Het bestemmingsplan was jarenlang hét juridische kader voor bouwen en ruimtelijke ontwikkeling in Nederland. Sinds de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is het vervangen door het omgevingsplan. Toch zoeken veel mensen nog steeds op “bestemmingsplan”, omdat de term bekend is en nog vaak in documenten en gesprekken wordt gebruikt.

Maar wat betekent deze verandering voor ontwikkelaars, bedrijven en particulieren? In deze blog leggen we uit wat de verschillen zijn, hoe u snel inzicht krijgt in de mogelijkheden voor uw locatie en waar u rekening mee moet houden bij het aanvragen van een vergunning.

Het bestemmingsplan is een juridisch document waarin staat wat er op een bepaalde locatie mag gebeuren. Het regelt zaken zoals:

• De toegestane bebouwing en bouwhoogte
• Welke functies (bijvoorbeeld wonen, werken, recreatie) toegestaan zijn

Had je een (bouw)plan voor een locatie, dan kon je op de website van ruimtelijkeplannen.nl controleren of je plan paste in het bestemmingsplan. Was dat niet het geval, dan moest een bestemmingsplanwijziging worden doorlopen of een omgevingsvergunning worden aangevraagd – een tijdrovend proces van vaak een jaar of langer.

Met de Omgevingswet is dit oude systeem veranderd. In plaats van veel losse bestemmingsplannen en gemeentelijke verordeningen, is er nu één integraal omgevingsplan per gemeente. Dit plan bevat alle regels die gaan over de fysieke leefomgeving en biedt:

• Meer flexibiliteit voor gemeenten om maatwerk te bieden
• Snellere besluitvorming voor vergunningen
• Overzichtelijker systeem voor ontwikkelaars en particulieren

De gedachte is goed, maar de overgang is complex: veel gemeenten hebben nog niet één integraal omgevingsplan.

De gemeentes hebben tot 2032 de tijd om alle regels om te zetten in haar omgevingsplan. Totdat de gemeente haar integrale omgevingsplan gereed heeft, heeft elke gemeente van rechtswege een tijdelijk deel van het omgevingsplan. Dit bestaat uit alle bestemmingsplannen, enkele verordeningen en de regels die van het Rijk naar de gemeente zijn overgeheveld (de ‘Bruidsschat’).

Wilt u weten wat er op een locatie mag? Dan zijn er twee manieren om dit snel te achterhalen:

• 1. Check Regels op de Kaart via het Omgevingsloket Online (OLO)
  Dit is de landelijke digitale tool waarin u snel kunt zien welke regels gelden voor een perceel. Via het Omgevingsloket kunt u ook vergunningen aanvragen.
• 2. Vraag het na bij de gemeente of een specialist
  Niet alle gemeenten hebben hun omgevingsplan al volledig gereed. Daardoor moet er soms gezocht worden op verschillende plekken in het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan. Een specialist kan helpen om dit uit te zoeken en kan de mogelijkheden voor uw project in kaart brengen.

In het oude systeem moest u bij een bestemmingsplanwijziging of een afwijking van het bestemmingsplan een tijdrovende procedure doorlopen. Met de Omgevingswet zijn veel procedures gelijk als voorheen. De procedure die wel sneller is dan onder het oude recht, is de omgevingsvergunning voor een BOPA. Hieronder worden de opties onder de Omgevingswet nader toegelicht.

• 1. Omgevingsvergunning voor een binnenplanse omgevingsplanactiviteit (OPA)
  Als uw plannen passen binnen de regels van het omgevingsplan, kunt u direct een omgevingsvergunning aanvragen. Dit is, net als voorheen, relatief eenvoudig.
• 2. Omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
  Past uw project niet binnen het bestaande omgevingsplan? Dan kunt u via een omgevingsvergunning voor een BOPA toch toestemming krijgen. Dit is een snellere procedure dan de omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan onder de oude wetgeving. Voor een omgevingsvergunning voor een BOPA geldt namelijk standaard de reguliere procedure, wat betekent dat de gemeente binnen acht weken een besluit moet nemen over uw aanvraag. Dit mag zij eenmalig verlengen met zes weken. In sommige gevallen kan de gemeente toch de uitgebreide procedure van toepassing verklaren. Een omgevingsvergunning voor een BOPA kan gebruikt worden bij concrete plannen waarbij snelheid belangrijk is.
• 3. Wijziging van het omgevingsplan
  Een andere mogelijkheid om een project mogelijk te maken dat niet past binnen het omgevingsplan, is door het omgevingsplan te wijzigen. Dit is, net als een bestemmingsplanwijziging, een tijdrovende procedure waarbij goede afstemming met de gemeente nodig is. Met het wijzigen van het omgevingsplan is veel mogelijk, ook in het kader van flexibiliteit, waardoor met name voor grotere plannen deze procedure meestal het best passend is.

De overgang van bestemmingsplan naar omgevingsplan vraagt om een andere manier van werken. Gemeenten hebben meer flexibiliteit, maar maken daar nog niet altijd gebruik van. De gemeente heeft tot 2032 om haar integrale omgevingsplan gereed te hebben, waardoor we nu nog volop in een transitiefase zitten. Dit betekent dat het slim is om:

• Vroeg in het proces te checken welke regels gelden (bijvoorbeeld met een locatie-analyse)
• Een plan goed voor te bereiden en in vroeg stadium bij de gemeente presenteren (met een principeverzoek)
• Te overwegen welke procedure het beste passend is voor uw plan, bijvoorbeeld een omgevingsvergunning voor een BOPA of een Omgevingsplanwijziging.