Uw vraagstuk / Onze diensten

Het dienstenaanbod van Kubiek Ruimtelijke Plannen.

Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Het voormalige boerenerf is nu nog een rommelig terrein met verschillende oude schuren en stallen. Mede dankzij de inspanningen van Kubiek Ruimtelijke Plannen komt daar binnenkort verandering in. “Ze hebben uitstekend werk geleverd”, aldus de opdrachtgever.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Glaspark Leerdam, zo moet het vernieuwde sportpark gaan heten. Maar het bestemmingsplan liet de ontwikkeling van het terrein niet toe. En toen dook er ook nog een beschermde kikker op. Kubiek bood soelaas.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Het schrijven van ruimtelijke onderbouwingen en bestemmingsplannen is medewerkers van Kubiek op het lijf geschreven. Maar ze kennen de wetgeving op het gebied van ruimtelijke ordening zo goed, dat initiatiefnemers hen ook steeds vaker weten te vinden voor advies in een vroeg stadium. Soms neemt Kubiek zelfs het complete proces uit handen, vanaf het allereerste initiatief totdat de vergunning binnen is.
Geschreven door
Gepubliceerd in Blog
Het schrijven van ruimtelijke onderbouwingen en bestemmingsplannen is medewerkers van Kubiek op het lijf geschreven. Maar ze kennen de wetgeving op het gebied van ruimtelijke ordening zo goed, dat initiatiefnemers hen ook steeds vaker weten te vinden voor advies in een vroeg stadium. Soms neemt Kubiek zelfs het complete proces uit handen, vanaf het allereerste initiatief totdat de vergunning binnen is.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Bij ruimtelijke plannen kan Kubiek al in een vroeg stadium van dienst zijn. Dat bleek in Rhenen, waar Kubiek een overleg tussen opdrachtgever en omwonenden organiseerde.

In de Herenstraat in Rhenen wil een Indiaas restaurant zich vestigen op de begane grond van een appartementencomplex. De commerciële ruimtes op de begane grond zijn volgens het bestemmingsplan echter bedoeld voor detailhandel, niet voor horeca. De verhuurder diende een principeverzoek in bij de gemeente met de vraag of zij wil meewerken aan de plannen. De gemeente gaf aan dat er eerst duidelijk moest zijn hoe de buurtbewoners erover dachten. Het is niet gebruikelijk om de buurtbewoners al in zo’n vroeg stadium om hun mening te vragen, maar het is wel in de geest van de nieuwe Omgevingswet, die voorschrijft dat omwonenden meer betrokken moeten worden bij ruimtelijke plannen.

De verhuurder schakelde Kubiek Ruimtelijke Plannen in om het buurt onderzoek uit te voeren. Kubiek schrijft regelmatig rapporten – ruimtelijke onderbouwingen, bestemmingsplannen, risico-analyses, adviezen – maar ook het organiseren van dit soort processen is bij Kubiek in goede handen. Kubiek plande in overleg met de Vereniging van Eigenaren (VvE) van het appartementencomplex een datum voor een bewonersavond, verstuurde de uitnodigingen en presenteerde de plannen tijdens de avond.

De gemeente vroeg om een verslag van de avond dat ook was ondertekend door de voorzitter van de VvE. Kubiek stelde het verslag op, stuurde de conceptversie naar de VvE en verwerkte een aantal opmerkingen. De gemeente, de verhuurder en de restauranthouder weten nu waar de gevoeligheden liggen. De gemeente kan op basis hiervan het principebesluit nemen.

Aanvullende informatie

  • Plaatsnaam Rhenen
dinsdag, 19 februari 2019
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Een inwoner van Haarlem heeft zijn oog laten vallen op een woning in het Noord-Hollandse Egmond aan den Hoef. Maar voor hij het huis koopt, wil hij weten wat de mogelijkheden zijn voor vergunningvrij bouwen. Hij vroeg aan Kubiek om dat uit te zoeken.

Landelijk is vastgelegd onder welke voorwaarden bij een uitbouw geen vergunning aangevraagd hoeft te worden bij de gemeente. De opdrachtgever zou een bestaande uitbouw aan het huis verder willen uitbreiden en het nieuwe gedeelte laten doorlopen tot de voorgevel van het huis. Maar zou dat zonder vergunning mogelijk zijn? De gemeente verwees hem door naar Kubiek Ruimtelijke Plannen.

Kubiek zocht uit wat er in de specifieke situatie van de opdrachtgever zonder vergunning is toegestaan: op welke plek op het perceel mag hij bouwen, hoe groot mag het bebouwde oppervlak worden en hoe hoog mag de nieuwe uitbouw maximaal zijn? De resultaten zet Kubiek overzichtelijk op een rij in een memo van drie kantjes.

Het blijkt zoals verwacht niet mogelijk om de uitbouw tot de voorkant van het huis door te laten lopen. Dat zou ook niet mooi zijn: de nieuwe materialen zouden te veel afwijken van de oude stenen in de voorgevel. Wil de opdrachtgever vergunningvrij bouwen, dan moet de uitbouw ten minste 1 meter achter de voorgevelrooilijn blijven. Wel is een iets groter bebouwd oppervlak mogelijk dan aanvankelijk het geval leek te zijn.

Voor de opdrachtgever betekende het dat niets de koop van het huis meer in de weg stond. Hij is “zeer tevreden” met het werk dat Kubiek geleverd heeft. “Ze hebben het goed afgehandeld. Ik heb het idee dat ik met Kubiek het maximale eruit heb gehaald.”
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Getagged onder
Met subsidie voor een ontsluiting vanaf de snelweg hebben gemeenten en ministerie een grote stap genomen om het recreatief transferium "De Linielanding" te realiseren langs de A27. In het transferium kunnen automobilisten hun auto laten staan en het gebied van de Nieuwe Hollandse Waterlinie te voet, per fiets of per kano intrekken. 

Het project is mede gefinancierd vanuit het innovatieprogramma Mooi Nederland van het ministerie van Economische zaken, Landbouw en Innovatie voor systeemwijzigingen in de voedseldistributieketen, met als belangrijkste doel een zo kort mogelijke keten, bij voorkeur direct van producent naar consument. Op deze locatie is dit de verkoop van lokale streekproducten (wijn, bier, eieren etc.) van veelal lokale boeren. Doel van de subsidie is dat zakelijke partijen in deze projecten stappen en het uitbouwen tot commerciële ondernemingen. Hajé Restaurants wilde hier instappen, maar kreeg geen toestemming voor een bestemming detailhandel langs de snelweg. In Nederland zijn, anders dan in andere Europese landen, winkels langs de snelweg niet toegestaan.

Regels van de overheid zijn vastgelegd in het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan laat detailhandel langs de snelweg niet toe. Dit is landelijk beleid voor uniforme bestemmingsplannen. Detailhandel is alleen toegestaan in kernwinkelgebieden. Om het project toch mogelijk te maken is een oplossing gevonden door een bestemmingsplan op maat. Gemeenten Nieuwegein en Houten gingen op zoek naar een oplossing waarbij ook voor lokale winkeliers in de winkelgebieden duidelijk wordt dat hier geen concurrentie langs de snelweg ontstaat. De oplossing bleek te zijn: noem het geen bestemming “Detailhandel” maar bestemming “Recreatie – Streektransferium” met specifieke regels voor:
  • het toestaan van ondersteunende detailhandel;
  • het assortiment met 50 % als minimum voor streekproducten;
  • de productie van streekproducten op maximaal 40 km van de locatie.
Alle belanghebbende partijen konden zich hier goed in vinden. Het bestemmingsplan kon snel worden vastgesteld, het transferium “De Linielanding” is vervolgens in snel tempo gebouwd en Hajé restaurant exploiteert inmiddels de kanoverhuur, het restaurant en de streekwinkel.
Hoe kom je nu tot zo’n oplossing? De voorwaarden hiervoor zijn:
  • Meerdere partijen die iets willen;
  • Perspectief verplaatsen van winkel naar betekenis voor het totaalproject naar betekenis voor het totale gebied;
  • Kennis van de doelstelling van de Wet ruimtelijke ordening;
  • Re-framen: op zoek willen gaan naar een creatieve oplossing.
Het project is één van de inspirerende voorbeelden op www.deregelsenderek.nl, waarbij gemeenten binnen de regels op innovatieve manier ruimte hebben gevonden. 
Projectmanagement ontwerp en realisatie De Linielanding door zusterbedrijf Quadraat Projectmanagement. Architect is Arc2 architecten.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Getagged onder
Een huis in het Noord-Hollandse Breezand was praktisch onverkoopbaar omdat het volgens het bestemmingsplan alleen als bedrijfswoning gebruikt mocht worden. Mede dankzij het werk van Kubiek is het nu toegestaan om er gewoon te wonen, zonder dat er op het perceel een volwaardig bedrijf aanwezig is.

Aan de Balgweg was jarenlang een zeehengelsportwinkel gevestigd. Op het perceel stonden ook een bedrijfswoning en een aantal bijgebouwen, waaronder een loods waar boten liggen opgeslagen. Zo’n zeven jaar geleden werd de winkel gesloten. Sindsdien staat het pand leeg. Later kwam ook de bedrijfswoning leeg te staan.

De huidige eigenaars wonen op het perceel ernaast. Ze wilden het voormalige winkeltje, de woning en een aantal van de bijbehorende gebouwen verkopen. De loods kunnen ze zelf nog goed gebruiken. Het is echter niet eenvoudig om kopers te vinden die op een dergelijk perceel willen wonen én er een nieuw bedrijf willen beginnen. Daarom wilden ze de bedrijfswoning verkopen als een gewone woning. Maar dat mocht niet zomaar: het huidige bestemmingsplan staat alleen bedrijfsmatig gebruik toe.

Aanvankelijk wilde de gemeente de functie alleen wijzigen als daar iets tegenover stond. Een deel van de bebouwing zou moeten worden afgebroken. Dat wilden de eigenaars echter niet, want een deel van de gebouwen wilden ze zelf graag blijven gebruiken. Maar er was een nieuwe omgevingsvisie in de maak. Volgens het nieuwe beleid kon een bedrijfsfunctie wel zonder bijkomende voorwaarden worden omgezet in een woonfunctie.

Om zo’n wijziging te regelen was wel de expertise van een extern bureau nodig. “Via google kwam ik onder meer bij Kubiek Ruimtelijke Plannen terecht”, vertelt de opdrachtgever. “Op de site werd ook al inzichtelijk gemaakt wat het zou gaan kosten, en dat was prettig. Uiteindelijk zijn ze ook keurig binnen het budget gebleven.” De inwoner van Breezand kijkt terug op een goede samenwerking. “Ik ben zeer tevreden. Zelf heb ik nauwelijks nog contact met de gemeente gehad. Kubiek heeft me heel veel werk uit handen genomen.”

Het ging in feite alleen om een juridische wijziging; in de praktijk verandert er weinig. Zoals verwacht, kwamen er dan ook geen bezwaren binnen van omwonenden. Het bestemmingsplan is inmiddels vastgesteld: niets staat de verkoop van de woning aan ‘gewone burgers’ meer in de weg.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Ze zagen er prachtig uit, de plannen voor een lichtinstallatie in de Ten Katestraat in Amsterdam. Maar er was wel een vergunning nodig om het kleurrijke werk te kunnen ophangen. Kubiek onderzocht de mogelijkheden en maakte het bijzondere project mede mogelijk.

Kunstenaar Titia Ex bedacht een interactieve lichtinstallatie met zes druiventrossen van RVS en 2,5 meter lang, voor de negentiende-eeuwse Ten Katestraat. De boven de straat hangende trossen lekken druppels licht op de mensen die eronderdoor lopen. De passanten zetten de sculpturale lichtbronnen in beweging. Niet alleen verandert de lichtkleur binnen de druiventrossen waarmee ze op elkaar reageren, ook projecteren de hangende sculpturen licht op de straat.

De druiventros is een symbool voor de natuurlijke rijkdom van het leven zoals uitgedrukt in het gedicht ‘De Schepping’ van dominee/dichter J.J.L. ten Kate, de naamgever van de straat. En wat je boven de straat als lichtsculptuur ziet, ligt ook zes dagen per week als vers fruit op de kramen van de Ten Kate markt.

De projectleider benaderde Kubiek Ruimtelijke Plannen toen bleek dat er een vergunning aangevraagd moest worden voor Juicy Lights, zoals de installatie heet. Hoewel Kubiek zich meestal meer bezig houdt met gebouwen dan met kunstwerken, gelden voor dit soort projecten dezelfde ruimtelijke regels en procedures. Ingewikkeld voor iemand die onbekend is met de wetgeving over ruimtelijke ordening, maar voor Kubiek gesneden koek.

Kubiek zocht uit wat er mogelijk was volgens het bestemmingsplan dat geldt voor de Ten Katestraat. Dat bestemmingsplan bood onder meer ruimte voor reclame en versieringen. Het kunstwerk kon als versiering gelden, maar de installatie zou wel over de hele breedte van de straat komen te hangen en bevestigd worden aan de tegenoverliggende panden. Daarmee week het ontwerp van Juicy Lights wel af van het bestemmingsplan.

Een constructie die boven de straat hangt heeft in principe weinig impact op de leefomgeving. Kubiek stelde daarom voor om gebruik te maken van de zogenoemde kruimelgevallenregeling, een minder uitgebreide vergunningprocedure. Dat leverde behoorlijk wat tijdwinst op. Kubiek adviseerde de opdrachtgever daarnaast ook over de leges. Doordat de bouwkosten uiteindelijk lager uitvielen, konden de leges die aan de gemeente betaald moesten worden naar beneden bijgesteld worden.

Juicy lights laat zien hoe divers de projecten zijn waarvoor Kubiek wordt ingeschakeld. En hoe zichtbaar het resultaat van het werk van Kubiek kan zijn. Wie tegenwoordig door de Ten Katestraat loopt kan niet om Juicy Lights heen en kijkt ongetwijfeld een paar keer verwonderd omhoog en laat zich overgieten door pulserende lichten.
Geschreven door
Gepubliceerd in Projectenoverzicht
Getagged onder
De hersteld hervormde gemeente van Scherpenzeel komt al jaren samen in een schoolgebouw. Maar volgend jaar hopen ze aan de Pluimenweg een eigen kerkgebouw in gebruik nemen. “Zo’n partij als Kubiek heb je eigenlijk wel nodig om het bestemmingsplan Raad van State-proof te maken”, aldus Willem Hendrik Berkhof van de kerkvoogdij.

Sinds het ontstaan van de kerk in 2004 hield de hersteld hervormde gemeente van Scherpenzeel en Renswoude kerkdiensten in een schoolgebouw in het Gelderse Scherpenzeel. Doordeweekse activiteiten moesten noodgedwongen op andere plekken in het dorp worden georganiseerd.

Een leegstaand bedrijfspand aan de Pluimenweg leek in 2015 geschikt om, na bouwkundige aanpassingen, als kerk te kunnen dienen. De gemeente Scherpenzeel stond positief tegenover de plannen en wilde wel meewerken aan een bestemmingsplanprocedure. Het bestemmingsplan moest namelijk gewijzigd worden: het gaat om een locatie op een klein bedrijventerrein, waar voornamelijk mensen wonen met een bedrijf aan huis. Een kerk heeft een maatschappelijke functie en paste daarmee niet in het bestemmingsplan.

Omdat enkele buurtbewoners zich vanaf het begin al tegen de plannen verzetten en zeiden dat ze naar de Raad van State zouden gaan, wilde de kerkvoogdij graag een ontwerpbestemmingsplan dat “Raad van State-proof” zou zijn. De kerkvoogdij vroeg daarom aan Kubiek Ruimtelijke Plannen om het bestemmingsplan te schrijven en juridisch goed te onderbouwen waarom de locatie aan de Pluimenweg ook geschikt is voor een kerk.

Kubiek droeg onder meer aan dat het gebouw ook na aanpassing qua hoogte en architectuur goed in de omgeving zou passen. Daarnaast staat het huidige pand inmiddels al meer dan twee jaar leeg en biedt de komst van een kerk een mooie oplossing voor leegstand. Bovendien past een kerk milieutechnisch goed op een kleinschalig bedrijventerrein. Beide vallen qua milieuhinder in categorie 2.

De verwachte parkeerhinder was nog wel een heet hangijzer. Vooral daar maakten buurtbewoners zich grote zorgen over. Het eigen terrein van de kerk zou niet groot genoeg zijn om alle auto’s tijdens de zondagse diensten te herbergen. Een aantal omwonenden wilden best hun bedrijfsperceel beschikbaar stellen als aanvullende parkeerplaats. Maar ze waren niet bereid om een zogenoemd kettingbeding te tekenen –zoals de gemeente Scherpenzeel wilde– waarmee hun grond zelfs na eventuele verkoop beschikbaar zou moeten blijven als parkeerterrein. Kubiek wist uiteindelijk de impasse te doorbreken door een passage in het bestemmingsplan op te nemen die de verantwoordelijkheid om voldoende parkeerruimte te vinden niet bij de burgerlijke gemeente of bij bereidwillige omwonenden legt, maar bij de kerk zelf.

Toen het voorontwerp en het ontwerpbestemmingsplan ter inzage lagen, reageerde beide keren een advocaat namens enkele buurtbewoners. Kubiek adviseerde de gemeente bij de beantwoording van de bezwaren. De omwonenden maakten uiteindelijk geen gebruik van de mogelijkheid om in beroep te gaan bij de Raad van State. Dat was een opluchting voor de hersteld hervormde gemeente, die eigenlijk al op zo’n procedure gerekend had. “Dan waren we zo weer een jaar verder geweest”, aldus Willem Hendrik Berkhof van de kerkvoogdij. “Je weet natuurlijk nooit hoe het gegaan zou zijn als we Kubiek niet hadden ingeschakeld, maar we zijn wel heel blij dat er geen beroep is ingesteld. Wellicht zagen de buurtbewoners er toch geen brood in doordat het plan zo goed onderbouwd was.”

Inmiddels liggen de plannen bij de architect, vertelt hij. “Van ’t voorjaar hopen we te kunnen beginnen met bouwen. We doen veel met vrijwilligers, dus het zal wel even duren voor het klaar is. In 2019 verwachten we in het pand te kunnen.”

Laatste berichten

Laatste tweets


Teamdag @KubiekRuimte naar Verdronken Land van Saeftinghe en Vergeten Dorp Doel. Dag vol boeiende plekken en pret m… https://t.co/VJQRZv7RFx

Voor de vernieuwing van een sportpark in Leerdam was een nieuw bestemmingsplan nodig. In deze blog lees je wat daar… https://t.co/g4f3dO8m5D
Follow Kubiek Ruimte on Twitter

Bedrijfsgegevens

kubiek-ruimtelijke-plannen-logo


Kerkewijk 117
3904 JB  Veenendaal

0318 - 50 56 37
F  0318 - 51 92 69

I   www.kubiek.nu
info@kubiek.nu

KVK    60051361
Bank  NL93.INGB.0006.476.588
BTW   NL853.746.989.B01