Uw vraagstuk / Onze diensten

Het dienstenaanbod van Kubiek Ruimtelijke Plannen.

ladderBij elke nieuwe stedelijke ontwikkeling moet de ladder voor duurzame verstedelijking toegepast worden om eenduidig na te gaan of de desbetreffende ontwikkeling past binnen een goede ruimtelijke ordening. Dit is vanuit het perspectief van duurzaamheid, om leegstand tegen te gaan in binnenstedelijk gebied. In oktober 2012 (geactualiseerd in 2017) is de ladder voor duurzame verstedelijking ingevoerd. De uitgangspunten hierbij zijn dat de ontwikkeling voorziet in een behoefte, en dat de ontwikkeling in eerste instantie in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. 

De voorheen drie treden van de ladder zijn in 2017 vervangen door de volgende twee eisen bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen: de ladder bevat ten eerste de verplichting om de behoefte naar deze ontwikkeling te beschrijven en toe te lichten; ten tweede is een motivering nodig waarom niet in het bestaande stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

De vernieuwing van de Ladder die op 1 juli 2017 is ingegaan geeft de mogelijkheid om het ladderonderzoek door te schuiven naar latere fases in de planologische procedure, bijvoorbeeld naar het uitwerkingsplan.

Kubiek Ruimtelijke Plannen kan u helpen met het zorgvuldig en op het juiste moment toepassen van de ladder, eventueel in combinatie met een van onze andere diensten. Zo hopen we te komen tot efficiëntere plan- en besluitvorming in latere fases van uw procedure. Onze adviseurs beschikken over ruime ervaring bij het doorlopen van planologische en juridische procedures.

Naar ruimtelijk en juridisch advies

Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.D is een test.Dit is een test.

Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.Dit is een test.

De aan- en verkoop van grond zijn zaken met verstrekkende gevolgen en daarom verdient het de hoogste zorgvuldigheid. Overheden kopen en verkopen grond in het algemeen belang, vaak voor aanleg van nieuwe wegen of paden of de aanpassing van bestaande wegen. Daarnaast willen overheden met grondposities ook kunnen sturen op bouwprojecten.

Overeenkomsten over grondzaken met overheden zijn om drie redenen speciaal:

  1. Het gemeentebestuur (College van B&W) beslist over het al dan niet doorgaan van de overeenkomst.
  2. De overeenkomsten bevatten vaak  bepalingen die afhankelijk zijn van besluitvorming waarover bezwaar en beroep mogelijk zijn (bevoegdhedenovereenkomst), bijvoorbeeld in de vorm van een ontbindende of juist een opschortende voorwaarde. Dergelijke bepalingen zijn te lezen als een intenties van de overheid om bepaalde publiekrechtelijk besluiten te nemen..
  3. De overheid kan soms vanwege het algemeen belang  bereid zijn om bovenop een goede grondprijs aanvullende bedingen op te nemen die voor de private partij gunstig zijn.

Slechts zelden gaat de overeenkomst alleen over het leveren van grond. Over allerlei zaken worden bepalingen (bedingen) opgenomen, bijvoorbeeld over het bestemmingsplan, milieuzaken, bouwplannen en diverse ontbindende voorwaarden.  Omdat in deze bepalingen diverse risico’s zijn besloten dient u zich goed te laten adviseren over uw belangen en de formuleringen. Kubiek Ruimtelijke Plannen heeft ruime ervaring met grondzaken met overheden. .

Ruimtelijke ordening is één van de factoren als het gaat om de geschiktheid van een perceel voor een bepaalde functie. Bij de aankoop van een perceel of gebouw is het van belang te weten of u als koper het object kunt gebruiken voor het doel wat u er mee heeft. Daarvoor is inzage in het bestemmingsplan nodig. Kubiek Ruimtelijke Plannen kan dit onderzoek voor u uitvoeren. Omdat bestemmingsplannen een looptijd hebben van 10 jaar onderzoeken we ook of de gemeente veranderingen in de bestemming voorziet en/of mee wil werken aan bestemmingswijziging. Als verkopende partij wilt u potentiële kopers goed op de hoogte stellen van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het object. Een rapport van een gespecialiseerd bureau op dit gebied kan daarbij helpen.

Bij grond zaken met de overheid kan het in sommige situaties aan te bevelen zijn om in het (ver)koopcontract een ontbindende voorwaarde op te nemen die verband houdt met overheidsbesluiten in ruimtelijke ordening.

Is er in de grondtransactie ook sprake van bijzonderheden, zoals een milieuverontreiniging, uit te voeren werkzaamheden, kavelruil, voortgezet gebruik, meerwaardeclausule, zakelijk recht, etc, dan kan Kubiek Ruimtelijke Plannen vanuit haar jarenlange ervaring en zakelijke inslag daarin adviseren.



Naar ruimtelijk en juridisch advies

Een anterieure overeenkomst heeft tot doel het vastleggen van afspraken tussen een gemeente en een particuliere partij over het ontwikkelen (bebouwen) van een bepaald perceel. Het perceel is in eigendom bij de private partij en die wil voor eigen rekening en risico ontwikkelen. Een anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst, waarin de exploitant zich verplicht tot het betalen van een bijdrage in de kosten (bijvoorbeeld kosten voor de aanleg van wegen of openbare voorzieningen, kosten voor aanpassing bestemmingsplan, e.d.) die door de gemeente gemaakt moeten worden om de grondexploitatie mogelijk te maken.  

Een anterieure overeenkomst staat tegenover een posterieure overeenkomst. De posterieure overeenkomst wordt gesloten nadat een exploitatieplan is vastgesteld. De inhoud van een posterieure overeenkomst is conform het exploitatieplan. Is de partij niet bereid tot het sluiten van een posterieure overeenkomst, dan kan gemeente het kostenverhaal verbinden aan de omgevingsvergunning voor bouwen en daarmee de ontwikkelaar verplichten tot het betalen van een bepaald bedrag. Bij een anterieure overeenkomst hebben partijen daarom meer vrijheid over de te maken afspraken dan bij een posterieure overeenkomst.

Wanneer een gemeente de kosten van het plan heeft gedekt door middel van een of meerdere anterieure overeenkomsten, is een exploitatieplan overbodig geworden.

Een dergelijke overeenkomst bevat in de regel afspraken over ontsluiting, planologische inpassing, planning in relatie tot verkooppercentage van woningen en verrekening van kosten. Er kan ook een afspraak gemaakt worden over de te verrekenen bouwleges. Kubiek Ruimtelijke Plannen kan u hierbij adviseren.



Naar ruimtelijk en juridisch advies

Ruimtelijke kwesties zijn soms voedingsbodem van een jaren voortslepend conflict tussen gemeente en een burger. Daarbij kan het gaan om een discussie over kadastrale grenzen of om onenigheid in de sfeer van de ruimtelijke ordening. Hierin gaat vaak veel energie verloren, aan beide zijden van de tafel. De gemeente kan haar handhavingsmacht inzetten, maar dat is ook een ingewikkelde procedure. De burger of private partij kan rechtsbescherming inroepen of een civiele zaak tegen de gemeente aanspannen, met bijbehorende advocaatkosten.

Naast deze formele juridische, vaak langdurige, weg kan voor een snellerebigstock Corporate Deal - Blue Handshak 104958 en eenvoudigere oplossing van conflict ook gekeken worden naar een bemiddelingstraject of mediation.

Bij Kubiek Ruimtelijke Plannen hebben we de juiste kennis en houding om bemiddeld op te treden en toe te werken naar een oplossing. Hierbij wordt een stappenplan opgesteld en in de vorm van een intentieovereenkomst tussen partijen vastgelegd. Het stappenplan leidt tot een vaststellingsovereenkomst, waarin de partijen de bereikte overeenstemming vastleggen. Hierbij is iemand nodig die met kennis van zaken en respect voor de standpunten gaat kijken hoe partijen bij elkaar gebracht kunnen worden. Als beide partijen bereid zijn in beweging te komen, is een oplossing in de sfeer van “geven en nemen” vrijwel altijd mogelijk. Na de verkenning van de wederzijdse standpunten, wordt onder leiding van een adviseur van Kubiek Ruimtelijke Plannen een 


Naar ruimtelijk en juridisch advies

Laatste berichten

Laatste tweets

Kubiek Ruimte
Kubiek groeit en is daarom op zoek naar twee nieuwe collega's. Ben jij de adviseur met teamspirit of de projectleid… https://t.co/t4Az2IpXvU
Kubiek Ruimte
Volgende week donderdag (12 april) is de eerste #cursusmiddag #Omgevingswet. Er zijn nog plaatsen vrij! Wil je in é… https://t.co/aM7Zvvzm9o
Follow Kubiek Ruimte on Twitter

Bedrijfsgegevens

kubiek-ruimtelijke-plannen-logo


Kerkewijk 117
3904 JB  Veenendaal

0318 - 50 56 37
F  0318 - 51 92 69

I   www.kubiek.nu
info@kubiek.nu

KVK    60051361
Bank  NL93.INGB.0006.476.588
BTW   NL853.746.989.B01