreden opdrachtgever is het resultaat van het werk in Renswoude.
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Een particulier uit het Friese Winsum vroeg Kubiek een wijzigingsplan schrijven voor een opvaart bij hun woning in Winsum. Dat het aan de andere kant van Nederland ligt is voor Kubiek geen enkel probeleem, merkte ook de opdrachtgever. 

Vroeger hadden de meeste boerderijen langs de Franekervaart bij Winsum een opvaart. “Bij ons is die op een gegeven moment gedempt. De Franekervaart is een open vaarwater, dus daar ga je geen bootje neerleggen. Daarom wilden we weer een opvaart naar ons huis realiseren, overigens wel op een iets andere plek dan waar die vroeger lag.”

De gemeente Littenseradiel, waar Winsum onder valt, stond welwillend tegenover het plan. Het ging in feite immers om herstel van cultuur-historisch landschap. Toch had de komst van de opvaart nog heel wat voeten in de aarde. Zo moest het waterschap een vergunning geven en moest ook de provincie Fryslan akkoord gaan.

De laatste hobbel die genomen moest worden, was de wijziging van de bestemming van het stukje grond waar de opvaart moet komen, van ”agrarisch” naar ”water”. De gemeente moest een wijzigingsplan goedkeuren waarin wordt onderbouwt dat de verandering volgens de regels is. “Zoiets vergt heel wat uitzoekwerk”, aldus de opdrachtgever. “Als particulier kun je dat niet allemaal zelf doen. Dan verzand je in alle regelgeving.”

Via internet kwam ze bij Kubiek terecht. Dat het kantoor in het Utrechtse Veenendaal gevestigd is, bleek geen probleem te zijn. Kubiek maakt in dergelijke gevallen onder meer gebruik van Google maps en streetview, maar ook van bestemmingsplannen die gemeenten digitaal publiceren. “We hebben daarnaast regelmatig gebeld en mailcontact gehad”, vertelt de opdrachtgever. Dat contact verliep “heel prettig”. “We werden actief meegenomen in alle stappen die Kubiek zette. Toen het concept klaar was, mochten wij er ook eerst nog naar kijken en zelf dingen aandragen. Uiteindelijk is het wijzigingsplan keurig aangeleverd.”

Dat de gemeente het plan goedkeurde, was eigenlijk geen verrassing meer.
Pagina 1 van 3

Nieuwsbrieven Kubiek

Kubiek in cijfers

  • 14 deskundige adviseurs
  • Meer dan 250 projecten per jaar
  • 7 jaar actief op de Nederlandse markt
  • Projecten in meer dan 250 gemeenten

  

Klanttevredenheid

Laatste berichten

Laatste tweets


In deze miniserie geeft @KubiekRuimte in samenwerking met Sander Blommestein een nieuwe toekomst aan een historisch… https://t.co/2JOJJ9tZEi

Lees in deze miniserie hoe @KubiekRuimte vier mooie beeldkwaliteitsplannen opstelde om nieuwbouwwoningen te realise… https://t.co/Lu7U8bRc9e
Follow Kubiek Ruimte on Twitter

Bedrijfsgegevens

kubiek-ruimtelijke-plannen-logo


Kerkewijk 156
3904 JJ  Veenendaal

0318 - 50 56 37
F  0318 - 51 92 69

I   www.kubiek.nu
info@kubiek.nu

KVK    60051361
Bank  NL93.INGB.0006.476.588
BTW   NL853.746.989.B01

Lid van de BNSP

sbb beeldmerk