In de wijk Ruwaard in Oss maakt een gedateerde locatie plaats voor nieuwe, betaalbare woningen. Waar nu nog het voormalig Huis van de Wijk en vier sociale huurwoningen staan, verrijzen binnenkort twee woongebouwen met in totaal 74 sociale huurappartementen in een parkachtige setting. Een project waarin stedenbouw, juridische haalbaarheid en leefbaarheid samenkomen.

Omdat de Omgevingswet voor de deur stond, vroeg BrabantWonen aan Kubiek om snel te schakelen. De vraag was of het bestemmingsplan nog onder de oude wetgeving kon worden vastgesteld. In overleg met de gemeente is het proces zo ingericht dat het plan tijdig kon worden afgerond. Volgens Teun van Kuijk van BrabantWonen was vooral de doorlooptijd bepalend voor het succes: “De uitdaging was de snelheid. Om dit traject nog onder de oude wet door te voeren, was het prettig dat we zo goed konden samenwerken met de gemeente Oss en Kubiek. Dankzij die afstemming is het bestemmingsplan zonder zienswijzen vastgesteld.”

Inbreiding en verdichting met behoud van groen

Herontwikkeling binnen bestaande wijken brengt altijd uitdagingen met zich mee. De woningvraag is groot, maar tegelijkertijd zijn er bestaande belangen en kwaliteiten die behouden moeten blijven. Hoe voeg je woningen toe zonder het karakter van de wijk of de leefbaarheid aan te tasten?

Bij dit project lag de nadruk op verdichten zonder te verstenen. “Onze ambitie was een goede verdichting te realiseren met 74 appartementen waarmee je het nabijgelegen park versterkt, in plaats van versteend,” aldus Van Kuijk. “Dat betekent al snel wat hogere gebouwen, zodat je zo min mogelijk ruimte van het park gebruikt.”

Dat vraagt om maatwerk. Kubiek bracht de stedenbouwkundige en juridische randvoorwaarden samen in één plan. “Je kunt niet zomaar zeggen: hier zetten we 74 appartementen neer en klaar,” legt Pelle Keizer uit. “Je moet weten wat het betekent voor omwonenden, hoe het past binnen de bestaande structuur, en hoe je het juridisch sluitend maakt. Wij hebben die puzzel gelegd – van bestemmingsplan tot parkeren – zodat het haalbaar én gedragen werd.”

Juridische ruimte voor kwaliteit

Aanvankelijk werd gekeken of de ontwikkeling kon plaatsvinden binnen het bestaande bestemmingsplan, met een beperkte wijziging. Maar er ontstond een knelpunt: parkeren moest inpandig worden opgelost. Dat bleek financieel onhaalbaar.

Volgens adviseur Tjeerd Visser was een andere koers nodig: “Op zo’n moment moet je kiezen: blijf je binnen de bestaande kaders met concessies, of zoek je naar een beter passende oplossing? In dit geval bood een postzegelbestemmingsplan meer ruimte om een goed stedenbouwkundig plan te maken zonder in te leveren op kwaliteit.”

Parkeren werd daarmee één van de grootste opgaven. De nieuwe bewoners hebben behoefte aan parkeerruimte, maar het Elzeneindpark – een groene oase midden in de wijk – mocht niet worden aangetast. De oplossing werd gevonden in een combinatie: deels parkeren op eigen terrein en deels in de directe omgeving. Zo blijft het park open, toegankelijk en functioneel voor de hele wijk.

Gebouwen die passen in de wijk

Voor de opzet van de bebouwing is bewust gekozen voor twee losse woongebouwen in plaats van één groot blok. Dat zorgt niet alleen voor een open en luchtige uitstraling, maar maakt het ook mogelijk om de zichtlijnen naar het park te behouden én de oorspronkelijke looproutes door het Elzeneindpark te herstellen. Volgens Teun van Kuijk draagt dit bij aan de sociale veiligheid in de wijk: “Met de toevoeging van de twee gebouwen worden de looplijnen van het park weer hersteld. Dat vergroot de sociale controle en maakt het park opnieuw onderdeel van de wijk.”

Oude situatie – positie vanuit de veldekestraat – Kubiek (beelden de Loods)

Nieuwe situatie – positie vanuit de Veldekestraat – Kubiek (beelden de Loods)

Ook de positionering en hoogteopbouw van de gebouwen zijn afgestemd op de bestaande omgeving. “Het moet passen in de wijk,” zegt Pelle Keizer van Kubiek. “Daarom is er een logische opbouw in hoogte: vijf lagen aan de zijde van de bestaande woningen, hoger richting het park. En door de gebouwen iets te verschuiven, ontstaat een ritme dat aansluit bij de bestaande flats. Dit lijkt een detail, maar het bepaalt hoe het straks voelt om hier te wonen of door de wijk te lopen.”

Daarnaast is veel aandacht besteed aan de inpassing in het landschap. De bebouwing is zó gepositioneerd dat het park zijn open karakter behoudt en de nieuwe woningen als vanzelfsprekend in de omgeving opgaan. “Een groene omgeving draagt bij aan leefbaarheid en sociale veiligheid,” benadrukt Tjeerd Visser van Kubiek. “Daarom is gekozen voor zichtlijnen naar het Elzeneindpark. Zo voelt het niet als verdichting, maar als een natuurlijke uitbreiding van de wijk.”

beelden MOSS visuals

Meer dan een project

Voor Kubiek draait ruimtelijke ordening niet alleen om regels en procedures, maar om de leefomgeving van mensen. Een plan kan juridisch kloppen, maar als het niet prettig voelt, is het geen goede oplossing. In Ruwaard kwam alles samen: de juridische haalbaarheid, de stedenbouwkundige kwaliteit én de wensen van bewoners en betrokken partijen.

Die samenwerking werd door BrabantWonen als waardevol ervaren.

“Kubiek was voor ons een echte sparringspartner richting de gemeente Oss,”

Vertelt Teun van Kuijk. “Ze kwamen hun afspraken na en namen ons veel werk uit handen – van het onderzoekstraject tot het opstellen van het postzegelbestemmingsplan.”

Terugkijkend op het traject ziet Kubiek vooral de kracht van verbinding. “Onze rol is om ervoor te zorgen dat alles samenkomt,” zegt Pelle Keizer. “In Ruwaard hebben we die balans gevonden. Het is mooi om te zien hoe het project nu van idee naar uitvoering gaat.”

Woningcorporaties staan voor de opgave om betaalbare woningen te realiseren zonder de leefomgeving uit het oog te verliezen. Dat vraagt om slimme oplossingen voor inbreiding en verdichting met een daadkrachtige aanpak. Kubiek helpt u graag verder.