Blog

Het insider nieuws op ruimtelijk gebied.

dinsdag, 19 maart 2019

Onmisbare partner in het ruimtelijk proces

Geschreven door 
Het schrijven van ruimtelijke onderbouwingen en bestemmingsplannen is medewerkers van Kubiek op het lijf geschreven. Maar ze kennen de wetgeving op het gebied van ruimtelijke ordening zo goed, dat initiatiefnemers hen ook steeds vaker weten te vinden voor advies in een vroeg stadium. Soms neemt Kubiek zelfs het complete proces uit handen, vanaf het allereerste initiatief totdat de vergunning binnen is.

Neem nu de herbestemming van de monumentale boerderij Runnenburg in Bunnik. Mede dankzij de inzet van het team van Kubiek kan het pand uit de zeventiende eeuw nu worden omgebouwd tot studentenhuis dat helemaal voldoet aan de eisen van deze tijd. Na een spannend en uitdagend proces.
  • Het begint in 2016 allemaal met een belletje naar Kubiek van vastgoedinvesteerder Henk-Jan van Lagen van Rentemeesters. Hij heeft in de omgeving van Utrecht een aantal panden op het oog waar hij zelf wel brood in ziet. Maar wat zijn de mogelijkheden voor bestemmingswijzigingen? En is er op deze locaties bijvoorbeeld kamerverhuur mogelijk?
  • Kubiek denkt intensief mee, zoekt uit wat er op het gebied van regelgeving mogelijk is en ziet vooral kansen voor de monumentale boerderij Runnenburg.

bunnik noordzijde
Boerderij de Runnenburg noordzijde
  • Van Lagen heeft vertrouwen in de deskundigheid van Kubiek: hij koopt Runnenburg aan. De volgende vraag is: wat kunnen we met het pand? Kubiek denkt opnieuw mee: er komen allerlei plannen langs, van woningen tot studentenkamers en een bed en breakfast. Aan de ene kant is het zoeken naar mogelijkheden om het pand zo goed mogelijk te benutten, maar het is aan de andere kant belangrijk om ook weer niet té ambitieus te zijn: de gemeente moet wel akkoord kunnen gaan met de plannen.
  • Tijd om in gesprek te gaan met de gemeente Bunnik. Die staat positief tegenover de plannen om het monumentale pand een nieuwe functie te geven en geeft aan dat studentenhuisvesting de voorkeur heeft. Er zijn in de gemeente weinig studentenwoningen, terwijl er wel vraag naar is: Bunnik ligt dicht bij de Uithof. De gemeente wil op zijn grondgebied echter geen nieuwe flats uit de grond stampen. Het inpassen van studentenkamers van bestaande bebouwing past dus goed binnen het beleid.

bunnik IMG 4063
Boerderij de Runnenburg, de deel.
  • Intussen wordt de boerderij in de huidige indeling tijdelijk verhuurd aan vier studenten, het maximale aantal wooneenheden dat onder het oude bestemmingsplan is toegestaan. Henk-Jan van Lagen houdt ondertussen bezorgd het rieten dak in de gaten, dat op verschillende plekken lekt. Dat doet het hout eronder ook geen goed. Maar om het nu te vernieuwen terwijl er volgend jaar wellicht een aantal dakkapellen geplaatst zullen worden… Hopen dat het dak het houdt tot de vergunning rond is.
  • Kubiek denkt mee over de mogelijke nieuwe indeling van de boerderij en tekent verschillende varianten in. Er wordt een vooroverlegplan voor zestien units uitgewerkt. Het college van burgemeester en wethouders moet er nu aangeven of het iets in het plan ziet.
Knipsel
Schetsvoorstellen van Kubiek en Rentemeesters gaan over een weer.
  • Het college geeft een principeakkoord af. De nieuwe uitdaging is om het plan volledig in te passen, een proces waarbij nog verschillende hobbels genomen moeten worden. Daarvoor zal intensief overleg nodig zijn met de monumentencomissie, de omgevingsdienst en de provincie.
artikel groentje juni 2017
Runnenburg haalt het nieuws
  • Om een vergunning te kunnen krijgen, moet de gevel bijvoorbeeld aangepast worden: het geluid van de nabijgelegen A12 en de spoorlijn overschrijden de norm ruimschoots. In overleg met de omgevingsdienst kijkt Kubiek welke aanpassingen nodig zijn. De monumentencommissie moet echter ook weer akkoord kunnen gaan met de wijzigingen. Kubiek regelt de afstemming en zorgt dat de juiste mensen met elkaar in contact komen.
  • Er is intussen ook regelmatig overleg met een architect, die is ingeschakeld om de plannen verder uit te werken. Uiteindelijk worden er dertien wooneenheden ingepast, waarvan een deel in de voormalige hooiberg en stallen zal worden gerealiseerd. Een geluidsluwe buitenruimte en dove gevels garanderen dat aan de geluidsnormen wordt voldaan. De kapconstructie, die deel uitmaakt van de monumentale waarde, zal in de toekomst beter zichtbaar zijn voor gebruikers van het pand. Niet alleen in de kamers, maar ook in de gangen en vanaf de begane grond zullen ze een deel van de constructie kunnen zien.

doorsnede
Tekening dwarsdoorsnede architect (dbl architecten)

bunnik 4083
Monumentale kapconstructie in de deel.
  • De opdrachtgever belt regelmatig bezorgd of de vergunning al rond is. Bij elke storm houdt hij zijn hart vast: hoe zal het dak zich houden?
  • Kubiek buigt zich intussen nog over de inrit, die direct uitkomt op de provinciale weg. Als alle studentenwoningen gerealiseerd zijn, zal de inrit veel intensiever gebruikt worden. Dat vraagt om aanpassingen. Een middenberm is een van de opties, maar uiteindelijk lijkt het afdoende om de indeling van de wegvlakken voor het nabijgelegen kruispunt te wijzigen. Daarnaast wordt de helling van de inrit vlakker en moet het groen ernaast gesnoeid worden, zodat de situatie overzichtelijker wordt.

PHOTO 2018 06 22 13 48 21
Nieuwe overzichtelijke inrit
  • De intensieve samenwerking met de opdrachtgever, de gemeente, de architect en de geluidsspecialist resulteert erin dat het plan begin 2019 wordt goedgekeurd. Tijdens het hele traject heeft het team van Kubiek waardevol advies kunnen geven en gefungeerd als een spin in het web. En het dak? Dat heeft de stormen wonderwel doorstaan. Gelukkig kan de verbouwing beginnen!

Laatste berichten

Laatste tweets


Teamdag @KubiekRuimte naar Verdronken Land van Saeftinghe en Vergeten Dorp Doel. Dag vol boeiende plekken en pret m… https://t.co/VJQRZv7RFx

Voor de vernieuwing van een sportpark in Leerdam was een nieuw bestemmingsplan nodig. In deze blog lees je wat daar… https://t.co/g4f3dO8m5D
Follow Kubiek Ruimte on Twitter

Bedrijfsgegevens

kubiek-ruimtelijke-plannen-logo


Kerkewijk 117
3904 JB  Veenendaal

0318 - 50 56 37
F  0318 - 51 92 69

I   www.kubiek.nu
info@kubiek.nu

KVK    60051361
Bank  NL93.INGB.0006.476.588
BTW   NL853.746.989.B01