In het dorp Winsum in Noord Groningen heeft Kubiek Ruimtelijke Plannen meegewerkt aan het herontwikkeling van de locatie Netlaan dankzij een omgevingsplanwijziging (destijds bestemmingsplanwijziging). De oude manage die op het terrein stond moest worden omgezet en omgebouwd naar een nieuwe multifunctionele sport- en speelplek.

Aan de Netlaan 1a te Winsum bevindt zich een manege die al enige tijd niet meer in gebruik is. De Initiatiefnemer voetbalschool “Het Verschil” (VTS) wil de voormalige manege transformeren naar een multifunctionele sportaccommodatie. Ook is de initiatiefnemer van plan om achter de sportaccommodatie twee in landelijke stijl gebouwde dienstwoningen te realiseren. Dit initiatief kan niet worden gerealiseerd binnen het huidige geldende bestemmingsplan. Kubiek wordt ingeschakeld om dit traject te begeleiden. Met de zogeheten uitgebreide omgevingsvergunning (art. 2.12 lid 1a onder 3 Wabo) kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Het opstellen van een ruimtelijke onderbouwing is een verplicht onderdeel van deze procedure. Met de ruimtelijke onderbouwing kan worden aangetoond dat het voorgenomen initiatief voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Met die onderbouwing kan het voorstel voor bepaling aan de gemeente worden voorgelegd.

De voetbalschool Het Verschil is een commerciële organisatie die trainingen voor voetballers faciliteert. VTS is voornemens haar activiteiten uit te breiden door ook trainingen voor andere balsporten te verzorgen en andere manieren van bewegen te stimuleren. De bedoeling is om dit voor alle doelgroepen te doen, zowel jong als oud. VTS wil in de nu leegstaande manege een zogenaamde “playground” realiseren. Dit is een kleinschalige accommodatie waarin sportieve, culturele en educatieve sportieve activiteiten samenkomen in de thema’s: bewegen, logeren, ontspannen, lunch en accommodatie. Tevens zullen er op het terrein sportkampen worden georganiseerd en wordt in een deel van de manege een bed en breakfast voorzien. De oude manege wordt zodanig ingedeeld dat alle sporten in het gebouw beoefend kunnen worden.

Bij het schrijven van een ruimtelijke onderbouwing dompel je je onder in het project

Bij het schrijven van een ruimtelijke onderbouwing komt veel informatie voorbij. Pelle Keizer is als Projectleider ruimtelijke ontwikkeling vanuit Kubiek betrokken bij dit project. “Vanwege de complexiteit van het project is het van belang de wensen van initiatiefnemer en gemeente vooraf goed in beeld te krijgen. Juist voordat die worden opgenomen in de ruimtelijke onderbouwing. Dit is immers het document dat aangeeft wat wel en niet mogelijk is binnen de voorgestelde herontwikkeling. Je onderzoekt alle mogelijkheden, bekijkt kansen en checkt ook de locatie wet- en regelgeving. Wanneer je alle informatie helder hebt, dan kun je tot een goede keuze komen. Je plan krijgt vorm en ontwikkelt zich tot een concept. Dat concept bespreek ik tussendoor uiteraard met de opdrachtgever. Dit zodat er geen onverwachte verrassingen zijn.”

Niet één maar twee bedrijfswoningen zijn nodig

Op de locatie achter de faciliteiten worden twee nieuwe dienstwoningen gerealiseerd. In een landelijke stijl, passend bij de manege en de omgeving van het plangebied. De dienstwoningen zijn van vitaal belang ten aanzien van het ontplooien van de bedrijfsactiviteiten. Voor de sportkampen dient 24/7 personeel op het terrein aanwezig te zijn, alsmede ook voor het exploiteren van de Bed & Breakfast. Het Verschil bestaat uit twee vennoten welke continue in de nabijheid van het bedrijf dienen te zijn aangezien zij het bedrijf exploiteren. Ook voor het houden van toezicht en het doen van onderhoud op het perceel is het benodigd dat zij in de directe omgeving van de onderneming wonen. Maar ook voor de verzorging van de aanwezige dieren op de locatie is continuiteit van belang.

Twee bedrijfswoningen bij een enkel bedrijf is doorgaans geen normale situatie. Er is gekeken naar hoe dit zorgvuldig kan worden ingepast. Gekozen is om de bedrijfswoningen uit te voeren in een twee-onder-een kap-vorm in een type schuurwoning. Op deze manier wordt een enkel bouwvolume gerealiseerd waarbinnen twee bedrijfswoningen zijn gesitueerd. Vanwege de ligging in het buitengebied hebben we ook nagedacht over de inpassing van het plan zodat de prachtige weidse vergezichten van dit landschap behouden blijven.

Na een intensieve periode van samenwerken, onderzoeken en ontwerpen heeft de gemeenteraad heeft de gemeenteraad vlak voor de zomer van 2022 ingestemd met het voorstel. Na de wettelijke proceduretermijn is de vergunning verleend. Naar verwachting wordt er medio februari/maart 2023 gestart.