Uw vraagstuk / Onze diensten

Het dienstenaanbod van Kubiek Ruimtelijke Plannen.

Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Glaspark Leerdam, zo moet het vernieuwde sportpark gaan heten. Maar het bestemmingsplan liet de ontwikkeling van het terrein niet toe. En toen dook er ook nog een beschermde kikker op. Kubiek bood soelaas.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Het schrijven van ruimtelijke onderbouwingen en bestemmingsplannen is medewerkers van Kubiek op het lijf geschreven. Maar ze kennen de wetgeving op het gebied van ruimtelijke ordening zo goed, dat initiatiefnemers hen ook steeds vaker weten te vinden voor advies in een vroeg stadium. Soms neemt Kubiek zelfs het complete proces uit handen, vanaf het allereerste initiatief totdat de vergunning binnen is.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Het schrijven van ruimtelijke onderbouwingen en bestemmingsplannen is medewerkers van Kubiek op het lijf geschreven. Maar ze kennen de wetgeving op het gebied van ruimtelijke ordening zo goed, dat initiatiefnemers hen ook steeds vaker weten te vinden voor advies in een vroeg stadium. Soms neemt Kubiek zelfs het complete proces uit handen, vanaf het allereerste initiatief totdat de vergunning binnen is.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Bij ruimtelijke plannen kan Kubiek al in een vroeg stadium van dienst zijn. Dat bleek in Rhenen, waar Kubiek een overleg tussen opdrachtgever en omwonenden organiseerde.

In de Herenstraat in Rhenen wil een Indiaas restaurant zich vestigen op de begane grond van een appartementencomplex. De commerciële ruimtes op de begane grond zijn volgens het bestemmingsplan echter bedoeld voor detailhandel, niet voor horeca. De verhuurder diende een principeverzoek in bij de gemeente met de vraag of zij wil meewerken aan de plannen. De gemeente gaf aan dat er eerst duidelijk moest zijn hoe de buurtbewoners erover dachten. Het is niet gebruikelijk om de buurtbewoners al in zo’n vroeg stadium om hun mening te vragen, maar het is wel in de geest van de nieuwe Omgevingswet, die voorschrijft dat omwonenden meer betrokken moeten worden bij ruimtelijke plannen.

De verhuurder schakelde Kubiek Ruimtelijke Plannen in om het buurt onderzoek uit te voeren. Kubiek schrijft regelmatig rapporten – ruimtelijke onderbouwingen, bestemmingsplannen, risico-analyses, adviezen – maar ook het organiseren van dit soort processen is bij Kubiek in goede handen. Kubiek plande in overleg met de Vereniging van Eigenaren (VvE) van het appartementencomplex een datum voor een bewonersavond, verstuurde de uitnodigingen en presenteerde de plannen tijdens de avond.

De gemeente vroeg om een verslag van de avond dat ook was ondertekend door de voorzitter van de VvE. Kubiek stelde het verslag op, stuurde de conceptversie naar de VvE en verwerkte een aantal opmerkingen. De gemeente, de verhuurder en de restauranthouder weten nu waar de gevoeligheden liggen. De gemeente kan op basis hiervan het principebesluit nemen.

Aanvullende informatie

  • Plaatsnaam Rhenen
dinsdag, 19 februari 2019
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Een inwoner van Haarlem heeft zijn oog laten vallen op een woning in het Noord-Hollandse Egmond aan den Hoef. Maar voor hij het huis koopt, wil hij weten wat de mogelijkheden zijn voor vergunningvrij bouwen. Hij vroeg aan Kubiek om dat uit te zoeken.

Landelijk is vastgelegd onder welke voorwaarden bij een uitbouw geen vergunning aangevraagd hoeft te worden bij de gemeente. De opdrachtgever zou een bestaande uitbouw aan het huis verder willen uitbreiden en het nieuwe gedeelte laten doorlopen tot de voorgevel van het huis. Maar zou dat zonder vergunning mogelijk zijn? De gemeente verwees hem door naar Kubiek Ruimtelijke Plannen.

Kubiek zocht uit wat er in de specifieke situatie van de opdrachtgever zonder vergunning is toegestaan: op welke plek op het perceel mag hij bouwen, hoe groot mag het bebouwde oppervlak worden en hoe hoog mag de nieuwe uitbouw maximaal zijn? De resultaten zet Kubiek overzichtelijk op een rij in een memo van drie kantjes.

Het blijkt zoals verwacht niet mogelijk om de uitbouw tot de voorkant van het huis door te laten lopen. Dat zou ook niet mooi zijn: de nieuwe materialen zouden te veel afwijken van de oude stenen in de voorgevel. Wil de opdrachtgever vergunningvrij bouwen, dan moet de uitbouw ten minste 1 meter achter de voorgevelrooilijn blijven. Wel is een iets groter bebouwd oppervlak mogelijk dan aanvankelijk het geval leek te zijn.

Voor de opdrachtgever betekende het dat niets de koop van het huis meer in de weg stond. Hij is “zeer tevreden” met het werk dat Kubiek geleverd heeft. “Ze hebben het goed afgehandeld. Ik heb het idee dat ik met Kubiek het maximale eruit heb gehaald.”
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Getagged onder
Met subsidie voor een ontsluiting vanaf de snelweg hebben gemeenten en ministerie een grote stap genomen om het recreatief transferium "De Linielanding" te realiseren langs de A27. In het transferium kunnen automobilisten hun auto laten staan en het gebied van de Nieuwe Hollandse Waterlinie te voet, per fiets of per kano intrekken. 

Het project is mede gefinancierd vanuit het innovatieprogramma Mooi Nederland van het ministerie van Economische zaken, Landbouw en Innovatie voor systeemwijzigingen in de voedseldistributieketen, met als belangrijkste doel een zo kort mogelijke keten, bij voorkeur direct van producent naar consument. Op deze locatie is dit de verkoop van lokale streekproducten (wijn, bier, eieren etc.) van veelal lokale boeren. Doel van de subsidie is dat zakelijke partijen in deze projecten stappen en het uitbouwen tot commerciële ondernemingen. Hajé Restaurants wilde hier instappen, maar kreeg geen toestemming voor een bestemming detailhandel langs de snelweg. In Nederland zijn, anders dan in andere Europese landen, winkels langs de snelweg niet toegestaan.

Regels van de overheid zijn vastgelegd in het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan laat detailhandel langs de snelweg niet toe. Dit is landelijk beleid voor uniforme bestemmingsplannen. Detailhandel is alleen toegestaan in kernwinkelgebieden. Om het project toch mogelijk te maken is een oplossing gevonden door een bestemmingsplan op maat. Gemeenten Nieuwegein en Houten gingen op zoek naar een oplossing waarbij ook voor lokale winkeliers in de winkelgebieden duidelijk wordt dat hier geen concurrentie langs de snelweg ontstaat. De oplossing bleek te zijn: noem het geen bestemming “Detailhandel” maar bestemming “Recreatie – Streektransferium” met specifieke regels voor:
  • het toestaan van ondersteunende detailhandel;
  • het assortiment met 50 % als minimum voor streekproducten;
  • de productie van streekproducten op maximaal 40 km van de locatie.
Alle belanghebbende partijen konden zich hier goed in vinden. Het bestemmingsplan kon snel worden vastgesteld, het transferium “De Linielanding” is vervolgens in snel tempo gebouwd en Hajé restaurant exploiteert inmiddels de kanoverhuur, het restaurant en de streekwinkel.
Hoe kom je nu tot zo’n oplossing? De voorwaarden hiervoor zijn:
  • Meerdere partijen die iets willen;
  • Perspectief verplaatsen van winkel naar betekenis voor het totaalproject naar betekenis voor het totale gebied;
  • Kennis van de doelstelling van de Wet ruimtelijke ordening;
  • Re-framen: op zoek willen gaan naar een creatieve oplossing.
Het project is één van de inspirerende voorbeelden op www.deregelsenderek.nl, waarbij gemeenten binnen de regels op innovatieve manier ruimte hebben gevonden. 
Projectmanagement ontwerp en realisatie De Linielanding door zusterbedrijf Quadraat Projectmanagement. Architect is Arc2 architecten.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Getagged onder
Een huis in het Noord-Hollandse Breezand was praktisch onverkoopbaar omdat het volgens het bestemmingsplan alleen als bedrijfswoning gebruikt mocht worden. Mede dankzij het werk van Kubiek is het nu toegestaan om er gewoon te wonen, zonder dat er op het perceel een volwaardig bedrijf aanwezig is.

Aan de Balgweg was jarenlang een zeehengelsportwinkel gevestigd. Op het perceel stonden ook een bedrijfswoning en een aantal bijgebouwen, waaronder een loods waar boten liggen opgeslagen. Zo’n zeven jaar geleden werd de winkel gesloten. Sindsdien staat het pand leeg. Later kwam ook de bedrijfswoning leeg te staan.

De huidige eigenaars wonen op het perceel ernaast. Ze wilden het voormalige winkeltje, de woning en een aantal van de bijbehorende gebouwen verkopen. De loods kunnen ze zelf nog goed gebruiken. Het is echter niet eenvoudig om kopers te vinden die op een dergelijk perceel willen wonen én er een nieuw bedrijf willen beginnen. Daarom wilden ze de bedrijfswoning verkopen als een gewone woning. Maar dat mocht niet zomaar: het huidige bestemmingsplan staat alleen bedrijfsmatig gebruik toe.

Aanvankelijk wilde de gemeente de functie alleen wijzigen als daar iets tegenover stond. Een deel van de bebouwing zou moeten worden afgebroken. Dat wilden de eigenaars echter niet, want een deel van de gebouwen wilden ze zelf graag blijven gebruiken. Maar er was een nieuwe omgevingsvisie in de maak. Volgens het nieuwe beleid kon een bedrijfsfunctie wel zonder bijkomende voorwaarden worden omgezet in een woonfunctie.

Om zo’n wijziging te regelen was wel de expertise van een extern bureau nodig. “Via google kwam ik onder meer bij Kubiek Ruimtelijke Plannen terecht”, vertelt de opdrachtgever. “Op de site werd ook al inzichtelijk gemaakt wat het zou gaan kosten, en dat was prettig. Uiteindelijk zijn ze ook keurig binnen het budget gebleven.” De inwoner van Breezand kijkt terug op een goede samenwerking. “Ik ben zeer tevreden. Zelf heb ik nauwelijks nog contact met de gemeente gehad. Kubiek heeft me heel veel werk uit handen genomen.”

Het ging in feite alleen om een juridische wijziging; in de praktijk verandert er weinig. Zoals verwacht, kwamen er dan ook geen bezwaren binnen van omwonenden. Het bestemmingsplan is inmiddels vastgesteld: niets staat de verkoop van de woning aan ‘gewone burgers’ meer in de weg.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Ze zagen er prachtig uit, de plannen voor een lichtinstallatie in de Ten Katestraat in Amsterdam. Maar er was wel een vergunning nodig om het kleurrijke werk te kunnen ophangen. Kubiek onderzocht de mogelijkheden en maakte het bijzondere project mede mogelijk.

Kunstenaar Titia Ex bedacht een interactieve lichtinstallatie met zes druiventrossen van RVS en 2,5 meter lang, voor de negentiende-eeuwse Ten Katestraat. De boven de straat hangende trossen lekken druppels licht op de mensen die eronderdoor lopen. De passanten zetten de sculpturale lichtbronnen in beweging. Niet alleen verandert de lichtkleur binnen de druiventrossen waarmee ze op elkaar reageren, ook projecteren de hangende sculpturen licht op de straat.

De druiventros is een symbool voor de natuurlijke rijkdom van het leven zoals uitgedrukt in het gedicht ‘De Schepping’ van dominee/dichter J.J.L. ten Kate, de naamgever van de straat. En wat je boven de straat als lichtsculptuur ziet, ligt ook zes dagen per week als vers fruit op de kramen van de Ten Kate markt.

De projectleider benaderde Kubiek Ruimtelijke Plannen toen bleek dat er een vergunning aangevraagd moest worden voor Juicy Lights, zoals de installatie heet. Hoewel Kubiek zich meestal meer bezig houdt met gebouwen dan met kunstwerken, gelden voor dit soort projecten dezelfde ruimtelijke regels en procedures. Ingewikkeld voor iemand die onbekend is met de wetgeving over ruimtelijke ordening, maar voor Kubiek gesneden koek.

Kubiek zocht uit wat er mogelijk was volgens het bestemmingsplan dat geldt voor de Ten Katestraat. Dat bestemmingsplan bood onder meer ruimte voor reclame en versieringen. Het kunstwerk kon als versiering gelden, maar de installatie zou wel over de hele breedte van de straat komen te hangen en bevestigd worden aan de tegenoverliggende panden. Daarmee week het ontwerp van Juicy Lights wel af van het bestemmingsplan.

Een constructie die boven de straat hangt heeft in principe weinig impact op de leefomgeving. Kubiek stelde daarom voor om gebruik te maken van de zogenoemde kruimelgevallenregeling, een minder uitgebreide vergunningprocedure. Dat leverde behoorlijk wat tijdwinst op. Kubiek adviseerde de opdrachtgever daarnaast ook over de leges. Doordat de bouwkosten uiteindelijk lager uitvielen, konden de leges die aan de gemeente betaald moesten worden naar beneden bijgesteld worden.

Juicy lights laat zien hoe divers de projecten zijn waarvoor Kubiek wordt ingeschakeld. En hoe zichtbaar het resultaat van het werk van Kubiek kan zijn. Wie tegenwoordig door de Ten Katestraat loopt kan niet om Juicy Lights heen en kijkt ongetwijfeld een paar keer verwonderd omhoog en laat zich overgieten door pulserende lichten.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Getagged onder
De hersteld hervormde gemeente van Scherpenzeel komt al jaren samen in een schoolgebouw. Maar volgend jaar hopen ze aan de Pluimenweg een eigen kerkgebouw in gebruik nemen. “Zo’n partij als Kubiek heb je eigenlijk wel nodig om het bestemmingsplan Raad van State-proof te maken”, aldus Willem Hendrik Berkhof van de kerkvoogdij.

Sinds het ontstaan van de kerk in 2004 hield de hersteld hervormde gemeente van Scherpenzeel en Renswoude kerkdiensten in een schoolgebouw in het Gelderse Scherpenzeel. Doordeweekse activiteiten moesten noodgedwongen op andere plekken in het dorp worden georganiseerd.

Een leegstaand bedrijfspand aan de Pluimenweg leek in 2015 geschikt om, na bouwkundige aanpassingen, als kerk te kunnen dienen. De gemeente Scherpenzeel stond positief tegenover de plannen en wilde wel meewerken aan een bestemmingsplanprocedure. Het bestemmingsplan moest namelijk gewijzigd worden: het gaat om een locatie op een klein bedrijventerrein, waar voornamelijk mensen wonen met een bedrijf aan huis. Een kerk heeft een maatschappelijke functie en paste daarmee niet in het bestemmingsplan.

Omdat enkele buurtbewoners zich vanaf het begin al tegen de plannen verzetten en zeiden dat ze naar de Raad van State zouden gaan, wilde de kerkvoogdij graag een ontwerpbestemmingsplan dat “Raad van State-proof” zou zijn. De kerkvoogdij vroeg daarom aan Kubiek Ruimtelijke Plannen om het bestemmingsplan te schrijven en juridisch goed te onderbouwen waarom de locatie aan de Pluimenweg ook geschikt is voor een kerk.

Kubiek droeg onder meer aan dat het gebouw ook na aanpassing qua hoogte en architectuur goed in de omgeving zou passen. Daarnaast staat het huidige pand inmiddels al meer dan twee jaar leeg en biedt de komst van een kerk een mooie oplossing voor leegstand. Bovendien past een kerk milieutechnisch goed op een kleinschalig bedrijventerrein. Beide vallen qua milieuhinder in categorie 2.

De verwachte parkeerhinder was nog wel een heet hangijzer. Vooral daar maakten buurtbewoners zich grote zorgen over. Het eigen terrein van de kerk zou niet groot genoeg zijn om alle auto’s tijdens de zondagse diensten te herbergen. Een aantal omwonenden wilden best hun bedrijfsperceel beschikbaar stellen als aanvullende parkeerplaats. Maar ze waren niet bereid om een zogenoemd kettingbeding te tekenen –zoals de gemeente Scherpenzeel wilde– waarmee hun grond zelfs na eventuele verkoop beschikbaar zou moeten blijven als parkeerterrein. Kubiek wist uiteindelijk de impasse te doorbreken door een passage in het bestemmingsplan op te nemen die de verantwoordelijkheid om voldoende parkeerruimte te vinden niet bij de burgerlijke gemeente of bij bereidwillige omwonenden legt, maar bij de kerk zelf.

Toen het voorontwerp en het ontwerpbestemmingsplan ter inzage lagen, reageerde beide keren een advocaat namens enkele buurtbewoners. Kubiek adviseerde de gemeente bij de beantwoording van de bezwaren. De omwonenden maakten uiteindelijk geen gebruik van de mogelijkheid om in beroep te gaan bij de Raad van State. Dat was een opluchting voor de hersteld hervormde gemeente, die eigenlijk al op zo’n procedure gerekend had. “Dan waren we zo weer een jaar verder geweest”, aldus Willem Hendrik Berkhof van de kerkvoogdij. “Je weet natuurlijk nooit hoe het gegaan zou zijn als we Kubiek niet hadden ingeschakeld, maar we zijn wel heel blij dat er geen beroep is ingesteld. Wellicht zagen de buurtbewoners er toch geen brood in doordat het plan zo goed onderbouwd was.”

Inmiddels liggen de plannen bij de architect, vertelt hij. “Van ’t voorjaar hopen we te kunnen beginnen met bouwen. We doen veel met vrijwilligers, dus het zal wel even duren voor het klaar is. In 2019 verwachten we in het pand te kunnen.”
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Wat als je als veehouder het vlees van je eigen dieren aan huis wilt verwerken en verkopen? Je moet daarvoor in ieder geval een vergunning hebben van de gemeente. Kubiek regelde het voor Aad Dorrepaal uit Leiderdorp. “Ik ben ontzettend blij dat ik Kubiek tegen het lijf ben gelopen.”

Veel opdrachtgevers komen bij Kubiek Ruimtelijke Plannen terecht via Google. Maar in het geval van de veehouder uit Leiderdorp ging dat anders. Mensen kunnen een deel van zijn monumentale boerderij afhuren voor feesten en partijen, en een medewerker van Kubiek die te gast was op zo’n feest, hoorde dat Dorrepaal “een probleem met de gemeente” had. Het bleek typisch een klus voor Kubiek te zijn.

De eigenaar van Hoeve Dijkzicht was recent van melkvee overgestapt op vleesvee. Nu leek het hem leuk om zijn eigen vlees aan huis te verkopen en het ook op te dienen tijdens feestjes in zijn boerderij. De dieren zouden elders geslacht worden, maar het vlees zou vervolgens op eigen terrein verwerkt en verkocht kunnen worden. Er moest echter wel een vergunning aangevraagd worden, en daar liep het op vast.

Toen Kubiek zich erin mengde, bleek dat de plannen vrij snel afgestemd konden worden met de gemeente Leiderdorp. De gemeente stond in principe positief tegenover het idee om agrarische producten te verkopen met het oog op extra inkomsten. Het onderhoud van een monumentale boerderij kost veel geld, en het is fijn als zo’n rijksmonument behouden kan blijven voor het landschap.

Belangrijke voorwaarde van de gemeente was dat de veehouder alleen vlees van eigen dieren zou verkopen. Verder vroeg de gemeente zich aanvankelijk af: is vlees wel een agrarisch product? Een winkeltje met zuivelproducten zou een ander verhaal zijn geweest dan een slagerijtje aan huis. Kubiek verdedigde de stelling dat vlees wel degelijk een agrarisch product is, net zo goed als boter, kaas en eieren.

Dorrepaal is “ontzettend blij” dat hij Kubiek tegen het lijf is gelopen, vertelt hij. “Inmiddels is de vergunning rond. Dat had ik in mijn eentje denk ik niet voor elkaar gekregen. We zijn nu bezig met de afbouw van de ruimte waar we het vlees gaan verwerken en verkopen, een oude hooiberg die we hebben omgebouwd. Ik verwacht dat we over een maand of twee in bedrijf kunnen gaan. Helemaal leuk: het is geweldig om straks tijdens partijen ons eigen vlees te kunnen serveren.”
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Kickboksles op een terrein waar vooral veel autobedrijven zitten? Heel logisch klinkt dat niet. Maar de gemeente Utrecht en de lokale ondernemers willen juist wat meer diversiteit op Bedrijventerrein Overvecht. In de ruimtelijke onderbouwing kon Kubiek daar mooi op aanhaken.

Sportacademie The Colosseum Gym, waar je onder meer terecht kunt voor lessen in contactsporten en weerbaarheidstrainingen, wil groeien. Op de huidige locatie is daar echter niet genoeg ruimte voor. De Utrechtse sportschool ging daarom op zoek naar iets anders. Aan de Labradordreef op Bedrijventerrein Overvecht stond een bedrijfspand te huur dat heel geschikt zou zijn. Het bestemmingplan stond voor die locatie echter geen sportschool toe. Er was een ruimtelijke onderbouwing nodig om af te kunnen wijken van het bestemmingsplan.

The Colosseum Gym is gespecialiseerd in kickboksen, maar ruimtelijk onderbouwingen schrijven is de kracht van Kubiek Ruimtelijke Plannen. Toen Kubiek ingeschakeld werd, was al duidelijk dat de gemeente Utrecht in principe positief tegenover de plannen stond. De komst van een sportschool past goed in de visie van de gemeente en de lokale ondernemers, die van het bedrijvengebied graag een wat meer gemengd terrein willen maken. Daar kon Kubiek in de ruimtelijke onderbouwing mooi bij aansluiten.

Er waren nog wel wat aandachtspunten. Zo brengt een dergelijke sportacademie met name ’s avonds de nodige parkeerdrukte met zich mee. Juist doordat het beoogde pand zich op een bedrijventerrein bevindt, kon Kubiek daarvoor een mooie oplossing bedenken. Een parkeerplaats van een nabijgelegen autodealer, waar alleen overdag auto’s staan, kan in de toekomst gebruikt worden door bezoekers van The Colosseum Gym. Ander aandachtspunt was de brandveiligheid. Ook daar moest nog even extra naar gekeken worden voor de plannen konden worden goedgekeurd.

Inmiddels is de gemeente akkoord, vertelt Daan Kortland, een van de eigenaren van The Colosseum Gym. “De verbouwing is nu in volle gang. We hopen eind augustus open te gaan. We zijn heel blij met het werk dat Kubiek heeft geleverd. Het heeft allemaal lang geduurd, maar dat lag niet aan het aandeel van Kubiek.” Ziet Kortland nog verbeterpunten voor Kubiek? Hij blijft even stil. “Nee, eigenlijk niet. Ze hebben het allemaal heel goed aangepakt, dus we zijn absoluut tevreden.”
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Werkzoekenden uit de regio Moerdijk kunnen tegenwoordig voor sportieve activiteiten en trainingen terecht in een voormalige aardappelloods. Om dat mogelijk te maken, schreef Kubiek een ruimtelijke motivering. “Dat heeft voor mij perfect uitgepakt”, aldus opdrachtgever Ronald de Kort.

De loods aan de Witte Weideweg in Noordhoek werd al enige tijd niet meer gebruikt voor opslag van aardappels. Ronald de Kort van FinanceTools kwam het pand op het spoor bij zijn zoektocht naar een mooie locatie om zijn droom te verwezelijken: mensen meer zelfvertrouwen geven door middel van sportactiviteiten (onder de naam Loods of Gainz) en hun kansen op een baan vergroten door bijvoorbeeld cursussen Microsoft Office en LinkedIn aan te bieden (onder de naam FinanceTools).

De doelgroep van FinanceTools en Loods of Gainz bestaat voornamelijk uit mensen die moeite hebben om een baan te vinden. Vaak daalt hun zelfvertrouwen na verloop van tijd, waardoor hun kansen op de arbeidsmarkt alleen nog maar kleiner worden. De trainingen Loods of Gainz en FinanceTools kunnen helpen om deze negatieve spiraal te doorbreken.

Het grootste deel van de loods wordt gebruikt als sportzaal. Om het pand geschikt te maken voor de nieuwe functie moesten er ook twee kleedkamers, een opleidingsruimte en een kantoortje worden gerealiseerd. Voordat de activiteiten van start konden gaan, moest de gemeente echter instemmen met de functiewijziging. Om dat mogelijk te maken was er een zogenoemde ruimtelijke motivering nodig, waarvoor Kubiek werd ingevlogen.

Initiatiefnemer Ronald de Kort is enthousiast over de het werk dat Kubiek heeft geleverd. “De communicatie is heel prettig verlopen en ze hebben me goed ondersteund. Het fijne van Kubiek is dat ze niet zomaar akkoord gaan als de gemeente iets zegt. Als je de regels kent en goed weet wat je doet, is er is altijd een bepaalde bewegingsruimte waar je gebruik van kunt maken. Dat heeft voor mij perfect uitgepakt.”

Zo wilde de gemeente aanvankelijk dat er voldaan zou worden aan de parkeernorm voor sportscholen. Na overleg bleek een kleiner aantal parkeerplaatsen toch mogelijk, als de loods niet als sportschool maar als sporthal zou gelden. Enige vereiste was dat er in de vergunning een aantal afspraken zouden worden opgenomen over het maximumaantal deelnemers per training en over de openingstijden.

Omdat er geen sprake zou zijn van extra bebouwing op het terrein, kon Kubiek gebruikmaken van de kruimelgevallenregeling. Dat betekent dat de gemeente niet binnen 26, maar binnen 8 weken een besluit moest nemen. “Inmiddels is de vergunning rond”, vertelt De Kort. “De afgelopen tijd heb ik al een aantal mensen gratis getraind. Die komen nu helpen met het klussen, want er is voorlopig nog wel een en ander te doen. Het is heel leuk om er zo met elkaar iets moois van te maken.”
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Een kinderdagverblijf op een industrieterrein? Het kán wel, maar dan moet je wel met allerlei onderzoeken aantonen dat het woon- en leefklimaat op de locatie goed genoeg is. Noëlle van den Bergh schakelde Kubiek daarvoor in en blikt tevreden terug op de samenwerking.

Het is een prachtig vrijstaand pand, het voormalige kantoorgebouw aan de Koningin Wilhelminaweg in Groenekan. Lange tijd gebeurde er niet zo veel op het grote perceel en stond de kantoorruimte te huur. In 2017 meldde zich een gegadigde: kinderdagverblijf De Melkfabriek wilde er graag een nieuwe vestiging openen.

Noëlle van den Bergh van De Melkfabriek zag het al helemaal voor zich: op de begane grond en op de eerste verdieping ruimte voor verschillende opvanggroepen, voor slaapkamers en een keuken. De tweede verdieping zou gebruikt kunnen worden als kantoorruimte. Op het perceel was ook voldoende ruimte aanwezig voor parkeerplekken en een buitenspeelplaats voor de kinderen.

Kortom, het leek een perfecte locatie. “Het is een heel mooi gebouw, net een oud schooltje”, aldus Van den Bergh. “En het ligt ook heel mooi in het landschap.” Een probleempje: het pand had de bestemming kantoor en er was een ruimtelijke motivering nodig om er een maatschappelijke functie aan te geven. De gemeente De Bilt, waar Groenekan onder valt, vroeg bovendien om allerlei aanvullende onderzoeken, bijvoorbeeld op het gebied van geluidsoverlast en luchtvervuiling.

Dat was een reden voor Van den Bergh om Kubiek Ruimtelijke Plannen in te schakelen. “Normaal gesproken zou ik zoiets zelf regelen, maar dat ging in dit geval niet lukken. Een bestemmingswijziging is nooit makkelijk, maar hier was het extra ingewikkeld doordat het pand in een industriegebied ligt, al is het geen vervuilende industrie. Als je als belanghebbende dan zelf bij de gemeente komt, krijg je veel minder snel iets gedaan dan als een onafhankelijke partij hetzelfde werk doet.”

“Kubiek heeft het super goed gedaan”, stelt ze. Het lukte Kubiek om met een beperkt aantal onderzoeken aan te tonen dat de plannen voor het kinderdagverblijf niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening. Sterker nog, de komst van het kinderdagverblijf sluit naadloos aan op het beleid van gemeente De Bilt en provincie Utrecht, die graag zien dat kantoorpanden worden getransformeerd om kantorenleegstand terug te dringen. Verhuur aan het kinderdagverblijf zou bovendien een mooie manier zijn om ervoor te zorgen dat het monumentale pand in de toekomst goed onderhouden wordt.

Inmiddels is de vergunning rond, vertelt Van den Bergh. “We gaan nu snel aan de slag met de verbouwing, want in mei gaat het kinderdagverblijf open. We hebben nog nauwelijks reclame gemaakt, maar de aanmeldingen stromen al binnen.”
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Een kinderdagverblijf op een industrieterrein? Het kán wel, maar dan moet je wel met allerlei onderzoeken aantonen dat het woon- en leefklimaat op de locatie goed genoeg is. Noëlle van den Bergh schakelde Kubiek daarvoor in en blikt tevreden terug op de samenwerking.
maandag, 21 januari 2019
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Werkzoekenden uit de regio Moerdijk kunnen tegenwoordig voor sportieve activiteiten en trainingen terecht in een voormalige aardappelloods. Om dat mogelijk te maken, schreef Kubiek een ruimtelijke motivering. “Dat heeft voor mij perfect uitgepakt”, aldus opdrachtgever Ronald de Kort.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Het kantoorpand aan de Speelkamp 24 te Leusden stond lange tijd te huur en dreigde in verval te raken. Totdat deNieuweOntwikkelaars het wenste te transformeren naar zestien gloednieuwe appartementen. Kubiek schreef hiervoor in goed overleg met de gemeente Leusden de ruimtelijke onderbouwing.

Onder andere het thema duurzaamheid is in de afgelopen jaren steeds belangrijker geworden in de woningbouw. Dat betekent niet alleen aandacht voor goede isolatie en groene energie, maar ook creatief hergebruik van bestaande structuren. Leegstaande kantoren of fabrieken kun je jaren laten verslonzen of slopen, terwijl op een steenworp afstand plaats nieuwe rijtjeshuizen uit de grond gestampt worden. Maar waarom zou je bestaande panden geen nieuw leven inblazen? Uiteraard kan er niet zomaar worden verbouwd. Zo moet de gemeente akkoord gaan met de nieuwe bestemming, en daarvoor is dan weer een deugdelijke ruimtelijke onderbouwing nodig. In dit geval kwam de expertise van een bureau als Kubiek goed van pas en mag het resultaat er zijn.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Het verkopen van auto's bleek volgens het bestemmingsplan waar autobedrijf Jos Priem B.V. gevestigd was niet te mogen. Priem huurde het perceel aan de Uitweg in Vinkeveen al drie jaar toen hij de kans kreeg om het aan te kopen. Volgens het bestemmingsplan bleek het runnen van een autobedrijf op die locatie echter niet toegestaan. Voor het gebied gold de bestemming agrarisch en wonen, en daar valt auto’s verkopen niet onder.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Getagged onder
Het pand van het Rijksinstituut voor Natuurbeheer (RIN) ligt in een bosrijk gebied ten noorden van Arnhem. Al in 2001 waren er plannen om het gebouw te slopen en op de vrijgekomen locatie woningen te bouwen, maar buurtbewoners zagen daar niets in. In 2011 werden plannen voor een woonflat om die reden definitief afgeblazen. De gemeente Arnhem heeft daarna samen met omwonenden een gedetailleerd gebiedsvisie voor de toekomstige ontwikkeling van het terrein opgesteld.
 
Inmiddels heeft projectontwikkelaar Dutch Housing Company de ontwikkeling van het terrein overgenomen. Dutch Housing Company kwam na veel overleg met buurtbewoners met een nieuw bouwplan voor 26 woningen, dat helemaal tegemoet komt aan de voorwaarde dat het bosrijke karakter van het gebied behouden moet worden.

Kubiek Ruimtelijke Plannen, dat eerder al een project voor Dutch Housing Company deed, werd gevraagd om het bestemmingsplan te schrijven. Daarin zijn de bestemmingsplanregels zodanig gedetailleerd opgesteld, dat het bestemmingsplan volledig afgestemd is op het bouwplan en voldoet aan de uitgangspunten en randvoorwaarden uit de gebiedsvisie. Zo moet een aantal woningen een deel van de tuin als bosgebied inrichten, mogen er aan de achterzijde van de huizen alleen schuttingen van natuurlijke materialen neergezet worden en is de toegestane bouwhoogte tot in detail vastgelegd: woningen aan de rand van het plangebied mogen minder hoog worden dan huizen in het midden, zodat de omwonenden niet tegen hoge gevels aan hoeven te kijken.

Kubiek deed ook een verkeerskundige studie om te onderzoeken wat de beste manier zou zijn om de locatie te ontsluiten. De provincie Gelderland wilde aanvankelijk geen nieuwe aansluiting op de provinciale weg, maar het onderzoek van Kubiek toonde overtuigend aan dat dit toch een betere optie was dan ontsluiting via een woonwijk of een parallelweg.

Opdrachtgever Huub van der Post van Dutch Housing Company heeft met plezier samengewerkt met Kubiek. “Ze zijn lekker nuchter en leveren goed werk.” Het is wat hem betreft goed nieuws dat het team onlangs is uitgebreid. “Het zou bijvoorbeeld een mooie aanvulling zijn als Kubiek een interne tekenaar in dienst neemt. Dit was ook wel een bijzonder project, waarvoor regelmatig even een tekening aangepast moest worden. In zo’n geval is het handig als je dat talent zelf in huis hebt en niet elke keer hoeft te schakelen met een externe partij. Daar gaat soms zo weer twee weken overheen.” Inmiddels heeft Kubiek ook deze expertise in huis.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Jarenlang was Jan Polinder wethouder in Elburg, maar begin dit jaar was hij toe aan een nieuwe uitdaging. Die vond hij bij Kubiek, waar hij sinds 1 september als projectleider aan de slag is gegaan.
dinsdag, 20 november 2018
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Het gebouw van het voormalig Rijksinstituut voor Natuurbeheer in Arnhem staat al sinds jaar en dag leeg. In het bestemmingsplan dat Kubiek schreef voor de locatie, wordt tot in detail rekening gehouden met de wensen van omwonenden. Dat maakt herontwikkeling van het terrein eindelijk mogelijk.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Verkopen van auto’s bleek eigenlijk niet te mogen op het perceel waar autobedrijf Jos Priem B.V. was gevestigd. Met hulp van Kubiek kwam eigenaar Jos Priem eruit met de gemeente. “De gemeente zei: “Je hebt geluk gehad dat je zo’n goed bureau hebt getroffen.””

Priem huurde het perceel aan de Uitweg in Vinkeveen al drie jaar toen hij de kans kreeg om het aan te kopen. Volgens het bestemmingsplan bleek het runnen van een autobedrijf op die locatie echter niet toegestaan. Voor het gebied gold de bestemming agrarisch en wonen, en daar valt auto’s verkopen niet onder. Priem wilde het wel goed regelen, dus stapte hij naar de gemeente.
woensdag, 11 juli 2018
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
De afgelopen maanden heeft Kubiek aan vier groepen een cursus gegeven over de nieuwe Omgevingswet. In de cursus is uitleg gegeven over de inhoud van deze wet en de betekenis er van voor de praktijk. De deelnemers – variërend van projectontwikkelaars en makelaars tot architecten en bouwkundigen - hebben de cursus als nuttig en informatief ervaren.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Kickboksles op een terrein waar vooral veel autobedrijven zitten? Heel logisch klinkt dat niet. Maar de gemeente Utrecht en de lokale ondernemers willen juist wat meer diversiteit op Bedrijventerrein Overvecht. In de ruimtelijke onderbouwing kon Kubiek daar mooi op aanhaken.

Sportacademie The Colosseum Gym, waar je onder meer terecht kunt voor lessen in contactsporten en weerbaarheidstrainingen, wil groeien. Op de huidige locatie is daar echter niet genoeg ruimte voor. De Utrechtse sportschool ging daarom op zoek naar iets anders. Aan de Labradordreef op Bedrijventerrein Overvecht stond een bedrijfspand te huur dat heel geschikt zou zijn. Het bestemmingplan stond voor die locatie echter geen sportschool toe. Er was een ruimtelijke onderbouwing nodig om af te kunnen wijken van het bestemmingsplan.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Wat als je als veehouder het vlees van je eigen dieren aan huis wilt verwerken en verkopen? Je moet daarvoor in ieder geval een vergunning hebben van de gemeente. Kubiek regelde het voor Aad Dorrepaal uit Leiderdorp. “Ik ben ontzettend blij dat ik Kubiek tegen het lijf ben gelopen.”
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Het buitengebied is volop in ontwikkeling! Kubiek staat op de Bouw & Agri Vakdagen. We zien u graag daar.

De Bouw & Agri Vakdagen vinden plaats van 21 t/m 23 maart aanstaande in Ede. Kubiek Ruimtelijke Plannen is hierbij aanwezig en verwelkomt u graag in onze stand, nummer A47. Voor gratis toegangskaarten kunt u contact opnemen met info@Kubiek.nu.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Bij ruimtelijke plannen kan Kubiek al in een vroeg stadium van dienst zijn. Dat bleek in Rhenen, waar Kubiek een overleg tussen opdrachtgever en omwonenden organiseerde.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
De hersteld hervormde gemeente van Scherpenzeel komt al jaren samen in een schoolgebouw. Maar volgend jaar hopen ze aan de Pluimenweg een eigen kerkgebouw in gebruik nemen. “Zo’n partij als Kubiek heb je eigenlijk wel nodig om het bestemmingsplan Raad van State-proof te maken”, aldus Willem Hendrik Berkhof van de kerkvoogdij.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Ze zagen er prachtig uit, de plannen voor een lichtinstallatie in de Ten Katestraat in Amsterdam. Maar er was wel een vergunning nodig om het kleurrijke werk te kunnen ophangen. Kubiek onderzocht de mogelijkheden en maakte het bijzondere project mede mogelijk.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Een inwoner van Haarlem heeft zijn oog laten vallen op een woning in het Noord-Hollandse Egmond aan den Hoef. Maar voor hij het huis koopt, wil hij weten wat de mogelijkheden zijn voor vergunningvrij bouwen. Hij vroeg aan Kubiek om dat uit te zoeken.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Een huis in het Noord-Hollandse Breezand was praktisch onverkoopbaar omdat het volgens het bestemmingsplan alleen als bedrijfswoning gebruikt mocht worden. Mede dankzij het werk van Kubiek is het nu toegestaan om er gewoon te wonen, zonder dat er op het perceel een volwaardig bedrijf aanwezig is.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Wel of geen woonvoorziening in Uddel (gemeente Apeldoorn)? Kubiek Ruimtelijke Plannen toonde met interviews en beleidsstudies aan dat de bouw van een woonzorgvoorziening een duurzame ontwikkeling is voor het Veluwse dorp.

Regelmatig wordt Kubiek ingeschakeld als er plannen zijn voor de bouw van woonzorgvoorzieningen of rusthuizen. Soms is Kubiek van initiatief tot realisatie bij het project betrokken, soms alleen bij een deel van de procedure.

Dat laatste was het geval in Uddel. Het dorp op de Veluwe heeft momenteel nog geen eigen woonzorgvoorziening. Daarom moeten ouderen die zorg nodig hebben verhuizen naar omliggende plaatsten, zoals Elspeet, Garderen, Apeldoorn of Barneveld.

Om het plan goed te keuren, moet de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen worden. Enerzijds wordt er met het doorlopen van deze Laddertoets gekeken naar de behoefte naar een woonzorgvoorziening in het gebied, anderzijds wordt geïnventariseerd of het niet in bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kan worden.

Vanuit initiatiefnemers zelf was er al via enquêtes gepeild hoeveel mensen geïnteresseerd zouden zijn in een woonzorgvoorziening. Kubiek werd gevraagd de resultaten te interpreteren en aan te vullen met eigen onderzoek in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Kubiek ging langs bij zorgaanbieders in de buurt om de eerdere onderzoeksresultaten te checken. De verhalen die daar klonken onderstreepten de uitkomsten van het eerdere onderzoek: er is onder ouderen in Uddel behoefte aan een eigen woonzorgvoorziening. Vervolgens onderzocht Kubiek of dat niet op een andere locatie zou kunnen. Er waren in de bebouwde kom wel enkele plekken beschikbaar waar inbreiding mogelijk zou zijn. Die bleken echter geen van alle geschikt voor de bouw van een ruime voorziening zoals voor ogen was. Tot slot onderzocht Kubiek of de bouw van nieuwe wooneenheden in Uddel geen voorzieningen in de omgeving zou leegtrekken. Omdat ouderen uit Uddel verspreid over de hele regio terecht komen, zou dat effect minimaal zijn.

De samenwerking is goed verlopen. Eind oktober wordt het plan gepresenteerd, dus het is nu afwachten of daar reacties op komen.
In goed overleg met de gemeente Renswoude kan hoveniersbedrijf Klaproos Tuinen eindelijk uitbreiden. Kubiek Ruimtelijke Plannen speelde daarin een belangrijke rol om dit te bereiken.

Enkele jaren geleden bouwde hoveniersbedrijf Klaproos Tuinen een nieuwe kapschuur. Tijdens de bouw bleek echter dat het bedrijf een vergunning had moeten aanvragen. De schuur lag voor een klein gedeelte buiten het bouw- en bestemmingsvlak. De gemeente Renswoude eiste niet dat de schuur weer werd afgebroken, maar vroeg het bedrijf wel om alsnog een omgevingsvergunning aan te vragen.

Aanvankelijk was de ruimtelijke onderbouwing van die aanvraag niet in orde en werd de vergunning niet afgegeven. Daarom nam Klaproos Tuinen een adviseur in de arm. Inmiddels waren er ook plannen om het bedrijf uit te breiden, omdat de bestaande, verouderde bijgebouwen te klein waren geworden voor het bloeiende bedrijf. Daarvoor was echter een wijziging van het bestemmingsplan nodig: het bebouwingsoppervlakte zou uitgebreid moeten worden en er moest in het bestemmingsplan ruimte komen voor de aanleg van siertuinen. Met de wijziging van het bestemmingsplan zou gelijk ook de legalisatie van de kapschuur geregeld kunnen worden.

Het schrijven van een bestemmingsplan dat zowel de gemeente als de provincie zou goedkeuren, vroeg echter om extra deskundigheid. Daarom schakelde het bedrijf Kubiek in. Kubiek heeft ervaring met soortgelijke projecten en begreep dan ook direct wat men wilde. Niet alleen schreef Kubiek de benodigde plannen, ook sprak zij namens Klaproos Tuinen met de gemeente.

Om de bestemmingsplanwijziging mogelijk te maken, schreef Kubiek een ruimtelijke en een economische onderbouwing. Kubiek voerde onder meer aan dat het perceel met de sloop van de bijgebouwen en de bouw van een nieuw bedrijfspand veel minder rommelig zou ogen. Daarnaast is het voor de hovenier nu mogelijk om op dezelfde locatie zijn bedrijf voort te zetten. Kubiek stelde dat een hoveniersbedrijf als Klaproos Tuinen heel goed past in het buitengebied van Renswoude.

Zowel de gemeente als de provincie zijn inmiddels akkoord met de bestemmingswijziging. De bouwvergunning voor de nieuwe schuur kan aangevraagd worden en het bedrijf kan gaan uitbreiden. Een tevreden opdrachtgever is het resultaat van het werk in Renswoude.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
De inwoners van Uddel zouden graag in hun eigen vertrouwde omgeving oud willen worden. Kubiek Ruimtelijke Plannen toonde met interviews en beleidsstudies aan dat de bouw van een woonzorgvoorziening een duurzame ontwikkeling is voor het Veluwse dorp.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Nu is het nog een leegstaand kantoorpand dat in verval dreigt te raken, straks komen er zestien gloednieuwe appartementen. Kubiek schreef de ruimtelijke onderbouwing voor een transformatie in Leusden, volgens de gemeente een voorbeeldrapportage.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Over twee jaar wordt de omgevingswet van kracht. Kubiek Ruimtelijke plannen bereidt zich er nu al op voor. “De omgevingswet vereist een nieuwe manier van werken voor gemeenten en opdrachtgevers, en dus ook voor ons”, aldus Matteo de Visser van Kubiek.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Getagged onder
Een voormalig autobedrijf in De Bilt dat plaatsmaakt voor elf woningen. Dankzij de inzet van Kubiek Ruimtelijke Plannen en Quadraat Projectmanagement én de goede samenwerking met Aalberts Ontwikkeling zijn de plannen nu onherroepelijk. De woningen gaan in de verkoop.

Quadraat nam, in opdracht van de eigenaar van het terrein, het projectmanagement op zich en overlegde intensief met de gemeente en de provincie. Maar er was ook veel contact met de omwonenden, die vreesden dat de bouw van de woningen veel extra drukte met zich mee zou brengen. Daarnaast zou de nieuwbouw zorgen voor minder bezonning. Door enkele aanpassingen te doen aan de oorspronkelijke plannen, kwam er uiteindelijk toch voldoende draagvlak voor de herontwikkeling.

Het bestemmingsplan moest nog wel gewijzigd worden. Daarvoor schakelde de projectontwikkelaar Kubiek in. Kubiek zorgde voor een ruimtelijke onderbouwing en coördineerde de onderzoeken die nodig waren.

Inmiddels is het nieuwe bestemmingsplan onherroepelijk vastgesteld en kunnen de werkzaamheden van start gaan. Eerst zal het terrein gesaneerd worden en daarna kan er eindelijk gebouwd worden. “Op 18 april gaan de elf woningen van het project ‘Nieuw Hessen’ in de verkoop”, vertelt Henri Pleizier van Aalberts Ontwikkeling.

De manier van werken van Quadraat en Kubiek omschrijft Pleizier als “nauwkeurig én voortvarend”. “Ik ben heel enthousiast over onze samenwerking. Die heb ik als zeer prettig ervaren.”
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Getagged onder
Een particulier uit het Friese Winsum vroeg Kubiek een wijzigingsplan schrijven voor een opvaart bij hun woning in Winsum. Dat het aan de andere kant van Nederland ligt is voor Kubiek geen enkel probeleem, merkte ook de opdrachtgever. 

Vroeger hadden de meeste boerderijen langs de Franekervaart bij Winsum een opvaart. “Bij ons is die op een gegeven moment gedempt. De Franekervaart is een open vaarwater, dus daar ga je geen bootje neerleggen. Daarom wilden we weer een opvaart naar ons huis realiseren, overigens wel op een iets andere plek dan waar die vroeger lag.”

De gemeente Littenseradiel, waar Winsum onder valt, stond welwillend tegenover het plan. Het ging in feite immers om herstel van cultuur-historisch landschap. Toch had de komst van de opvaart nog heel wat voeten in de aarde. Zo moest het waterschap een vergunning geven en moest ook de provincie Fryslan akkoord gaan.

De laatste hobbel die genomen moest worden, was de wijziging van de bestemming van het stukje grond waar de opvaart moet komen, van ”agrarisch” naar ”water”. De gemeente moest een wijzigingsplan goedkeuren waarin wordt onderbouwt dat de verandering volgens de regels is. “Zoiets vergt heel wat uitzoekwerk”, aldus de opdrachtgever. “Als particulier kun je dat niet allemaal zelf doen. Dan verzand je in alle regelgeving.”

Via internet kwam ze bij Kubiek terecht. Dat het kantoor in het Utrechtse Veenendaal gevestigd is, bleek geen probleem te zijn. Kubiek maakt in dergelijke gevallen onder meer gebruik van Google maps en streetview, maar ook van bestemmingsplannen die gemeenten digitaal publiceren. “We hebben daarnaast regelmatig gebeld en mailcontact gehad”, vertelt de opdrachtgever. Dat contact verliep “heel prettig”. “We werden actief meegenomen in alle stappen die Kubiek zette. Toen het concept klaar was, mochten wij er ook eerst nog naar kijken en zelf dingen aandragen. Uiteindelijk is het wijzigingsplan keurig aangeleverd.”

Dat de gemeente het plan goedkeurde, was eigenlijk geen verrassing meer.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Getagged onder
De kerk was jarenlang in gebruik als uitvaartcentrum, en nu moeten er vier woningen in komen. Daarnaast komt een nieuw, kleiner afscheidshuis. Kubiek Ruimtelijke Plannen analyseerde de financiële risico’s van het plan (architectonisch ontwerp agNOVA architecten).

De Amersfoortse kerk werd in de jaren zestig gebouwd voor een protestantse gemeente. Zo’n twintig jaar werd het gebouw gebruikt voor erediensten. Daarna deed het dienst als uitvaartcentrum, met onder meer een aula van 140 zitplaatsen en een ontvangstruimte. Tegenwoordig is het echter steeds meer gebruikelijk om afscheid te nemen in kleinere kring, waardoor grote aula’s minder vaak gebruikt worden.

Het kerkgebouw is inmiddels in handen van een projectontwikkelaar, die er vier woningen in wil realiseren. Naast het bestaande gebouw moet een klein afscheidshuis komen dat geschikt is voor uitvaarten in kleine kring. Jan Heystek van Heystek Vastgoed Ontwikkeling vroeg Kubiek om de financiële risico’s van de transformatie te analyseren. Het is voor de ontwikkelaar zelf goed om een reëel beeld van de kosten te hebben, maar ook de gemeente wilde van tevoren weten of het project financieel haalbaar is.

Kubiek berekende onder meer dat er geen risico is op planschade. Dat het gebouw een woonbestemming krijgt, betekent bijvoorbeeld dat er permanent mensen aanwezig zijn, iets wat voor een kerk of een uitvaartcentrum niet geldt. Echter, met de maatschappelijke bestemming die het gebouw nu heeft, zou een zorgfunctie met permanente bewoning ook mogelijk zijn. In die zin betekent een woonfunctie dus geen verslechtering.

Een gebouw met een maatschappelijke bestemming kan daarnaast op piekmomenten voor overlast zorgen, bijvoorbeeld door grote verkeersstromen voor aanvang en na afloop van een kerkdienst of uitvaart. Bij woningen spelen dit soort problemen niet. Het afscheidshuis is bedoeld voor veel kleinere groepen en zal dus ook minder overlast geven dan een groot uitvaartcentrum. Zo bezien betekent een bestemmingswijziging voor omwonenden ruimtelijk gezien eerder een verbetering dan een verslechtering.

Heystek kijkt terug op een goede samenwerking met Kubiek. “Ze hebben prima werk geleverd.”, vertelt hij. Inmiddels zijn de twee bouwvergunningen aangevraagd – voor de verbouwing van de kerk en de nieuwbouw van het afscheidshuis – en is het wachten op een definitief ontwerp van de architect. Maar wellicht treffen Heystek en Kubiek elkaar in de toekomst nog eens. De ontwikkelaar hoeft in ieder geval niet lang na te denken over de vraag of hij weer bij Kubiek zal aankloppen als hij in de toekomst met een vergelijkbare vraag zit. “Zeker weten!”
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
In goed overleg met de gemeente Renswoude kan hoveniersbedrijf Klaproos Tuinen eindelijk uitbreiden. Kubiek Ruimtelijke Plannen speelde daarin een belangrijke rol. “Ik ben super tevreden over het werk van Kubiek”, aldus opdrachtgever Ariaan Klap.
 
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Een voormalig autobedrijf in De Bilt dat plaatsmaakt voor elf woningen. Het is geen groot project, maar bleek wel een kwestie van een lange adem. Dankzij de inzet van Kubiek Ruimtelijke Plannen en Quadraat Projectmanagement én de goede samenwerking met Aalberts Ontwikkeling zijn de plannen nu onherroepelijk. De woningen gaan in de verkoop.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Het gebouw was ooit bedoeld als bedehuis, het was jarenlang in gebruik als uitvaartcentrum, en nu moeten er vier woningen in komen. Daarnaast komt een nieuw, kleiner afscheidshuis. Kubiek Ruimtelijke Plannen analyseerde de financiële risico’s van het plan (architectonisch ontwerp agNOVA architecten).
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Een wijzigingsplan schrijven voor een klant die aan de andere kant van het land woont? Dat is voor Kubiek Ruimtelijke Plannen geen enkel probleem, merkte een opdrachtgever uit het Friese Winsum. Inmiddels heeft de gemeente het plan goedgekeurd en ligt niets de aanleg van de opvaart meer in de weg.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Is het slim om dit oude pand aan te kopen en te renoveren? Zijn er mogelijkheden om van deze bedrijfshal een vrijstaande woning te maken? “Voor deze vragen wil ik kunnen sparren met een deskundig adviseur en bel ik Kubiek”, aldus vastgoedinvesteerder Henk-Jan van Lagen van Rentemeesters.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Typisch voor de lintbebouwing in de omgeving van Medemblik is dat je tussen de huizen door ver het Noord-Hollandse land in kunt kijken. De oude kassen van een voormalig glastuinbouwbedrijf bij Nibbixwoud vormen wat dat betreft een lelijke sta in de weg. Voor de eigenaar van het complex bleek de Ruimte voor ruimte-regeling een uitkomst.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Een familie uit Wageningen moest een omgevingsvergunning aanvragen toen ze hun woning wilden uitbreiden, maar de buren hoefden even later voor een vergelijkbare verbouwing geen vergunning te hebben. Kubiek ruimtelijke plannen wist de gemeente ervan te overtuigen dat ze in het eerste geval onterecht om een vergunning had gevraagd. “Heel fijn dat het nu is afgerond”, aldus de opdrachtgever.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Typisch voor de lintbebouwing in de omgeving van Medemblik is dat je tussen de huizen door ver het Noord-Hollandse land in kunt kijken. De oude kassen van een voormalig glastuinbouwbedrijf bij Nibbixwoud vormen wat dat betreft een lelijke sta in de weg. Voor de eigenaar van het complex bleek de Ruimte voor ruimte-regeling een uitkomst.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Getagged onder
Kubiek Ruimtelijke plannen en Quadraat Projectmanagement werkten in Achterberg samen aan een project dat de bouw van acht woningen mogelijk moet maken. 

In de dorpskern van Achterberg is Randewijk Beter Wonen van Cees van Deelen gevestigd. Het staat midden tussen de woningen. Al enige tijd geleden liep Van Deelen rond met ideeën voor herontwikkeling, maar die liepen destijds spaak bij de gemeente. Kubiek en Quadraat hebben in overleg met de Van Deelen en de gemeente Rhenen – waar Achterberg onder valt – de plannen weer vlot getrokken.
Afgesproken is dat Cees van Deelen al zijn bedrijfsgebouwen zal slopen; de bestaande bedrijfswoning krijgt een andere bestemming. “We zijn momenteel aan het kijken waar we ons straks kunnen gaan vestigen”, aldus Van Deelen. Op het perceel dat vrijkomt, zal bouwbedrijf W. Hardeman uit Lunteren vijf eengezinswoningen en drie seniorenwoningen bouwen. Het is de bedoeling dat de huizen in het najaar in de verkoop gaan.
Er moet heel wat geregeld worden voor het zo ver is, onder meer omdat het terrein oorspronkelijk alleen een bedrijfsbestemming had en omdat de bodem gesaneerd moet worden. Via bouwbedrijf Hardeman kwam Van Deelen op het spoor van Kubiek. “Ze zeiden: “Wij hebben goede ervaringen met een organisatie die vaker dit soort dingen voor ons heeft geregeld.” Na een gesprek zijn we met Kubiek en Quadraat in zee gegaan. Tot op heden verloopt de samenwerking heel goed.”
Kubiek schreef een nieuw bestemmingsplan, waarin werd onderbouwd dat de plannen voldoen aan de regels voor ruimtelijke ordening en goed in het beleid van de gemeente passen. De bestemmingsplanwijziging is inmiddels goedgekeurd door de gemeente. Ondertussen heeft Quadraat de organisatie van het bouwproject voor zijn rekening genomen. De projectmanager van Quadraat is bijvoorbeeld verantwoordelijk voor de contacten met de gemeente, organiseert een informatieavond voor omwonenden en adviseert over de manier waarop het plan verder wordt moet uitgevoerd.
 
Van Deelen is blij met de inzet van de mensen van Kubiek en Quadraat. “Ze hebben een strakke planning en houden ons goed op de hoogte van de stappen die ze nemen. Maar ze overleggen ook goed met de gemeente. Je hoort echt wel eens andere verhalen, waarbij je als opdrachtgever telkens van het kastje naar de muur gestuurd wordt.” Bij Kubiek en Quadraat zijn de lijnen kort, ervaart hij. “Dat spreekt mij erg aan. Je merkt dat je te maken hebt met een kleine organisatie, waarin de mensen nauw met elkaar samenwerken.”
 

Bron afbeelding: ontwerpburo Van Beijnum
In opdracht van Programmabureau Utrecht-West schreef Kubiek een ruimtelijke onderbouwing. Doel van de ontwikkeling is natuurgebieden met elkaar verbinden zodat dieren van het ene naar het andere gebied kunnen trekken. De aanleg van dit soort verbindingszones heeft soms heel wat voeten in de aarde. Als er dan een deskundig extern bureau naar kijkt, geeft dat vertrouwen bij de gemeente.


Het zogeheten Natuurnetwerk Nederland moet in de toekomst verschillende grote natuurgebieden met elkaar verbinden. Programmabureau Utrecht-West organiseert in opdracht van de provincie Utrecht de inrichting van het platteland van het westelijke deel van de provincie, en is in die hoedanigheid ook betrokken bij het aanleggen van het natuurnetwerk.
Onderdeel daarvan is de ecologische verbindingszone die bij Vinkeveen tussen de Nieuwkoopse Plassen en de Vechtstreek moet komen. Om dat mogelijk te maken moest een aaneenschakeling van percelen die de bestemming agrarisch hadden een natuurbestemming krijgen, zodat er een soort kralensnoer van natuurgebiedjes ontstaat dat grotere natuurgebieden met elkaar verbindt.
De procedure van de bestemmingsplanswijziging die bij de gemeente Ronde Venen in gang werd gezet, is inmiddels afgerond. Kubiek Ruimtelijke Plannen zorgde in opdracht van projectleider Johan van Dijk van Programmabureau Utrecht-West voor de ruimtelijke onderbouwing, die de wijziging van het bestemmingsplan mogelijk maakte. “Dit soort dingen doen we zelf niet; dat is ons te specialistisch”, aldus Van Dijk. Het werk van Kubiek heeft ruimschoots aan de wensen voldaan. “Ze hebben kwaliteit geleverd en hielden zich goed aan de afspraken. De gemeente vroeg verschillende keren om aanvullende informatie, maar ook daar werd vanuit Kubiek telkens correct en snel op gereageerd.”
Een wijziging van de bestemming kan tot gevolg hebben dat de waarde van omliggende gronden of panden vermindert, waardoor de gemeente eventuele planschade aan eigenaren moet vergoeden. Hoewel de provincie Utrecht inschatte dat er in dit geval geen sprake zou zijn van planschade, vroeg de gemeente wel om een risicoanalyse voor planschade. Anita van Oosterwyck schakelde Kubiek in. “Mijn collega had goede ervaringen met de mensen van Kubiek”, verklaart ze. “Het was ook een voordeel dat zij de ruimtelijke onderbouwing al hadden geschreven. Op die kennis konden ze voortbouwen.”
Ze is heel tevreden over de inzet van de mensen van Kubiek. “Er zat best wel tijdsdruk op, maar het is hen gelukt om alles op tijd af te ronden.” Uit de analyse kwam zoals verwacht naar voren dat er geen risico’s waren op planschade. Toch is Van Oosterwyck blij dat Kubiek de risicoanalyse heeft uitgevoerd. “De gemeente stelt het erg op prijs als je een extern bureau inschakelt. Als er experts naar hebben gekeken, geeft dat vertrouwen.”
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Kubiek Ruimtelijke plannen en Quadraat Projectmanagement werkten in Achterberg samen aan een project dat de bouw van acht woningen mogelijk moet maken. “De lijntjes zijn kort”, aldus opdrachtgever Cees van Deelen. “Dat spreekt mij erg aan.”
woensdag, 07 september 2016
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Natuurgebieden met elkaar verbinden zodat dieren van het ene naar het andere gebied kunnen trekken. De aanleg van dit soort verbindingszones heeft soms heel wat voeten in de aarde. “Als er een deskundig extern bureau naar kijkt, geeft dat vertrouwen bij de gemeente.”
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Getagged onder
Drie locaties waarvoor het bestemmingsplan moet worden gewijzigd, en dat allemaal om de verhuizing van een bedrijf en de bouw van een nieuwe woning mogelijk te maken. In Woudenberg hielp Kubiek projectontwikkelaar Martien Legemaat om de plannen rond te krijgen. “Ik heb inmiddels diverse projecten bij hen lopen. De samenwerking met Kubiek bevalt me heel goed.”

Aan de Griftdijk, aan de rand van Woudenberg, zijn enkele bedrijven gevestigd. Ook ligt er een voormalige provinciewerf. Dat alles past eigenlijk niet goed in de omgeving, waar voornamelijk woonhuizen staan. De gemeente wil daarom graag dat de bestaande bedrijven naar een bedrijventerrein of andere geschikte locatie verhuizen en dat er aan de Griftdijk 25 nieuwe woningen worden gebouwd.

Een van de bedrijven die nu nog aan de Griftdijk gevestigd is, bouwbedrijf Lawo, is wel bereid te verhuizen, maar liever niet naar een bedrijventerrein. Nu wil het geval dat de gemeente ook aan de Slappedel, even verderop, een gebied wil herontwikkelen. Daar stond ooit een tuincentrum; nu is het terrein wat vervallen. De locatie zou er flink op vooruit gaan als er een aantrekkelijk nieuw bedrijfspand komt te staan. Lawo is enthousiast over de nieuwe locatie, maar de gemeente wil in een nieuw bestemmingsplan wel minder bebouwing mogelijk maken dan er nu is toegestaan.

De derde locatie die bij de constructie betrokken is, ligt in het buitengebied van Woudenberg. Omdat de projectontwikkelaar ervoor zorgt dat de locaties aan de Slappedel en de Griftdijk opgewaardeerd wordt, mag hij daar als beloning voor de ruimtelijke kwaliteitswinst een woning bouwen. Normaal gesproken wil de provincie liever niet dat er in het buitengebied bebouwing bij komt, maar de herontwikkeling van vervallen terreinen aan de rand van Woudenberg is ook wat waard. Dus wordt er nu voor een derde locatie het bestemmingsplan aangepast, zodat de projectontwikkelaar een woning mag bouwen op een perceel waar nu alleen nog weidegrond is.

Een ingewikkelde constructie, waarmee drie verschillende locaties gemoeid zijn. De mensen van Kubiek Ruimtelijke plannen weten echter als geen ander waar de struikelblokken liggen. En hoe die uit de weg geruimd kunnen worden.

Via via kwam projectontwikkelaar Martien Legemaat bij Kubiek terecht. En daar is hij nog steeds blij mee. “Inmiddels heb ik diverse projecten bij hen lopen en dat bevalt me heel goed. Ik heb alweer iets nieuws liggen waar ik met hen over wil bellen. Van de gemeente hoor ik trouwens dat ze daar ook veel schik van Kubiek hebben. Ze doen alles in goed overleg, en dat is belangrijk.”

Je ontkomt er als projectontwikkelaar niet aan om een partij als Kubiek in te schakelen, aldus Legemaat. “Er wordt steeds meer gevraagd en de regels zijn ingewikkeld. In grote lijnen begrijp ik het wel, maar als je het allemaal zelf zou moeten doen, zou dat heel veel tijd kosten. Het is echt een specialisme geworden.”

Hij waardeert het dat hij zelf de regie kan houden, ook al geeft hij het regelwerk uit handen. “Ze doen bij Kubiek niets op eigen houtje: elke stap doen ze in overleg. Dat vind ik heel fijn.”
donderdag, 11 augustus 2016
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Drie locaties waarvoor het bestemmingsplan moet worden gewijzigd, en dat allemaal om de verhuizing van een bedrijf en de bouw van een nieuwe woning mogelijk te maken. In Woudenberg hielp Kubiek projectontwikkelaar Martien Legemaat om de plannen rond te krijgen.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Getagged onder
Nu kijken ze nog uit op de landerijen, straks zitten ze tegen taluds en geluidsschermen aan te kijken. Een echtpaar uit Roswinkel (gemeente Emmen) is niet blij met de plannen voor een ongelijkvloerse kruising vlak naast hun huis en schakelde Kubiek Ruimtelijke Plannen in.

De doorstroming op de provinciale weg N391, tussen Zuidoost-Drenthe en Zuidoost-Groningen, moet beter. Als onderdeel daarvan wil de gemeente Emmen een rotonde bij Roswinkel vervangen door een ongelijkvloerse kruising, compleet met afritten, twee kleine rotondes en geluidsschermen. Omwonenden zijn niet blij met de plannen. Ze verliezen straks hun vrije uitzicht.

Er leven bovendien nog veel vragen. Door de doorstroming op de N391 te verbeteren, wil de provincie de regio economisch aantrekkelijker maken. Maar betekent dat ook niet dat de verkeersdruk straks groter wordt? Bovendien, als alles klaar is, zal de maximumsnelheid omhoog gaan van 80 naar 100 km/u. Wat betekent dat alles voor de luchtvervuiling en de geluidsoverlast?

Al met al hebben de omwonenden een hard hoofd in de plannen. Ze zitten uiteraard niet te wachten op stank, lawaai en belemmering van hun uitzicht. Maar ze vrezen ook dat hun huis in waarde zal dalen door de komst van de ongelijkvloerse kruising; ze kunnen minder geld voor hun woning vragen als ze die in de toekomst zouden willen verkopen.

Kubiek diende bij de gemeente Emmen een zienswijze in namens een echtpaar dat op nog geen 40 meter afstand van het plangebied woont. Daarin worden alle bezwaren tegen de komst van de ongelijkvloerse kruising duidelijk op een rijtje gezet. In reactie daarop heeft de gemeente laten weten dat de plannen – met enkele aanpassingen – wel doorgaan. De omwonenden krijgen echter de mogelijkheid om een planschadeverzoek in te dienen.

De planschaderegeling houdt in dat de eigenaar – of Kubiek namens hem – een verzoek kan indienen voor tegemoetkoming in de schade die hij lijdt door de waardevermindering van zijn woning. Vervolgens komt een onafhankelijk adviseur van een planschadeadviesbureau langs om een inschatting te maken van de hoogte van de geleden schade.

Mocht het advies dat hij uitbrengt en het besluit van de gemeente Emmen onbevredigend zijn, dan kan de eigenaar nog in bezwaar en beroep gaan. Niet alleen bij het indienen van een planschadeverzoek kan Kubiek helpen, ook in de afwikkeling van de verdere procedure komt de expertise van de medewerkers van Kubiek goed van pas.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Nu kijken ze nog uit op de landerijen, straks zitten ze tegen taluds en geluidsschermen aan te kijken. Een echtpaar uit Roswinkel (gemeente Emmen) is niet blij met de plannen voor een ongelijkvloerse kruising vlak naast hun huis en schakelde Kubiek Ruimtelijke Plannen in.
donderdag, 19 mei 2016
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Kubiek Ruimtelijke Plannen krijgt steeds meer bekendheid in de regio. Klanten die geholpen zijn door Kubiek vertellen hun ervaringen door aan kennissen die in een vergelijkbare situatie zitten, maar ook via de media konden mensen onlangs kennis nemen van het werk van Kubiek.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Getagged onder
Je gaat in een nieuwbouwhuis wonen met de verwachting dat er binnenkort in de buurt een park wordt aangelegd. Maar dan zijn de plannen ineens gewijzigd en lijkt er van de groenvoorzieningen weinig over te blijven. Bewoners in Rotterdam kregen ermee te maken en schakelden Kubiek Ruimtelijke Plannen in. Inmiddels heeft de gemeente hen toch betrokken bij de inrichting van het groene hart van hun wijk.

De verouderde wijk uit de jaren 50 wordt in verschillende fases opnieuw ingericht. Het deel van de wijk dat het eerst gereed was, is al bewoond. De bewoners hebben hun ruime huis destijds gekocht met de toezegging dat in de rest van de wijk veel groen zal komen. In de loop van de jaren zijn de plannen echter verschillende keren aangepast. De inspraakmogelijkheden voor omwonenden waren daarbij zeer beperkt. Ze voelden zich niet gehoord met hun bezwaren.

Niet alleen het gebrek aan groen was voor hen een probleem. Er zouden ook een aantal tijdelijke parkeerplaatsen verdwijnen, met een grotere de parkeerdruk op de omliggende straten tot gevolg. De aangepaste plannen voldeden daarmee niet meer aan bij de door de gemeente vastgestelde randvoorwaarden en aan de wijzigingsregels die in het bestemmingsplan zijn opgenomen. De omwonenden waren onaangenaam verrast dat daarvan was afgeweken.

Om inzicht te krijgen in de gang van zaken en de gevolgde procedures diende Kubiek in opdracht van de omwonenden een zienswijze in bij de gemeente. De gemeente ging daarop met de betrokken ontwikkelaars en de bewoners om tafel en zegde toe om de omwonenden meer te betrekken bij de inrichting van het groene hart van hun wijk. Ook kwam er extra parkeerruimte. Na jaren hebben de bewoners eindelijk het idee dat er naar hen geluisterd wordt.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Getagged onder
rijtjeswoning bezwaarschrift

Conflicten over nieuwbouwprojecten kunnen vaak in goed overleg opgelost worden. Maar soms lukt dat niet en is het nodig om gelijk te halen bij de rechter. Na tussenkomst van Kubiek Ruimtelijke Plannen koos een ontwikkelaar van rijtjeshuizen in Den Haag er uiteindelijk voor om zijn plannen aan te passen.

De bewoners van vrijstaande woningen waren onaangenaam verrast toen ze hoorden van de nieuwbouwplannen in hun straat. Er zouden elf rijtjeshuizen komen, terwijl de gemeente bij de presentatie van het bestemmingsplan de indruk had gewekt dat de wijk ruim opgezet zou worden. Bovendien liet het bestemmingsplan de bouw van rijtjeshuizen niet toe.

Met de komst van rijwoningen zou de straat drukker worden. Ook zou het karakter van de wijk veranderen, waardoor de huizen van omwonenden mogelijk in waarde zouden dalen. Daarnaast vreesden ze voor een tekort aan parkeerruimte. Het plan ging uit van een beperkt aantal parkeerplaatsen en de gemeente rekende erop dat toekomstige bewoners hun auto op eigen terrein zouden parkeren. Wanneer zij dat terrein echter zouden gebruiken voor opslag of tuin, zou de parkeerdruk in de straat alleen nog maar toenemen.

Omwonenden schakelden Kubiek Ruimtelijke Plannen in omdat ze vermoedden dat de omgevingsvergunning niet verstrekt had mogen worden. Kubiek was het, na zorgvuldige bestudering van het bestemmingsplan, met hen eens en diende namens de omwonenden een zienswijze in bij de gemeente. Die stelde echter dat de plannen wel degelijk in het bestemmingsplan pasten. Daarop tekende Kubiek beroep aan bij de rechter.

Met een rechtszaak in het vooruitzicht, zag de projectontwikkelaar in dat het verstandiger was om de bouwplannen in deze vorm niet door te zetten. Hij kwam met de omwonenden overeen dat er acht twee-onder-een-kapwoningen op het plangebied komen in plaats van de geplande elf rijtjeshuizen. Daarnaast is in een overeenkomst met ontwikkelaar, gemeente en koper vastgelegd dat elk huishouden een parkeerplaats op eigen terrein in stand moet houden. Ook komen er nog vier tot zes openbare parkeerplaatsen.

Nu deze overeenkomst is gesloten, heeft Kubiek het bezwaarschrift ingetrokken. Het project voldoet aan het bestemmingsplan en de omwonenden kunnen opgelucht ademhalen.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Conflicten over nieuwbouwprojecten kunnen vaak in goed overleg opgelost worden. Maar soms lukt dat niet en is het nodig om gelijk te halen bij de rechter. Na tussenkomst van Kubiek Ruimtelijke Plannen koos een ontwikkelaar van rijtjeshuizen in Den Haag er uiteindelijk voor om zijn plannen aan te passen.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Je gaat in een nieuwbouwhuis wonen met de verwachting dat er binnenkort in de buurt een park wordt aangelegd. Maar dan zijn de plannen ineens gewijzigd en lijkt er van de groenvoorzieningen weinig over te blijven.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Getagged onder
Woningcorporatie Woonplus en gemeente Schiedam willen de Wetenschappersbuurt in Schiedam herbestemmen. De 371 verouderde, veelal gestapelde woningen, zullen plaatsmaken voor 181, voornamelijk grondgebonden woningen.

Het was de taak van Kubiek om te inventariseren of de herstructurering van de Wetenschappersbuurt aansluit bij de ambities van de gemeente. De herstructurering heeft invloed op de aanwezige groenstroken, privétuinen en op de dieren en planten in het gebied. Daarom heeft Kubiek de zogenaamde ‘quick scan flora en fauna’ laten uitvoeren door adviesbureau Ecoresult. Hieruit bleek onder andere, dat het van belang is om voorafgaande van de sloop speciale nestkasten te plaatsen, ten behoeve van de huismussen die in het gebied aanwezig zijn.

Vanwege het aanwezige industriegebied en de nabijgelegen spoorlijn Rotterdam-Delft, heeft Kubiek een akoestisch onderzoek naar mogelijke geluidshinder uitgevoerd. Ook heeft Kubiek een adviserende rol gehad met betrekking tot het Voorkeursrecht in het plangebied, waarbij de gemeente het eerste recht van koop heeft bij verkoop van een woning.

Als het onderzoek afgerond zal zijn, wordt het bestemmingsplan bij de gemeente ter inzage gelegd. Indien er geen wijzigingen meer doorgevoerd worden kan de herontwikkeling van de Wetenschappersbuurt beginnen.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
De eigenaar van het recreatiecentrum Hazeduinen in Putte wil het vakantiepark uitbreiden met achttien chalets. Het terrein waar de achttien nieuwe chalets moeten komen is nu nog een stuk bos, waar reeën, verschillende muissoorten, een eekhoorn, egels en allerlei vogels foerageren. Het bouwen is in strijd met het huidige bestemmingsplan van het plangebied en zou kunnen zorgen dat de Flora- en faunawet wordt overtreden.

In opdracht van chaletbouwer Huis in de tuin, heeft Kubiek het nodige onderzoek laten uitvoeren naar de mogelijkheden in het plangebied. Het onderzoek was gericht op de milieueffecten die de bouw heeft op het bosgebied. Omdat sinds 2003 in de toelichting van het ruimtelijke plan ook aandacht besteedt moet worden aan de waterhuishouding in de zogenoemde waterparagraaf, heeft Kubiek de gevolgen voor de waterhuishouding onderzocht.

In het kader van de Flora en fauna wet is een zogeheten ‘natuurtoets beschermde soorten en natuurgebieden’ uitgevoerd. Dit moet voorkomen dat wet- en regelgeving over flora, fauna en natuurgebieden worden overtreden. Vanuit dit onderzoek heeft kubiek een aantal aanbevelingen gedaan om de kwaliteit van de natuur in het gebied te behouden, zoals het plaatsen van vogelnestkasten en verblijfplaatsen voor vleermuizen in de spouwmuren.

Met de kennis over het plangebied is een gedegen bestemmingsplan gemaakt Huis in de tuin heeft in aansluiting hierop Kubiek gevraagd om een inrichtingsplan te maken dat rekening houdt met mogelijkheden voor ontsluiting en parkeren, natuurwaarden, archeologische waarden en het recreatief beleid van de gemeente.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
De gemeente Zaanstad wil in het kader van het ‘Integraal Huisvestingsplan Primair Onderwijs’ negen verschillende basisscholen in de gemeente realiseren. Om problemen met omwonenden te voorkomen heeft de gemeente Zaanstad Kubiek Ruimtelijke Plannen ingeschakeld om met een onafhankelijk advies te komen ten behoeve van de bouwplannen. Op zeven verschillende locaties, betreffende negen basisscholen, heeft kubiek op gebied van nieuwbouw of uitbreiding uitgebreid onderzoek gedaan. Het onderzoek is uitgevoerd op zeventien verschillende onderdelen waaronder, geluidshinder, luchtkwaliteit, aanwezigheid van asbest, verkeer en draagvlak voor omwonenden. Kubiek heeft voor alle scenario’s een conclusie en aanbeveling geschreven, zoals het maken van een gebouw in carré-vorm om geluidsoverlast van het schoolplein te beperken. Mogelijk kan Kubiek in de toekomst meer voor de gemeente Zaandam betekenen als er één of meerdere scenario’s verder uitgewerkt zullen worden.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Kubiek recreatie PuttePlannen om een vakantiepark uit te breiden lopen nogal eens spaak na protest van natuurverenigingen. De eigenaar van recreatiecentrum Hazeduinen in Putte, die wil uitbreiden met achttien chalets, vroeg Kubiek een bestemmingsplan op te stellen om iets dergelijks te voorkomen.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Kubiek Zaanstad scholenEen streep door de nieuwbouwplannen van een school omdat omwonenden het niet zien zitten. De gemeente Zaanstad wilde zoiets niet nog een keer meemaken en vroeg Kubiek Ruimtelijke Plannen om een ruimtelijke risicoanalyse voor negen verschillende basisscholen te maken.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht

De eigenaar van een perceel in Maurik wil een viskwekerij veranderen in een natuurgebied om daar vervolgens ook een nieuwe woning te bouwen. Bij het leegvissen van de vijvers werd de beschermde bittervoorn gevangen. Dit leverde extra maatwerk op voor de bescherming van natuurwaarden en ook extra overleg met overheden om procedures te versnellen voor een aanlegvergunning. Het dichtslibben van de vijvers leverde namelijk een bedreiging voor het voortbestaan van de bittervoorn. Partijen werkten goed samen.

In de aanpak van Kubiek was ook aandacht voor de beheersing van risico’s. In deze eerste fase is een eigen natuurgebied gerealiseerd met uitzicht over het karakteristieke open komgebied. Dit is tevens ook de uitdaging voor de tweede fase; de situering van het nieuwe huis en de schuur waarbij voldoende ruimte overblijft voor het uitzicht van de buren en het uitzicht over het open komgebied vanaf de openbare weg.

Kubiek Ruimtelijke Plannen zorgt voor de aanlegvergunning van het natuurgebied, een constructieve samenwerking met overheden en de ruimtelijke onderbouwing voor het nieuwe huis en de nieuwe schuur.

Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
kubiek ruimte maurik1

kubiek ruimte maurik2Het levert inspirerende beelden op van de eigenaar. De graafmachines die na een aanlegvergunning aan de slag kunnen met het plan voor een natuurgebied in de achtertuin. Bij het leegvissen van de vijvers werd de beschermde bittervoorn gevangen.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Een eigenaar van een manege in Schoorl wil uitbreiden aan de grens van het Noord-Hollandse bos- en duingebied. Met een vergroting van de rijhal, de paardenstallen en de veldschuur worden de voorzieningen vergroot en de manage geschikt gemaakt voor het houden van officiële wedstrijden.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht

Een eigenaar van een manege in Schoorl wil uitbreiden aan de grens van het Noord-Hollandse bos- en duingebied. Met een vergroting van de rijhal, de paardenstallen en de veldschuur worden de voorzieningen vergroot en de manage geschikt gemaakt voor het houden van officiële wedstrijden.

Aanvullend worden de instructieruimtes, kantoor en ontspanningsruimten uitgebreid. De manage als geheel zal beter aansluiten bij de huidige eisen van dierenwelzijn en krijgt ook betere voorzieningen voor mindervaliden.

Deze uitbreidingswens is echter niet mogelijk op basis van de geldende bestemming. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken, kan met gebruikmaking van artikel 2.12 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), alsnog een omgevingsvergunning worden afgegeven. Deze omgevingsvergunning kan alleen worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat.

De gemeente Bergen heeft aangegeven in principe bereid te zijn om medewerking te verlenen aan de uitbreiding. Met dit plan zorgt deze eigenaar voor uitvoering van de toeristisch recreatieve visie van de gemeente; uitbreiding van het recreatieve aanbod met  regionale betekenis.  

Kubiek schreef de ruimtelijke onderbouwing en zorgde ervoor dat het noodzakelijk onderzoek naar de effecten voor onder andere flora en fauna en verkeer werden uitgevoerd. De ruimtelijke procedure kan hiermee in gang worden gezet.

Geschreven door
Gepubliceerd in Blog

Aan de Overtoom te Amsterdam ligt een woonblok met op de begane grond bedrijfsruimten. De bedrijfsruimten staan al sinds langere tijd leeg en maken een verloederde indruk. De markt voor bedrijven die zich op deze locatie willen vestigen is de afgelopen jaren erg klein gebleken.

Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht

Aan de Overtoom te Amsterdam ligt een woonblok met op de begane grond bedrijfsruimten. De bedrijfsruimten staan al sinds langere tijd leeg en maken een verloederde indruk. De markt voor bedrijven die zich op deze locatie willen vestigen is de afgelopen jaren erg klein gebleken. Nieuwe gebruikers zijn nauwelijks te vinden. Initiatiefnemers hebben de betreffende bedrijfsruimten gekocht en hebben het plan om de bedrijfsruimten om te bouwen tot 3 ruime patiowoningen op de begane grondverdieping. Deze woonfunctie past niet binnen de geldende bestemming van het pand. De gemeente kan medewerking verlenen door buiten het bestemmingsplan om, een planologische procedure te doorlopen; de zogeheten uitgebreide Wabo-procedure. Kubiek heeft de bijbehorende ruimtelijke onderbouwing opgesteld waarin is toegelicht waarom kan worden afgeweken van het huidige bestemmingsplan. Positief effect van het plan is dat de uitstraling van de Overtoom verbetert en dat in dit meest geliefde woongebied van Amsterdam weer drie woningen bereikbaar zijn voor midden-inkomens. 

Geschreven door
Gepubliceerd in Blog

Met subsidie voor een ontsluiting vanaf de snelweg hebben gemeenten en ministerie een grote stap genomen om het recreatief transferium "De Linielanding" te realiseren langs de A27. In het transferium kunnen automobilisten hun auto laten staan en het gebied van de Nieuwe Hollandse Waterlinie te voet, per fiets of per kano intrekken. 

Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Wij doen projecten nooit alleen. De beste projecten danken hun succes aan een goede samenwerking tussen de projectpartners. Vaak starten wij bij vragen over, het bestemmingsplan;  de planologische procedure van een project.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog

Een metaalbedrijf in de regio Gorinchem oriënteert zich op verplaatsing naar een andere locatie en heeft daarbij een specifieke bedrijfshal op het oog, nabij het landelijk gebied. Er is al een koopovereenkomst met ontbindende voorwaarden gesloten.

Geschreven door
Gepubliceerd in Blog


Uitvoering verkabelingsprogramma/ vervangen hoogspanningsmasten vanaf 2017

Het ondergronds brengen van 110 / 150 KV hoogspanningsleidingen in woonkernen wordt landelijk intensief voorbereid door Tennet, Rijksoverheid en gemeenten. Opgave is hoe gemeenten kunnen komen aan 25% dekking.

Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Getagged onder

Kubiek Ruimtelijke plannen is gevraagd om een wegrestaurant te adviseren, hoe te reageren op de aanpassing van de snelweg. De aanpassing houdt in dat het restaurant niet meer direct aan de snelweg is gelegen, maar bereikbaar wordt via een afrit. Dat heeft gevolgen voor de zichtbaarheid van het restaurant en daardoor voor het aantal bezoekers en de omzet.

De aanpassing van de snelweg is vastgelegd in een Tracébesluit van de Minister van Infrastructuur en Milieu. Dit besluit is enigszins vergelijkbaar met een bestemmingsplan, waartegen bezwaar en beroep mogelijk is. Ook kan een vergoeding van planschade worden aangevraagd. Hierin moet de ondernemer aantonen hoe groot de economische schade van de aanpassing daadwerkelijk is. Aan de onderbouwing worden hoge eisen gesteld en ook geldt een schadebeperkingsplicht. De schadebeperkingsplicht houdt in dat de ondernemer ook dient na te gaan hoe de schade beperkt kan worden en daadwerkelijk acties hiertoe te nemen.

Na de juridische kant in kaart gebracht te hebben, is een bebordingsplan opgesteld om daarmee een concreet voorstel te kunnen doen aan Rijkswaterstaat. Dit bebordingsplan is ingestoken op gelijkwaardigheid met de oude situatie op basis van CROW-normen. Middels de juiste en volledige bebording kan het wegrestaurant ook in de toekomst goed zichtbaar blijven voor de reizigers op de snelweg. Met name de aankondigingsborden geven de reizigers tijd om te besluiten of men dit restaurant zal aandoen.

Op het moment dat Rijkswaterstaat besluit het bebordingsvoorstel over te nemen, wordt er voldaan aan de schadebeperkingsplicht. De juridische route van planschade kan in dit geval achterwege blijven.

Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht

In ruimtelijke ontwikkeling worden vaak overeenkomsten gesloten tussen een gemeente en een private partij. Wij hebben de private partij daarbij inhoudelijke begeleiding gegeven.

Onze opdrachtgever, een ontwikkelaar, ontving van de gemeente een tekstvoorstel van een overeenkomst. De overeenkomst had tot doel om afspraken over over­dracht van grond, toekomsti­ge bestemming, gezamen­lijke sloop en het verbreden van de uitrit vast te leggen. In het tekstvoorstel ontbra­ken essentiële punten en definities en waren de rech­ten en plichten van partijen eenzijdig geformuleerd.

Kubiek heeft advie­zen gegeven om tot duidelij­ke afspraken te komen, ook in de vorm van tekstvoor­stellen. De ontwikkelaar is zich meer bewust geworden van de risico’s in deze over­eenkomst en welke rechten de gemeente op basis van de overeenkomst heeft. De aangepaste overeenkomst is vervolgens getekend.

Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht

In een verkenning voor een groot baggerbedrijf naar extra functies van een perceel voor opslag van bouwstoffen. Natuurcompensatie en een bungalowpark kwamen als meest interessant naar voren.

Dit was een opdracht van een groot baggerbedrijf in de provincie Noord-Hol­land. Zij wilden advies over het toevoegen van func­ties op een perceel, waar­op ze bouwstoffen voor de lange termijn opslaan. Doel van deze opdracht­gever was het verbete­ren van de business case. Het perceel is geschikt voor natuurcompensatie. De overheid kan verplich­ten tot natuurcompensatie bijvoorbeeld bij de bouw van een nieuwe woonwijk of aanleg van een weg, als dat nadelig is voor bestaan­de natuur (EHS o.i.d.). Er zijn suggesties gedaan om een match met een dergelijke project te realiseren. Het perceel van de op­drachtgever is ook een in­teressante locatie voor het ontwikkelen van een bun­galowpark. Het perceel is groot genoeg om beide functies te combineren.

Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht

In 2010 hebben we voor een viertal bedrijven en een particulier zienswijzen opgesteld als reactie op het ontwerp Bestemmingsplan Buitengebied van de Gemeente Leerdam. Voor alle vijf succesvol!

Het ging hierbij om diver­se bedrijven, verspreid door het buitengebied, die in het ontwerp be­stemmingsplan nog niet de bedrijfsbestemming hadden gekregen. De gemeente vond de on­derbouwing van een be­drijfsbestemming in de zienswijzen dusdanig helder, dat ze deze in het nieuwe bestemmings­plan heeft opgenomen. Voor de particulier was het onverteerbaar dat in het ontwerp de natuur­bestemming op een aan­zienlijk deel van zijn erf gelegd was.

Uiteindelijk heeft de gemeenteraad besloten de natuurbe­stemming er af te halen, mede omdat de haalbaar­heid van die bestemming niet was aangetoond.

Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht

De voorbereiding van de reconstructie van een provinciale weg is complex. Het is zaak om eerst de grote lijnen te regelen alvorens de details uit te werken.

Kubiek adviseerde de projectleider van een ge­meente bij de aanpak van een reconstructie van een stuk provinciale weg in het grens­gebied van twee gemeenten. Allereerst moest scherp ge­maakt worden welke rol en welke belangen de provincie en twee gemeenten hebben in dit project. Partijen dienen eerst afspraken te maken over financiering, het dragen van risico’s, de ontwerpopgave en het toekomstige eigen­dom en beheer. Het ont­werp van de weg krijgt daar­mee een strak kader en de noodzakelijke keuzes zijn hiermee een stuk makke­lijker te maken.

Kubiek deed vervolgens vergunningenscan op voor dit project en maakte een tijdsplanning voor het doen van onderzoeken (geluid, ar­cheologie, flora en fauna) en aanvragen van vergunningen.

Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht

Wij begeleidden een tweetal bedrijven bij het aanvragen van een omgevings­vergunning voor de nieuwbouw van een bedrijfsruimte in het buitengebied.

Voor het vlot verkrij­gen van een omge­vingsvergunning is het noodzakelijk om bekend te zijn met de regels in het bestem­mingsplan. Die brach­ten we in kaart. Voor één bedrijf hebben we een bedrijfsplan opge­steld, waarmee wordt onderbouwd dat de uitbreiding noodzake­lijk is voor het bedrijf en het bedrijf gebonden is aan het buitenge­bied.

Bij een ander be­drijf was archeologisch onderzoek noodza­kelijk en wij hebben de opdrachtverlening daarvan begeleid. Bei­de bedrijven kregen een omgevingsver­gunning voor de bouw van nieuwe bedrijfsge­bouwen en daarbij uit­breiding te realiseren.

Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht

Een gemeente legde een vastgoedondernemer een last onder dwangsom op voor het bouwen zonder omgevingsvergunning. Bezwaar mogelijk?

De ontwikkelaar wilde een wo­ning boven een winkelpand opdelen in twee afzonderlijk appartementen. De gemeen­te verleende daarvoor een splitsingsvergunning. Voor de bouwkundige aanpassingen was nog geen omgevingsver­gunning afgegeven. Voortva­rend liet de ontwikkelaar een scheidingswand plaatsen. De gemeente vond dat te snel en legde zowel een last onder be­stuursdwang als een last on­der dwangsom op. Ze verbood
verder te bouwen, totdat de vergunning zou zijn afgege­ven.

Toen er toch nog installa­tiewerkzaamheden plaatsvon­den, verklaarde de gemeente € 5.000,= verbeurd. Kubiek stelde een bezwaar­schrift op, waarin de onrecht­matigheid van de last onder dwangsom wordt verdedigd. De Awb verbiedt namelijk om tegelijkertijd zowel een last onder bestuursdwang als een last onder dwangsom op te leggen (Awb 5.6 en 5.32).

Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Getagged onder

Een particulier wil zijn ligplaats aan de Linge graag behouden, maar heeft daarvoor wel een ontheffing van het waterschap nodig. Die weigert.

Een aangevraagde onthef­fing voor een ligplaats aan de Linge wordt geweigerd. Voor het waterschap is niet duidelijk dat de ligplaats in de jaren 1979 tot 2010 met grote regelmaat in gebruik is geweest. De bezwaarschrif­tencommissie vindt be­zwaren tegen de weigering deels gegrond. Er is namelijk enige onduidelijkheid over de exacte kadastrale grens.

Het waterschap handhaaft haar besluit. De Recht­bank Arnhem verklaarde het beroep ongegrond. Kubiek formu­leerde de gronden voor het hoger beroep (bij Raad van State) en treedt op als procesvertegenwoordiger.
Voorts werd een ziens­wijze opgesteld op het ontwerp verkeersbe­sluit van het waterschap.

maandag, 26 maart 2012
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Getagged onder

Naar verwachting treedt per 1 januari 2012 een nieuw Bouwbesluit in werking. Dat stelt regels over de brandveiligheid van rieten daken.

Kubiek heeft voor een rietdekker uitge­zocht en gerapporteerd welke eisen het Bouw­besluit 2012 stelt aan rieten daken. Het Bouw­besluit hanteert daarbij twee criteria, namelijk de hoogte van de hoogste woonverdieping en de af­stand van de woning tot de grens van het perceel.

Waar een brandweren­de coating verplicht is, is het ook verplicht om steeds schriftelijk te kun­nen aantonen dat die coa­ting geregeld wordt her­haald. Het zogenaamde “schroefdak” is een gelijk­waardige oplossing.

Met deze informatie kan de rietdekker zijn klanten goed adviseren bij het ont­werpen van een rieten kap.

Laatste berichten

Laatste tweets


Voor de vernieuwing van een sportpark in Leerdam was een nieuw bestemmingsplan nodig. In deze blog lees je wat daar… https://t.co/g4f3dO8m5D

Iedereen kent wel iemand die makkelijk is in de omgang en in het contacten leggen. Misschien ben je het wel zelf.… https://t.co/3ArDmArZzw
Follow Kubiek Ruimte on Twitter

Bedrijfsgegevens

kubiek-ruimtelijke-plannen-logo


Kerkewijk 117
3904 JB  Veenendaal

0318 - 50 56 37
F  0318 - 51 92 69

I   www.kubiek.nu
info@kubiek.nu

KVK    60051361
Bank  NL93.INGB.0006.476.588
BTW   NL853.746.989.B01