Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Getagged onder

Stedenbouwkundige projecten zijn vaak projecten van de lange adem, maar het eindresultaat kan zomaar heel spectaculair worden. Dat geldt ook voor een nieuwe ontwikkeling langs de A12 in Bodegraven, waarvoor Kubiek een beeldkwaliteitsplan opstelde.

Het gaat om een perceel aan het Nespad, bij de aansluiting van de N11 op de A12. Het plan was dat op die plek een fastfoodrestaurant zou komen. Maar de gemeente Bodegraven wilde er graag meer van maken: een representatieve entree, compleet met bedrijven, hoogwaardige horecavoorzieningen en een architectonische blikvanger. De locatie leent zich daar uitstekend voor.

beeldbepalde bouwwerken

Voorbeelden van beeldbepalende hoge bouwwerken en torens op andere zichtlocaties.

Het is natuurlijk mooi om op zo’n zichtlocatie uit te pakken met spectaculaire architectuur, maar minstens zo belangrijk is dat het ontwerp goed in de omgeving past. Daarom werd Kubiek Ruimtelijke Plannen ingeschakeld om een beeldkwaliteitsplan op te stellen. Rex den Heijer van Kubiek heeft een stedenbouwkundige achtergrond en veel ervaring met projecten op het snijvlak van infrastructuur en vastgoed. Voor het stedenbouwkundig ontwerpwerk ging hij een samenwerking aan met Elma van Beek.

Het ontwerp voorziet in goed doordachte waterpartijen en bosschages, een mooie gevelwand langs de N11 en een landmark die goed te zien is vanaf de A12. Aan de andere kant van het plangebied is de bebouwing meer ingetogen, wat aansluit bij het recreatief gebruik van het aangrenzende gebied. Om de nieuwe ontwikkeling goed in te passen in de omgeving, volgt de bebouwing in het ontwerp de richting van het oorspronkelijke slagenlandschap.

landmarks

beeldkwaliteitsplan voorbeeld kubiek

Een aantal illustraties die Kubiek maakte voor het beeldkwaliteitsplan.

Omdat Rijkswaterstaat de infrastructuur ter plaatse nog wil aanpassen, ligt de ontwikkeling momenteel stil, al heeft de gemeente het beeldkwaliteitsplan wel goedgekeurd. Maar een goed plan met visie voor de lange termijn behoudt ook voor de toekomst zijn waarde.

Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Getagged onder

 

Van een leegstaand autobedrijf naar twee prachtige woningen

 

 

Op een perceel aan de Nieuwemeerdijk in Badhoevedorp mocht een vrijstaand huis gebouwd worden. De nieuwe eigenaar wilde in plaats daarvan echter twee woningen realiseren. Met hulp van Kubiek lukte dat uiteindelijk.

 

 

Er zat jarenlang een garagebedrijf op deze plek aan de Nieuwemeerdijk. Het was al de bedoeling dat het ruime perceel een woonbestemming zou krijgen: het bestemmingsplan bood ruimte om op de locatie een vrijstaande woning te bouwen. De nieuwe eigenaar wilde echter liever twee twee-onder-een-kapwoningen bouwen. Daarvoor zou het bouwvlak echter wel overschreden worden en kwam de bebouwing ook dichter bij de buren te staan dan oorspronkelijk de bedoeling was.

 

 

De eigenaar schakelde Kubiek Ruimtelijke Plannen in om de ontwikkeling van de tweekappers mogelijk te maken. Daarvoor moest een uitgebreide omgevingsvergunning aangevraagd worden. In de ruimtelijke onderbouwing kon Kubiek verschillende goede redenen aandragen om van het oorspronkelijke plan af te wijken. Niet alleen zou verkoop in twee delen de opdrachtgever meer geld opleveren, de bouw van twee woningen paste ook veel beter in de omgeving. Het perceel zou relatief groot zijn voor een vrijstaand huis. Bovendien was er in Badhoevedorp meer vraag naar woningen in een wat lager prijssegment.

 

 

De gemeente stond dan ook positief tegenover het initiatief. Ook omwonenden hadden er geen bezwaar tegen de komst van twee aantrekkelijke woningen op de voormalige garage-locatie. De opdrachtgever voerde in overleg met Kubiek zelf het benodigde parkeeronderzoek uit. Uit de tellingen van de beschikbare parkeerplekken in de directe omgeving van het perceel bleek dat ook de parkeerdruk geen obstakel hoefde te zijn.

 

 

Uitdaging vormde alleen nog het naastgelegen textielbedrijf, waardoor geur- en geluidonderzoek nodig was. Het onderzoek, uitgevoerd door SPA WNP, leidde tot de conclusie dat de normen voor een gemengd gebied niet overschreden werden. In de administratie van de gemeente bleek de locatie echter te gelden als rustige woonwijk. Daarvoor gelden andere normen, waar we niet mee uitkwamen door de verschillende bedrijven hier in de directe omgeving. Ook bleek de vergunning van het textielbedrijf in de gemeentelijke administratie niet goed vastgelegd. Al met al duurde het nog maanden voordat de omgevingsvergunning voor de bouw van de twee woningen kon worden afgegeven.

 

 

Aan de inzet van Kubiek heeft het echter niet gelegen, benadrukt de opdrachtgever. Hij kwam Kubiek op het spoor via Google toen bleek dat er een uitgebreide omgevingsvergunning nodig was. “Ik heb er zeker geen spijt van dat ik Kubiek heb ingeschakeld”, blikt hij terug. “Ze hebben een heel goed plan uitgewerkt en het ging in de eerste instantie allemaal heel vlot. Toen de gemeente uiteindelijk een streep door de plannen wilde zetten, heb ik ook veel steun gehad aan Kubiek. Ze hebben richting de gemeente heel goed beargumenteerd dat het toch echt een gemengd gebied was en zijn ook nog een keer mee geweest om met de betreffende ambtenaar in gesprek te gaan. In je eentje red je zoiets niet.”

 

 

Uiteindelijk is de vergunning afgegeven en zijn de percelen verkocht, vertelt hij. “Deze week [NB-F1]zijn de eerste grondwerkzaamheden begonnen.”

 


[NB-F1]De week van 8 februari

 

Nieuwsbrieven Kubiek

Kubiek in cijfers

  • 14 deskundige adviseurs
  • Meer dan 250 projecten per jaar
  • 7 jaar actief op de Nederlandse markt
  • Projecten in meer dan 250 gemeenten

  

Klanttevredenheid

Laatste berichten

Laatste tweets


In deze miniserie geeft @KubiekRuimte in samenwerking met Sander Blommestein een nieuwe toekomst aan een historisch… https://t.co/2JOJJ9tZEi

Lees in deze miniserie hoe @KubiekRuimte vier mooie beeldkwaliteitsplannen opstelde om nieuwbouwwoningen te realise… https://t.co/Lu7U8bRc9e
Follow Kubiek Ruimte on Twitter

Bedrijfsgegevens

kubiek-ruimtelijke-plannen-logo


Kerkewijk 156
3904 JJ  Veenendaal

0318 - 50 56 37
F  0318 - 51 92 69

I   www.kubiek.nu
info@kubiek.nu

KVK    60051361
Bank  NL93.INGB.0006.476.588
BTW   NL853.746.989.B01

Lid van de BNSP

sbb beeldmerk