maandag, 12 april 2021
Gepubliceerd in Projectenoverzicht

Aan het begin van de winkelstraat van Kesteren staat een monumentale dijkwoning met een grote schuur erachter. De eigenaars wilden graag kleiner gaan wonen, maar het pand kon alleen verkocht worden als de bestemming gewijzigd zou worden. Kubiek pakte de handschoen op.

donderdag, 01 april 2021
Gepubliceerd in Projectenoverzicht

Op een donk bij Hoogblokland was jarenlang veehouderij gevestigd. Kubiek stelde een stedenbouwkundig plan op voor herinrichting van het perceel en schreef tegelijktijdig een nieuw bestemmingsplan. Dat leverde een plan op voor nieuwe woningen die prachtig in het omliggende landschap passen.

vrijdag, 08 januari 2021
Gepubliceerd in Projectenoverzicht

Voor een melkveehouder in Vuren schreef Kubiek een wijzigingsplan, waardoor het mogelijk werd om een aantal grienden om te zetten in grasland en een stuk agrarische grond in de directe omgeving juist een natuurfunctie te geven.

De melkveehouderij beschikt niet alleen over weilanden, maar ook over grienden en bossen. Een aantal van die grienden lagen tot voor kort vlak achter de boerderij. De eigenaar van de boerderij wilde de vegetatie op de drie percelen het liefst kappen, het terrein egaliseren en er gras zaaien, zodat hij de gronden zou kunnen gebruiken voor de weidegang. Hij was graag bereid om het verlies van dat stukje natuur te compenseren door elders op zijn land nieuwe natuur aan te leggen. Een perceel aan de rand van Heukelom leek daarvoor een geschikte plek, omdat de natuur daar mooi zouden aansluiten op het omliggende landschap.  

De gemeente West Betuwe stond positief tegenover de plannen, maar vroeg wel om een flora- en faunaonderzoek. Ook stelde de gemeente als voorwaarde dat het nieuwe stuk natuur minstens zo groot zou worden als de grienden die zouden verdwijnen.

De quickscan flora en fauna die de eigenaar van het melkveebedrijf al had laten maken voldeed niet aan de eisen van de gemeente. Om de wijziging toch mogelijk te maken schakelde de melkveehouder vervolgens Kubiek Ruimtelijke Plannen in. Diriël van Kubiek kwam naar Vuren om de situatie met eigen ogen te bekijken, samen met een medewerker van Ecoresult, een bureau waar Kubiek vaak mee samenwerkt. Ecoresult leverde een nieuwe quickscan aan.

Er werd ook goed nagedacht over de landschappelijke inpassing van het nieuw aan te leggen bosplantsoen. Kubiek overlegde hiervoor met de gemeente en de omgevingsdienst. Uiteindelijk werd vastgelegd dat de randbeplanting van het nieuwe natuurgebied zal bestaan uit knotwilgen. Daarbinnen zullen onder meer hazelaars, veldesdoorn, meidoorns, inlandse eiken en essen worden aangeplant. Ook komen er een aantal paden voor beheer en onderhoud, en wordt er waar mogelijk een doorkijkje naar Heukelum gerealiseerd. Inmiddels is de gemeente akkoord met het plan, vertelt de opdrachtgever desgevraagd. “In 2021 zal de nieuw te realiseren natuur worden aangelegd.”

Zo komt er aan de rand van Heukelom een mooi stuk natuur bij, ligt de boerderij er weer netjes bij en krijgen de koeien alle ruimte. “Wij wilden zelf natuurlijk ook geen kaalslag”, aldus de melkveehouder. “Het is mooi dat natuur en exploitatie op deze manier in evenwicht kunnen blijven.”

De opdrachtgever kijkt tevreden terug op de samenwerking met Kubiek. “Als ik in de toekomst opnieuw te maken krijg met een plan waarvoor een bestemmingswijziging nodig is, zou ik absoluut weer met Kubiek in zee gaan. Doordat het niet zo’n groot bureau is, zijn de lijnen kort. Ik vind het persoonlijk ook fijn om een vast aanspreekpunt te hebben. Met Kubiek heb je een partij in huis die flexibel is en constructief meedenkt met de overheden. Als je op zo’n manier opereert, is er uiteindelijk veel mogelijk.”

woensdag, 02 december 2020
Gepubliceerd in Projectenoverzicht

“Hierbij het verheugende bericht waar we al jaren naar uit hebben gezien. Dankzij jouw vakkundigheid kennis van zaken en tomeloze inzet is het eindelijk voor elkaar gekomen.” Het is altijd leuk om dit soort enthousiaste mails binnen te krijgen. Lees in deze blog hoe Diriël van Kubiek de handen op elkaar kreeg in Sint Pancras.

Het draaide bij dit project om een woonhuis met een stuk grond uit een erfenis. De woning stond aan de Bovenweg, maar het perceel liep achter het huis helemaal door tot aan de Benedenweg. Het stuk grond, met als bestemming tuin, lag daar middenin een lint van bebouwing.

Bouwkundig tekenaar Hans van den Burg adviseerde de familie om het deel van het perceel aan de kant van de Benedenweg apart te verkopen als bouwlocatie. Voordat het stuk grond in de verkoop zou gaan, moest het bestemmingsplan nog wel gewijzigd worden, maar de gemeente Langedijk had al aangegeven dat ze bereid was om daaraan mee te werken.

Van den Burg zette namens de erfgename de procedure in gang en schakelde een ruimtelijk adviseur in. Na bijna vier jaar was er echter nog maar weinig vooruitgang geboekt, vertelt hij. “Toen ben ik gewoon het internet op gegaan om te zoeken naar een partij die wel ter zake kundig zou zijn. Zo kwam ik bij Kubiek terecht. Diriël is er vervolgens mee aan de slag gegaan. Nou, toen kwam er eindelijk schot in de zaak. Diriël zat erop als een bok op een haverkist. Echt geweldig!”

Kubiek Ruimtelijke Plannen voerde overleg met de gemeente, had regelmatig contact met de eigenaar van het stuk grond en herschreef het concept-bestemmingsplan dat er inmiddels al lag. Punt van aandacht was dat een naastgelegen bedrijf mogelijk voor overlast zou kunnen zorgen, maar Kubiek zag binnen de geldende ruimtelijke regels wel degelijk ruimte voor de bouw van de woning. In het plan werd bijvoorbeeld vastgelegd dat de te bouwen woning voorzien zou worden van een zogenoemde dove gevel, zodat eventuele geluidsoverlast beperkt zou blijven.

Toen het bestemmingsplan ter inzage lag, kwam er nog een zienswijze binnen. Na een goed gesprek met de indieners, de eigenaar van de grond en de gemeente kon het bestemmingsplan echter toch vastgesteld worden in de raad. Daarmee is de weg vrij om het stuk grond te verkopen als kant en klare bouwlocatie.

Van Den Burg is nog altijd heel blij dat hij bij Kubiek terechtgekomen is. “Mocht er ooit nog eens zo’n project op mijn pad komen, dan weet ik waar ik moet zijn om dingen voor elkaar te krijgen. Al is dat niet zo waarschijnlijk, want inmiddels ben ik met pensioen gegaan. Maar als iemand in mijn omgeving tegen zoiets aanloopt, zou ik altijd zeggen: ga naar Kubiek!”

Gepubliceerd in Projectenoverzicht
In het Gelderse dorp Scherpenzeel wordt aan het Zuideinde een bijzondere woonzorginstelling gebouwd. Kubiek leverde een mooie bijdrage door een bestemmingsplan te schrijven. Twee keer.
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Aan de rand van Bathmen wordt Bathmense Enk 3 gebouwd, de derde fase van een nieuwe woonwijk. Kubiek stelde het complete bestemmingsplan op. Niet alleen de opdrachtgevers en de gemeente waren tevreden, ook de reactie van omwonenden was positief. Er kwamen geen zienswijzen of bezwaren binnen en het bestemmingsplan kon zonder vertraging vastgesteld worden.

Quadraat Projectmanagement uit Veenendaal, een zusteronderneming van Kubiek, was al vanaf het begin betrokken bij Bathmense Enk 3. Matteo de Visser van Quadraat voerde in opdracht van een van de twee projectontwikkelaars gesprekken met de gemeente Deventer en met de eigenaar van een veehouderijbedrijf aan dezelfde kant van Bathmen. Toen het bestemmingsplan geschreven moest worden, haakte Kubiek Ruimtelijke Plannen aan. “We hebben verschillende bureaus benaderd”, benadrukt De Visser, “maar de offerte van Kubiek was het meest compleet en wist de opdrachtgevers te overtuigen. En Kubiek heeft de verwachtingen waargemaakt.”

Het moest een flexibel plan worden, dat ruimte biedt voor maximaal 125 woningen, waaronder een aantal vrije kavels. Kubiek schreef het complete bestemmingsplan voor de woningen en voor de bijbehorende wegen en groenvoorzieningen. Ook coördineerde Kubiek alle nodige onderzoeken, onder meer naar flora en fauna en geluid.

Een uitdaging vormde een veehouderijbedrijf in de buurt van het plangebied. Tot een bepaalde afstand van het bedrijf mochten geen woningen gebouwd worden in verband met mogelijke geuroverlast; een deel van die zogenaamde milieucirkel zou over het plangebied van de nieuwe wijk vallen. In het concept bestemmingsplan was daarom een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, zodat de oppervlakte van het plangebied onder de milieucirkel later alsnog een woonbestemming zou kunnen krijgen. Tijdens het opstellen van het plan lukte het de ontwikkelaars alsnog om tot overeenstemming te komen met de eigenaar over het wegbestemmen van het agrarisch bedrijf, waardoor de oorspronkelijke planning aangehouden kon worden.

De gemeente Deventer, waar Bathmen onder valt, stond vanaf het begin positief tegenover de plannen voor de nieuwbouw. Willem Bogers, planoloog bij de gemeente Deventer, is ook te spreken over het werk van Kubiek. “Ik heb veel contact gehad met Kubiek. Wij hadden als gemeente verschillende wensen en Kubiek heeft daar heel goed in meegedacht. De samenwerking was naar tevredenheid; ze hebben het goed gedaan.”

De omwonenden bleken ook unaniem positief, omdat het plan zorgvuldig uitgewerkt was, maar ook dankzij de goede communicatie met de buurtbewoners. Ook al ging het om een bestemmingsplan voor grote woonwijk, er kwam geen enkele zienswijze en geen enkel beroep binnen. Daardoor kon het bestemmingsplan zonder vertraging vastgesteld worden.
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Het voormalige boerenerf is nu nog een rommelig terrein met verschillende oude schuren en stallen. Mede dankzij de inspanningen van Kubiek Ruimtelijke Plannen komt daar binnenkort verandering in. “Ze hebben uitstekend werk geleverd”, aldus de opdrachtgever.
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Glaspark Leerdam, zo moet het vernieuwde sportpark gaan heten. Maar het bestemmingsplan liet de ontwikkeling van het terrein niet toe. En toen dook er ook nog een beschermde kikker op. Kubiek bood soelaas.
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Met subsidie voor een ontsluiting vanaf de snelweg hebben gemeenten en ministerie een grote stap genomen om het recreatief transferium "De Linielanding" te realiseren langs de A27. In het transferium kunnen automobilisten hun auto laten staan en het gebied van de Nieuwe Hollandse Waterlinie te voet, per fiets of per kano intrekken. 

Het project is mede gefinancierd vanuit het innovatieprogramma Mooi Nederland van het ministerie van Economische zaken, Landbouw en Innovatie voor systeemwijzigingen in de voedseldistributieketen, met als belangrijkste doel een zo kort mogelijke keten, bij voorkeur direct van producent naar consument. Op deze locatie is dit de verkoop van lokale streekproducten (wijn, bier, eieren etc.) van veelal lokale boeren. Doel van de subsidie is dat zakelijke partijen in deze projecten stappen en het uitbouwen tot commerciële ondernemingen. Hajé Restaurants wilde hier instappen, maar kreeg geen toestemming voor een bestemming detailhandel langs de snelweg. In Nederland zijn, anders dan in andere Europese landen, winkels langs de snelweg niet toegestaan.

Regels van de overheid zijn vastgelegd in het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan laat detailhandel langs de snelweg niet toe. Dit is landelijk beleid voor uniforme bestemmingsplannen. Detailhandel is alleen toegestaan in kernwinkelgebieden. Om het project toch mogelijk te maken is een oplossing gevonden door een bestemmingsplan op maat. Gemeenten Nieuwegein en Houten gingen op zoek naar een oplossing waarbij ook voor lokale winkeliers in de winkelgebieden duidelijk wordt dat hier geen concurrentie langs de snelweg ontstaat. De oplossing bleek te zijn: noem het geen bestemming “Detailhandel” maar bestemming “Recreatie – Streektransferium” met specifieke regels voor:
  • het toestaan van ondersteunende detailhandel;
  • het assortiment met 50 % als minimum voor streekproducten;
  • de productie van streekproducten op maximaal 40 km van de locatie.
Alle belanghebbende partijen konden zich hier goed in vinden. Het bestemmingsplan kon snel worden vastgesteld, het transferium “De Linielanding” is vervolgens in snel tempo gebouwd en Hajé restaurant exploiteert inmiddels de kanoverhuur, het restaurant en de streekwinkel.
Hoe kom je nu tot zo’n oplossing? De voorwaarden hiervoor zijn:
  • Meerdere partijen die iets willen;
  • Perspectief verplaatsen van winkel naar betekenis voor het totaalproject naar betekenis voor het totale gebied;
  • Kennis van de doelstelling van de Wet ruimtelijke ordening;
  • Re-framen: op zoek willen gaan naar een creatieve oplossing.
Het project is één van de inspirerende voorbeelden op www.deregelsenderek.nl, waarbij gemeenten binnen de regels op innovatieve manier ruimte hebben gevonden. 
Projectmanagement ontwerp en realisatie De Linielanding door zusterbedrijf Quadraat Projectmanagement. Architect is Arc2 architecten.
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Een huis in het Noord-Hollandse Breezand was praktisch onverkoopbaar omdat het volgens het bestemmingsplan alleen als bedrijfswoning gebruikt mocht worden. Mede dankzij het werk van Kubiek is het nu toegestaan om er gewoon te wonen, zonder dat er op het perceel een volwaardig bedrijf aanwezig is.

Aan de Balgweg was jarenlang een zeehengelsportwinkel gevestigd. Op het perceel stonden ook een bedrijfswoning en een aantal bijgebouwen, waaronder een loods waar boten liggen opgeslagen. Zo’n zeven jaar geleden werd de winkel gesloten. Sindsdien staat het pand leeg. Later kwam ook de bedrijfswoning leeg te staan.

De huidige eigenaars wonen op het perceel ernaast. Ze wilden het voormalige winkeltje, de woning en een aantal van de bijbehorende gebouwen verkopen. De loods kunnen ze zelf nog goed gebruiken. Het is echter niet eenvoudig om kopers te vinden die op een dergelijk perceel willen wonen én er een nieuw bedrijf willen beginnen. Daarom wilden ze de bedrijfswoning verkopen als een gewone woning. Maar dat mocht niet zomaar: het huidige bestemmingsplan staat alleen bedrijfsmatig gebruik toe.

Aanvankelijk wilde de gemeente de functie alleen wijzigen als daar iets tegenover stond. Een deel van de bebouwing zou moeten worden afgebroken. Dat wilden de eigenaars echter niet, want een deel van de gebouwen wilden ze zelf graag blijven gebruiken. Maar er was een nieuwe omgevingsvisie in de maak. Volgens het nieuwe beleid kon een bedrijfsfunctie wel zonder bijkomende voorwaarden worden omgezet in een woonfunctie.

Om zo’n wijziging te regelen was wel de expertise van een extern bureau nodig. “Via google kwam ik onder meer bij Kubiek Ruimtelijke Plannen terecht”, vertelt de opdrachtgever. “Op de site werd ook al inzichtelijk gemaakt wat het zou gaan kosten, en dat was prettig. Uiteindelijk zijn ze ook keurig binnen het budget gebleven.” De inwoner van Breezand kijkt terug op een goede samenwerking. “Ik ben zeer tevreden. Zelf heb ik nauwelijks nog contact met de gemeente gehad. Kubiek heeft me heel veel werk uit handen genomen.”

Het ging in feite alleen om een juridische wijziging; in de praktijk verandert er weinig. Zoals verwacht, kwamen er dan ook geen bezwaren binnen van omwonenden. Het bestemmingsplan is inmiddels vastgesteld: niets staat de verkoop van de woning aan ‘gewone burgers’ meer in de weg.
Pagina 1 van 3

Nieuwsbrieven Kubiek

Kubiek in cijfers

  • 14 deskundige adviseurs
  • Meer dan 250 projecten per jaar
  • 7 jaar actief op de Nederlandse markt
  • Projecten in meer dan 250 gemeenten

  

Klanttevredenheid

Laatste tweets


Kubiek heeft bij drie kantoorgebouwen getransformeerd naar 133 nieuwe woningen. Benieuwd naar de bijdrage van Kubie… https://t.co/scGOTcT2lU

De afsluiting van de miniserie over ons stedenbouwkundige werk had u nog van ons te goed. Lees in deze blog hoe het… https://t.co/wGdv3r2QLe
Follow Kubiek Ruimte on Twitter

Bedrijfsgegevens

kubiek-ruimtelijke-plannen-logo


Kerkewijk 156
3904 JJ  Veenendaal

0318 - 50 56 37
F  0318 - 51 92 69

I   www.kubiek.nu
info@kubiek.nu

KVK    60051361
Bank  NL93.INGB.0006.476.588
BTW   NL853.746.989.B01

Lid van de BNSP

sbb beeldmerk